Дом со «скелетами»

Андрей Неретин, Павел Соколов

Завидный долгострой

Согласно приказу, который подписал Сергей Крайнев, плата за техническое присоединение ЖК «Бриз» к газораспределительным сетям СВГК составила всего 3 млн р. Для такого объекта капитального строительства, как 9-этажный МКД, сумма символическая. Это крайне выгодно застройщику в лице ООО «Строй-Ком», директором которого является Андрей Цепов, а учредителем – Елена Васина. Лояльность СВГК по отношению к данному субъекту явно не случайна.

История возведения ЖК «Бриз» начинается с постановления администрации г. Самара от 10 июня 1994 г. По этому документу Производственному управлению водопроводно-канализационного хозяйства (с 24 октября 1994 г. МП «Самараводоканал») был выделен в пользование земельный участок для строительства на нем 9-этажного трехсекционного жилого дома. Участок находился недалеко от насосно-фильтровальной станции №2 (один из основных водозаборов Самары, расположен в наиболее экологически чистой части города), введенной в эксплуатацию в 1983 г. Это один из важнейших производственных объектов МП «Самараводоканал». Согласно постановлению, возведение жилого дома следовало завершить в 1995 г. Строительство дома предполагалось для сотрудников МП «Самараводоканал». Однако судьба распорядилась иначе.

Изначально собственником земельного участка (кадастровый номер (КН) 63:01:0638001:22) и расположенного на нем объекта капитального строительства (КН 63:01: 0638001:843) выступала администрация г.о. Самара. Однако в период, когда главой Самары был (10 октября 2010 — 25 сентября 2014 г.) Дмитрий Азаров, кто-то смог подготовить почву для тихой приватизации незавершенного строительством здания, которое строилось муниципальным предприятием за счет бюджетных средств. Объект капстроительства стал принадлежать МП «Самараводоканал» на праве хозяйственного ведения на основании свидетельства о государственной регистрации права 63-АН №007629, выданного 7 августа 2014 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской обл. (Управления Росреестра по Самарской обл.). Согласно материалам арбитражного суда, законодательство не предполагает обязательного проведения торгов при реализации объектов недвижимости, которые находятся на праве хозяйственного ведения у муниципальных предприятий. Собственно, что и было сделано: недостроенный многоквартирный дом был продан без проведения торгов. Однако произошло это уже после ухода Дмитрия Азарова на работу в Совет Федерации РФ. Департамент управления имуществом г.о. Самара под руководством Сергея Черепанова 31 октября 2014 г. выдал МП «Самара-водоканал» согласие на отчуждение объекта недвижимости. В этой должности Черепанов с октября 2010 г. В ней же он остается до сих пор.

5 ноября 2014 г. МП «Самараводоканал» заключило договор купли-продажи с ООО «Строй-Ком», предметом которого стал незавершенный строительством 9-этажный жилой дом по адресу: ул. Советской Армии, 271а. На момент заключения сделки степень готовности объекта была оценена в 54%. Во исполнение договора купли-продажи ООО «Строй-Ком» 11 ноября 2014 г. перечислило на расчетный счет МП «Самараводоканал» 12,139 млн р. Следует признать, что сумма достаточно скромная, тем более что речь идет о жилье в зоне элитной застройки (спуск ул. Советской Армии к набережной Волги). Со стороны МП «Самараводоканал» визировать эту сделку должен был бы директор Иван Басанов. В должность директора МП «Самараводоканал» он вступил 28 октября 2014 г. — т.е. всего за 13 дней до подписания договора купли-продажи многоквартирного дома. Это был период, когда в Самаре не было действующего главы. Предыдущий глава г.о. Самара Дмитрий Азаров освободил должность 25 сентября 2014 г. Следующий глава г.о. Самара появился лишь в декабре 2014 г., им стал Олег Фурсов. В течение этого периода исполнял обязанности главы г.о. Самара Александр Карпушкин. До этого момента он был первым заместителем главы г.о. Самара, курировал вопросы ЖКХ, строительства и имущественные отношения. В этой должности его называли прямой креатурой холдинга «Волгопромгаз». После ухода из администрации Самары с 2015 по 2018 г. Карпушкин оказался востребован в компании «РОСНАНО», где занимался вопросами антикризисного управления и инвестиционной деятельности. С 15 февраля 2018 г. Карпушкин вновь в должности первого заместителя главы г.о. Самары.

С учетом этих обстоятельств истинная роль Басова в должности директора МП «Самараводоканал» становится понятной.

Тем более что проработал он в ней совсем недолго — до 24 июня 2015 г. На этом фоне важно понять, под чьим чутким руководством в МП «Самараводоканал» готовился пакет документов для оформления решения об отчуждении многоквартирного дома. До Ивана Басанова директором МП «Самараводоканал» с 4 марта 2011 г. и до 27 октября 2014 г. был Дмитрий Астраханцев. Он-то и должен был курировать процесс подготовки к отчуждению дома.

