Недоступное «Доступное жилье»

Елена Богданова

Проблемы на поверхности

Первый день всероссийской конференции был посвящен обсуждению рисков и угроз бизнесу, которые препятствуют реализации национальных проектов, обсуждению проблем коррупции, проявлению ее на различных уровнях, а также формированию алгоритмов борьбы с ней. По сути, проходившая в Москве конференция была ориентирована на руководителей различных звеньев управления и специалистов предприятий любой формы собственности, отвечающих за обеспечение безопасности и устойчивое экономическое развитие бизнеса.

На конференции присутствовали представители бизнеса практически из всех регионов России. Особой темой обсуждения стали проблемы с реализацией нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Похоже, что невыстроенные взаимоотношения с собственниками земель стали препятствием № 1 в реализации нацпроектов, связанных со строительством. И развитие «земельного дела» — один из ярких тому примеров. Тем более что ЗАО «Россия» было участником данной конференции и в своем докладе озвучило существующую проблему. «На территории города земли акционерного общества никто не собирается отгораживать колючей проволокой. Это земли, которые могут и должны способствовать развитию города», — подчеркнул председатель совета директоров СХ ЗАО «Россия» Вячеслав Дубровин.

Между тем перипетии так называемого «земельного дела» обсуждаются в большей степени в политической плоскости. Проведенный опрос общественного мнения показывает: абсолютное большинство опрошенных жителей Тольятти поддерживает представителей мэрии г.Тольятти в земельном споре, который они ведут с акционерным обществом. Что касается позиции СХ ЗАО, то ее представители говорят о том, что никакого спора не существует. Территории, в отношении которых поданы иски в арбитражный суд, находятся в собственности ЗАО. В настоящий момент разграничена собственность на муниципальную землю и землю, которая находится в собственности ЗАО. Все уголовные и арбитражные суды, о которых сейчас говорит общественность, проводятся по инициативе прокуратуры, которая усмотрела в действиях чиновников городской администрации превышение должностных полномочий.

При этом в горячих спорах о судьбе «земельного дела» совершенно не затрагиваются другие вопросы. В частности, реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России». В настоящий момент ресурс муниципальных земель, подлежащих жилой застройке, практически исчерпан. Перспективными земельными участками под комплексную застройку в настоящий момент являются территории за Московским проспектом, мкрн «Треугольник», мкрн «Северный» и мкрн «Жигулевское Море». Очевидно, что значительная часть наиболее перспективных земель, находящихся в черте города или близко от нее, находятся в собственности сельскохозяйственных акционерных обществ — СХ ЗАО «Россия» и СХ ПК им. Степана Разина.

Необходимость договориться

Так называемое земельное дело тянется в Тольятти с 2004 г. Каким бы ни был исход дела, градоначальнику придется вступать в договорные отношения с собственниками земель. Иначе освоение их под жилищную застройку не начнется.

Не так давно стало известно об обращении руководства СХ ЗАО «Россия» в Общественную палату Самарской обл. по вопросу включения принадлежащих им территорий в реализацию приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Речь идет о территориях, расположенных между ул. Льва Толстого и с. Тимофеевка. Руководство ЗАО считает, что эти земли не являются перспективными для ведения сельского хозяйства. Итогом подобного обращения стало письмо в адрес руководства ЗАО из министерства строительства правительства Самарской обл. с совершенно очевидной и законной просьбой представить документы о праве собственности на землю. Свидетельство о праве собственности у СХ ЗАО «Россия» есть, однако надлежащего кадастрового учета на всю имеющуюся в их распоряжении землю нет. После этого вопрос о включении территорий акционерного общества в нацпроект был отложен на неопределенное время. Что интересно, в этом вопросе позиция руководства СХ ЗАО «Россия», попытавшегося переадресовать проблему на уровень субъекта Федерации, полностью совпала с позицией депутатов Тольяттинской городской думы. Напомним, тольяттинские парламентарии в своем обращении просят губернатора Самарской обл. Константина Титова посодействовать выкупу земли у СХ ЗАО. При этом акционерное общество стремится исключить политическую составляющую в земельном вопросе.

В частности, на депутатских слушаниях в очередной раз поднимался вопрос о возможной выплате городским сообществом «контрибуции» в размере 4 млрд. р., тогда как со стороны СХ ЗАО «Россия» в рамках уголовного дела предъявлены претензии в размере 171 млн. р. Кроме того, тольяттинских народных избранников заинтересовала история возникновения акционерного общества. Напомним, что судебные иски, поданные миноритарными акционерами СХ ЗАО «Россия» к обществу, стали поводом для того, чтобы говорить о том, что истинными собственниками пригородной земли являются акционеры колхоза. Руководство СХ ЗАО комментирует, что иски, поданные миноритарными акционерами, не оспаривают возникновения права собственности на землю у общества. Непонятен интерес со стороны отдельных депутатов к внутреннему корпоративному устройству общества. Тем более что к решению судьбы земель СХ ЗАО «Россия» это не имеет никакого отношения.

