Владимир Гусев:

Кристина Маркова

- Владимир Геннадьевич, каков был статус состоявшегося круглого стола и была ли выработана единая позиция по проблеме?

- Это был совет специалистов, на котором в неформальной обстановке обсуждались пути выхода из сложившейся ситуации. А ситуация такова: в городе больше ста объектов оказались в не соответствующих им зонах. В их число вошли и давно построенные капитальные сооружения, которые сносить нецелесообразно. Мы считаем, что город допустил ошибку, ограничив себя регламентным зонированием. И надо эту ошибку исправлять.

- Какой территориальный ресурс город получит в случае изменения схемы регламентного зонирования?

- Я думаю, достаточно большой. Многие проекты получат свою реализацию, и это принесет пользу как бюджету, так и самим жителям. Не надо забывать, что у нас город строителей, им надо давать работу. А перечень объектов, которые планируется сдать в этом году, достаточно скудный. Имеющиеся резервы надо увеличивать, доводить участки до логического завершения. Старые объекты необходимо упорядочить, а объекты, занятые не по профилю, высвобождать. Для новых объектов требуется развивать инженерную и энергетическую инфраструктуру. Самое главное — надо осваивать земли восточнее, западнее, южнее города.

- Эти земли находятся в спорном положении. Город заблокирован с внешних сторон. Какими механизмами, на ваш взгляд, можно воздействовать на ситуацию?

- В таком положении, как Тольятти, оказались практически все города страны. Все они развивались за счет колхозных земель, и этим процессом управляло государство. Но в определенный момент законодательство «сделало вилочку». С одной стороны, город имел все правоустанавливающие документы на эти земли, с другой — вошел в противоречие с сельхозугодьями. Постоянное изменение законодательства привело к тому, что на некоторые земельные участки, находящиеся в границах города, нечетко определено право собственности. Достаточной судебной практики в разрешении таких споров у нас нет. В этом должны принять участие властные структуры, региональные и федеральные, которые могут решить эту проблему на законодательном уровне. Тем более перед всеми субъектами РФ поставлена задача увеличения объемов жилья. Законотворчество должно соответствовать задачам государства.

- Способна ли смягчить ситуацию внутриквартальная застройка?

- Земли внутри города не позволяют удовлетворить даже самые острые нужды населения. Хотя хорошими возможностями для уплотнения застройки обладает Автозаводский р-н. Но эти возможности не должны противоречить обоснованному желанию людей иметь рядом с домами спортивные площадки. Нужны разумная архитектурная политика и грамотное поведение застройщика. Он должен вести диалог с жителями, оформлять с ними «джентльменские» соглашения и реализовывать свои обещания до того, как приступить к строительству запланированного дома.

- Зачастую уплотнение застройки противоречит генплану развития города. И это приводит к большому количеству необходимых для согласования документов, проверок и т. д.

- Города, в которых утверждены генеральные планы, можно пересчитать по пальцам. Мы ждем корректуры генерального плана. При упорядоченном регламентном зонировании нам будет проще объясняться с жителями и контролирующими органами и, что самое главное, согласовывать документацию в меньшем объеме. Хотя спокойную жизнь застройщикам ожидать еще рано. Сегодня как никогда возросли требования к застройщику со вступлением в силу 214-ФЗ «О долевом строительстве» и в соответствии с Градостроительным кодексом.

- Насколько контролирующие органы тормозят процесс строительства?

- Большое количество времени и средств затрачивается на прохождение государственной экспертизы. На мой взгляд, процедура прохождения экспертизы должна быть максимально упрощена, включив в себя такие виды проверок, которые отдельно осуществляются пожарными, природоохранными и другими службами. Сегодня же остается широкий круг контролирующих органов. Конечно, государство должно следить за правильностью оформления земель и безопасностью жителей. Но в этой связи нелогичным видится решение государства отменить лицензирование строительных организаций.

- Главный довод — лицензирование не гарантирует качества строительства. А будет ли, на ваш взгляд, гарантировать качество работы организаций по привлечению дольщиков комиссия по надзору и контролю в сфере долевого строительства Самарской обл.?