В Самару Астраханцев прибыл в 2011 г. из Карелии. За время работы в МП «Самараводоканал» ему помогли очень быстро сблизиться с Иваном Ефановым. Совместными усилиями они разработали комплекс мероприятий, связанных с передачей всего производственного комплекса МП «Самараводоканал» в аренду ООО «Самарские коммунальные системы» (см. «Хронограф» №43 (442) от 10.12.12). К моменту знакомства с Астраханцевым Ефанов уже имел богатый опыт работы в СВГК и дружественных ей структурах: был членом совета директоров ОАО «Тольяттигаз», с 2007 по 2012 г. работал заместителем генерального директора ООО «СВГК» по правовым вопросам. Более того, в период плотного общения с Астраханцевым Иван Ефанов был соучредителем ООО «ХОРС», другим соучредителем которого значился управляющий директор ООО «УКХ «Волгопромгаз» Анатолий Афанасьев (см. «Хронограф» №25 (424) от 9.07.12). С февраля 2018 г. Иван Ефанов работает в должности заместителя министра строительства Самарской обл.

Согласно документам, стоимость многоквартирного дома была «определена с учетом рыночной оценки имущества». Законность сделки была закреплена в решении Арбитражного суда Самарской обл. по делу №А55-248/2015. Тем не менее все же есть основания задуматься о том, что недостроенный дом мог быть продан по заниженной цене.

По данным бухгалтерского баланса ООО «Строй-Ком», на 1 января 2014 г. основные средства у организации отсутствовали. А к 1 января 2015 г., когда приобретенное имущество стало учитываться в финансовой отчетности, объем основных средств «Строй-Кома» был оценен уже 81,7 млн р. Таким образом, коммерческая организация буквально за символическую стоимость приобрела многоквартирный дом, который был построен за счет бюджетного предприятия. При этом реализация квартир предвещает фантастический профит.

На официальном сайте ООО «Строй-Ком» стоимость квадратного метра в данной новостройке составляет от 45 до 55 тыс. р. В разрешении на строительство, которое было выдано министерством строительства Самарской обл. 14 октября 2016 г., указывается, что общая площадь квартир составляет 6095,6 кв. м. Получается, что ООО «Строй-Ком» от реализации квартир, возводившихся за счет муниципалитета, выручит как минимум 300 млн р. Хотя в действительности доход от продажи жилья следует оценивать намного выше. Фактически была реализована «операция» по выведению из состава муниципального имущества недостроенного МКД с продажей по явно заниженной цене. Ущерб бюджету г.о. Самара можно оценить в сотни миллионов рублей. Следственному управлению Следственного комитета РФ по Самарской обл. и Управлению ФСБ по Самарской обл. тут есть с чем поработать.

Разрешение просрочено

Необходимо отметить, что ООО «Строй-Ком» не сразу смогло получить разрешение на строительство дома. 22 марта 2016 г. организация обратилась в администрацию Самары и министерство строительства Самарской обл. с заявлением о выдаче разрешения на завершение строительства. Однако действовавший на тот момент глава г.о. Самара (2014-2017 гг.) Олег Фурсов 29 марта 2016 г. уведомил ООО «Строй-Ком» об отказе в предоставлении запрашиваемого документа. Подобная реакция могла объясняться тем, что Фурсов считался ставленником команды губернатора Самарской обл. (2012-2017 гг.) Николая Меркушкина. В свою очередь Меркушкин был известен своей непримиримостью с позициями ООО «СВГК» (см. «Хронограф» №13 (623) от 24.04.17). Еще раз напомним, многоквартирный дом удалось вывести из МП «Самараводоканал» примерно за месяц до назначения Фурсова главой г.о. Самара.

Однако именно при главе Фурсове выяснилось, что у ООО «Строй-Ком» отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок. ООО «Строй-Ком» начало судиться с администрацией Самары. В итоге арбитражный суд подтвердил правомерность действий главы города (дело №А55-10910/2016).

Между тем разрешение на строительство было предоставлено лишь 14 октября 2016 г. Документ был выдан министерством строительства Самарской обл., но подписан первым заместителем министра строительства Самарской обл. Андрей Крикуненко. И вновь столь желанное для ООО «Строй-Ком» событие случилось в период безвластия. На этот раз на уровне региональной власти. Меркушкин почти два месяца отсутствовал и, можно предположить, был на грани отставки. Действовавший на тот момент министр строительства Самарской обл. (2012-2016 гг.) Алексей Гришин находился в чемоданном настроении, думал, как бы побыстрее и максимально безболезненно для себя покинуть Самару.