Что касается нашумевшей истории с возможными притязаниями акционерного общества на земли, находящиеся под 19, 20, 21 кварталами Автозаводского р-на, то, как уверяют в акционерном обществе, оснований для подобного беспокойства нет. Эти земли были изъяты у колхоза «Россия» и переданы ПО «АВТОВАЗ». При этом документы изъятия земель у СХ ЗАО «Россия» в прокуратуре имеются. Таким образом, у акционерного общества нет ни намерений, ни оснований оспаривать его в суде.

Стопор инвестиций

Специалисты строительной отрасли отмечают, что освоение таких на первый взгляд перспективных земель, как мкрн «Треугольник» и территория за Московским проспектом, может растянуться на несколько десятков лет. Причина заключается в отсутствии инженерной инфраструктуры на обозначенных землях. Между тем строительство инженерной инфраструктуры в свою очередь также имеет неопределенные перспективы. Не так давно депутатами Самарской губернской думы (СГД) были приняты поправки в бюджет Самарской обл. В частности, среди поправок имеется отказ от кредитной линии ОАО «Банк ВТБ».

Данные кредитные заимствования должны были пойти на проведение коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства, предусмотренного федеральной целевой программой «Жилище» (см. «Хронограф» №16 (181) от 23.04.07). Впрочем, сегодня, как правило, поставщики энергоресурсов имеют собственные инвестиционные программы (ИП), которые предусматривают строительство объектов инженерной инфраструктуры на неосвоенных землях (см. «Хронограф» №16 (181) от 23.04.07). И, несмотря на то что поставщики энергоресурсов готовы инвестировать строительство коммунальных сетей и объектов энергоснабжения, строительство их стопорится на этапе выделения земельных участков под инфраструктуру. «Действительно, к нам обращаются различные юридические лица, которые занимаются строительством и прокладкой коммунальных сетей, с просьбами выделить им земельные участки. Отлично понимая, что Тольятти развивается, мы не имеем ничего против. Однако из-за отсутствия надлежащего кадастрового учета на принадлежащие нам земли мы не можем эти участки продать или отдать в аренду на срок более 11 мес. Любой инвестор, естественно, желает иметь более долгосрочные отношения. Поэтому дальше переговоров дело не идет», — прокомментировала корреспонденту «Хронографа» представитель СХ ЗАО «Россия», директор юридического агентства «СТАН» Людмила Сенилова.

Сложности кадастра

Отсутствие надлежащего кадастрового учета на принадлежащие СХ ЗАО «Россия» земли ставит в сложную ситуацию не только инвесторов, желающих заняться освоением территорий, но и те юридические лица, которые уже имеют построенные объекты на землях акционерного общества. В частности, невозможность провести выкуп земель или заключить долгосрочную аренду с собственником земли ставит под угрозу деятельность дилеров ОАО «АВТОВАЗ». Напомним, что автогигант ужесточил требования к своим дилерам. В частности, от них требуется, чтобы с собственником земли, на которой расположены их предприятия, были выстроены долгосрочные взаимоотношения.

При этом часть земель СХ ЗАО все же прошла процедуру присвоения кадастровых номеров. Однако проблему это не решает. По словам Людмилы Сениловой, проблему с выделением земельных участков заинтересованным лицам можно решить за счет отмежевания отдельных участков и последующего обращения в суд с целью признания права собственности на них. Однако, помимо того что эта процедура достаточно трудоемкая, она еще чревата внесением дополнительной неразберихи в так называемый земельный вопрос, т. к. впоследствии процедура постановки на кадастровый учет остальных земель, находящихся в собственности, для СХ ЗАО может осложниться необходимостью проведения дополнительной инвентаризации земель, находящихся в собственности ЗАО. «Получение единого кадастрового номера носит в себе элемент упорядочивания и возможности идентификации каждого земельного участка, расположенного в границах землепользования. Поэтому лучше в этот процесс не вмешиваться».

Неожиданным препятствием для постановки на надлежащий кадастровый учет стало наличие двух свидетельств о собственности на землю, выданных администрацией Ставропольского р-на в 1994 г. и мэрией г.Тольятти в 1996 г. В этих свидетельствах указано разное количество гектаров земли, которым владеет ЗАО. При этом для территориального отдела управления Роснедвижимости по Самарской обл. возник вопрос относительно того, какое именно свидетельство о праве собственности следует считать приоритетным. Поэтому процедура постановки на кадастровый учет остановилась, можно сказать, на последнем этапе.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.

Обсудить на форуме