- В любой сфере есть организации с хорошей репутацией, со своей кредитной историей и со своим представлением о клиентах, дольщиках. Я думаю, в государстве достаточно структур, способных выявить непорядочные компании. А считать всех застройщиков мошенниками и загонять их в одни условия — по меньшей мере неразумно. С учреждением еще одного контролирующего органа появится очередная система отчетности, которая, так же как и предыдущие, повлияет на стоимость квадратного метра. Контролирующие органы каждый год ужесточают свои требования. Процесс получения разрешительной документации крайне забюрократизирован по всей стране.

- Оформление разрешительной документации является не последней строкой в статье расходов строительной организации. Какие еще составляющие в последнее время увеличили стоимость жилья?

- На процесс ценообразования существенным образом сегодня повлияла стоимость земли. Земельные аукционы, обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой, получение технических условий — это такой мощный клубок, который повышает стоимость квадратного метра достаточно радикально. По цене мы еще не сравнялись с Самарой: жилье в областном центре дороже, хотя бетон дешевле. В Тольятти на бетон установлены завышенные цены, что также отражается на стоимости жилья.

Также на цену на квадратный метр влияет и набор рабочих. Всем известно, что неквалифицированный труд на строительной площадке держится в основном на гражданах других стран. Накладные расходы по приему их на работу за последнее время увеличились в разы. А за сокрытие работника штраф для организации составляет порядка 800 тыс. р. за одного работника. Нужно упростить порядок оформления таких рабочих.

- Могут ли застройщики повлиять на ситуацию, сдержать ценовой подъем?

- Только в отдельных вопросах. Например, застройщики могут объединиться и заказывать бетон в другом городе и т.д. Но мы не дружны в этом смысле. С другой стороны, вопросами монополии должна заниматься федеральная антимонопольная служба.

- Сегодня готовится документация на проведение аукционов по земельным участкам в мкрн «Северный». Есть мнение, что Тольятти останется в стороне от происходящих процессов. ТСЗ будет участвовать в аукционе?

- Мы просчитаем свои возможности, когда будет опубликована декларация на эти участки. Не совсем правильно, если этим будут заниматься самарские компании, потому что наш город обладает хорошей строительной базой. Это будет перекос интересов.

- Не исключено, что все перечисленные вами изменения могут привести к монополизации строительного рынка. Не станет ли ТСЗ одним из монополистов?

- Я эту возможность полностью исключаю. В этом году ТСЗ не сдает ни одного дома, и это ненормальная ситуация. Причинами этого стали неорганизованность строительного процесса, жесткий контроль и нерешенные земельные вопросы. Тем более что ТСЗ никогда не был монополистом. Всегда были более мощные организации. Другое дело, что ТСЗ занимается строительством почти 48 лет. Сейчас мы боремся за существование. Если будет разрешена ситуация — будем развиваться, нет — будем заниматься другой деятельностью.

- С уклоном на спортивные сооружения? Какими объектами сегодня занимается ТСЗ?

- На данный момент мы занимаемся проектированием достаточно интересного комплекса, включающего в себя спортивные сооружения, гостиницу и жилые дома. Речь идет о 4-й очереди комплекса спортивных сооружений. На земельном участке южнее Баныкина площадью около 38 тыс. кв. м будут расположены гандбольные и футбольные поля, бассейн, фитнес-центр, а также небольшой гостиничный комплекс для спортсменов. Мы еще не утвердили окончательный проект гостиницы, она может быть как высотная, так и бунгального типа — 2-3 этажа. Это очень интересная строительная площадка, на которой необходимо разумно разместить перечисленные объекты. Ряд инвестиционных предложений по этой очереди мы уже имеем.

Мы начали непростой объект на б-ре Ленина. Это «зеркальный» объект через ул. Баныкина, выполненный ульяновским архитектором. Он представляет собой комплексную застройку разной этажности (от 7 до 18 этажей), с соответствующей социальной инфраструктурой. На первую часть проекта (севернее ул. Баныкина) мы получили необходимую документацию, начали строительство и стали привлекать дольщиков. Общая площадь жилых домов составит около 38 тыс. кв. м. Первую очередь планируем сдать в III квартале 2009 г.

Во вторую часть проекта (южнее Баныкина) мы, скорее всего, будем вносить коррективы по уменьшению площади застройки и высотности здания. Еще не решен вопрос с использованием недостроенного объекта музыкально-драматического театра. Строительство будет зависеть от изменения схемы регламентного зонирования, новой редакции правил землепользования и застройки.

Обсудить на форуме