В итоге 1 декабря 2016 г. было официально объявлено о его отставке. Исполнять обязанности министра стал Андрей Крикуненко (см. «Хронограф» №37 (607) от 5.12.16). Похоже, подписанное для ООО «Строй-Ком» разрешение на строительство могло стать для Гришина залогом спокойной эвакуации из региона, ровно как и для его ставленника Крикуненко. Обав 2012 г. прибыли в Минстрой Самарской обл., имея совместный опыт работы в Госкорпорации «Олимпстрой». Причем в одном и том же подразделении.

Разрешение на строительство, подписанное Андреем Крикуненко, в настоящее время представлено на официальном сайте ООО «Строй-Ком» (http://stroi-kom63.ru/ dokumenty/pdf/271 A-permission.pdf). Копия этого документа также имеется в распоряжении редакции Областного аналитического еженедельника «Хронограф». Любопытно, что срок действия этого разрешения на строительство истек 27 декабря 2017 г. По всей видимости, нового разрешения на строительство у ООО «Строй-Ком» до сих пор нет. Судя по всему, возведение объекта в настоящее время ведется уже без разрешения на строительство. Такое вполне возможно, если допустить, что у ООО «Строй-Ком» есть серьезные лоббисты в органах исполнительной власти. Да и какие тут могут быть вопросы, если, как уже отмечалось выше, Иван Ефанов сегодня занимает должность заместителя министра строительства Самарской обл.?

На чужой земле

У ЖК «Бриз» есть еще один скелет в шкафу. Речь идет о земельных участках под строящимся зданием. По данным публичной кадастровой карты, земельный участок непосредственно под домом площадью 1432 кв. м (КН 63:01:0638001:22) представляет собой «собственность публично-правовых образований», т.е. находится в муниципальной собственности. Однако расположенная по периметру дома территория общей площадью 2626 кв. м (КН 63:01:0638001:972) каким-то образом оказалась в частной собственности. По сути, это санитарно-защитная зона дома. Данный участок в государственном кадастре недвижимости был поставлен на учет 26 января 2015 г. ООО «Строй-Ком» арендует данный земельный участок по договору аренды, который был заключен с некой Эльмирой Фомичевой (в разное время носила фамилию Полякова и Мамкиева). Договор аренды с Фомичевой размещен на официальном сайте ООО «Строй-Ком». Как следует из этого документа, земельный участок площадью 2626 кв. м принадлежит ей на праве собственности по договору купли-продажи от 11 июня 2015 г. Этот договор купли-продажи был зарегистрирован в Росреестре 17 июня 2015 г. И уже на следующий день, 18 июня 2015 г., Эльмира Фомичева заключила договор аренды с ООО «Строй-Ком». Размер арендной платы составляет 10 тыс. р. Договор аренды истекает 17 июня 2018 г. Совершенно непонятно, как опоясывающий дом земельный участок оказался в частной собственности. Также непонятно, зачем ООО «Строй-Ком» потребовалось арендовать его. Чтобы иметь доступ к месту строительства, достаточно было бы заявить права на установление своего сервитута над этой территорией. Похоже, формирование этого земельного кольца могло понадобиться на случай выстраивания защитных мер против тех, кто мог бы попытаться помешать реализации планов ООО «Строй-Ком». Не стоит забывать и того, что лето 2015 г. — это пик административного и политического могущества Меркушкина и его людей в Самарской обл. Сегодня у ООО «Строй-Ком», похоже, уже нет необходимости городить баррикады для защиты от посягательств извне.

Любопытно, что глава Самары Олег Фурсов, отказывая в выдаче разрешения на строительство, указывал на отсутствие правоустанавливающих документов именно на земельный участок общей площадью 2626 кв. м (КН 63:01:0638001:972), т.е. на участок, которым владеет Фомичева.

Арбитражный процесс по делу №А55-10910/2016 разворачивался в 2016 г. ООО «Строй-Ком» весьма странно оспаривал отказ в выдаче разрешения на строительство. Представители застройщика в суде почему-то даже не упомянули о существовании договора аренды земельного участка от 18 июня 2015 г. Вместо этого в материалы дела поступил лишь договор аренды земельного участка от 24 августа 2010 г., который, как установил суд, «правового значения не имеет». Не понятно, что же мешало ООО «Строй-Ком» в 2016 г. заявить о наличии договора аренды, заключенного 18 июня 2015 г. Похоже на то, что этот документ мог быть оформлен задним числом. Данное обстоятельство также может представлять интерес для правоохранительных органов.

Сложившаяся ситуация с разделением земельного участка под строящимся зданием вызывает массу вопросов. С трудом верится, что будущим жителям ЖК «Бриз» станет известно, что периметр территории вокруг дома находится в частной собственности. Хотя формально, информация об этом находится в публичном пространстве. Если ООО «Строй-Ком» до сдачи объекта в эксплуатацию не решит этот вопрос, то будущим владельцам квартир могут выставить дополнительный счет за пользование газоном, тротуарами и парковочной зоной вокруг дома.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.