Кризис строительного рынка

Кристина Маркова

Борьба или перепрофилирование

Как стало известно корреспонденту «Хронографа», в некоторых строительных организациях сегодня всерьез обсуждается вопрос о смене деятельности компаний. Согласно их приблизительным расчетам, последствия для города будут минимальными: острой безработицы не будет, т. к. практически весь рабочий состав предприятия-подрядчика является наемным. Но по каким причинам может наступить это «перепрофилирование»? Организации называют две причины: элементарную нехватку земельных участков, готовых под строительство, и жесткие правила игры на рынке.

Дефицит земельного ресурса в Тольятти обостряется с каждым годом. Земельных участков под комплексную застройку практически не осталось, и многие строительные организации находят выход в уплотнении кварталов. Последнее нередко заканчивается судебными тяжбами между населением и застройщиками, в результате которых появляются распоряжения о заморозке стройки или о сносе уже построенного здания с целью изъятия земельного участка. По словам специалистов, такие примеры известны всей России. В Тольятти самым ярким является история с землями СХ ЗАО «Россия». Между городом и акционерным обществом возникло несколько конфликтных прецедентов, связанных с землями, на которых построено несколько жилых домов. С 11 апреля 2007 г. проводится опрос на эту тему, в котором планируется охватить 28 тыс. жителей. Этот пример показывает, насколько земельные отношения могут обострить социально-политические противоречия и вызвать столь яркий общественный резонанс.

Перспективными земельными участками под комплексную застройку являются территория за Московским проспектом, мкрн «Треугольник» и два участка, предназначенные для реализации национального проекта «Доступное жилье», мкрн «Северный» за ул. Л. Толстого и мкрн «Жигулевское Море». Два последних участка в скором времени будут проданы через аукционы. Мкрн «Треугольник» и территория за Московским проспектом, по оценке специалистов строительной отрасли, будут застраиваться только через несколько десятков лет. Препятствием в данном случае является вопрос об обеспечении участков инженерной инфраструктурой. Строительные компании неспособны вкладывать такие огромные собственные средства. Даже если этот вопрос возьмутся решать крупные финансовые группы, расходы, затраченные на обеспечение участков инженерной инфраструктурой, будут заложены в стоимость квадратного метра жилья.

И здесь возможно несколько вариантов. Либо жилье будет по карману только высшим слоям общества, либо для сохранения приемлемых цен средства будут возвращены серыми схемами, возможно, посредством бюджета.

При условии все же освоения новых площадок общий объем жилищного строительства в Тольятти, по данным департамента по строительству и архитектуре мэрии города, к 2010 г. достигнет 2,1 млн. кв.м. Понятно, что неспособность небольших организаций работать по установленным схемам может привести к их исчезновению, а укрупнение строительных компаний и появление на рынке крупных иногородних, например из Москвы и Екатеринбурга, повлечет за собой увеличение цен на жилье.

Возможности покупателей

Специалисты прогнозируют в этом и следующем году рост цен на первичном рынке на 50-60%. Не исключено, что стоимость жилья на первичном рынке будет расти быстрее, чем на вторичном. Это уже наблюдается на примере нескольких компаний. Собственно ипотека не оценивается населением как реальная возможность приобретения жилья. Всему причиной высокие процентные ставки банков — от 20% годовых. В отличие от наших банков, иностранные берут только 7% годовых, при этом предлагают достаточно солидные сроки и право наследования. Тем более что банки дают ипотечный кредит, по подсчетам специалистов, только каждой десятой обратившейся к ним семье. Одной из причин этого стала и распространенная на рынке схема выдачи зарплаты через «черную» бухгалтерию.

Для решения проблемы острой нехватки жилья были созданы государственные, региональные и муниципальные ипотечные программы, часть которых попала под рамки национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Его подпрограмма «Молодой семье — доступное жилье» направлена на предоставление первоначального взноса для улучшения своих жилищных условий. Но воспользоваться этим взносом смогли лишь немногие. Во-первых, цена квадратного метра, заложенная в свидетельстве на погашение первоначального взноса, не соответствует рыночной. Во-вторых, недостаточная разъяснительная работа привела к тому, что 20% тольяттинских семей отказались от свидетельств. Мало кто знал, что ипотечный кредит банк дает по своему усмотрению, а не каждому обладателю сертификата. Оставшиеся семьи натолкнулись на нежелание некоторых банков, утвержденных для участия в нацпроекте министерством экономического развития Самарской обл., работать со свидетельствами (см. «Хронограф» №45 (164) от 25.12.06). 250-300 тыс. р., выделенные по каждому свидетельству, в Тольятти пришли с запозданием. Среди причин значилась несогласованность между структурами, ответственными за реализацию нацпроекта. Некоторым участникам подпрограммы пришлось платить неустойку риелторским агентствам. Кроме того, словосочетание «доступное жилье» стало использоваться в качестве приманки недобросовестными компаниями — как строительными, так и риелторскими.

Таким образом, отсутствие эффективного механизма обеспечения граждан доступным жильем привело к малому охвату населения.

Проблемы застройщиков

В разных городах России проводятся семинары, на которых обсуждается работа ФЗ-214 «О долевом строительстве». Закон усложнил процедуру работы с населением по привлечению к долевому строительству, из-за чего возникла необходимость поиска средств у инвесторов. Банковские ставки по кредитам слишком высоки. Поэтому этот закон может привести к тому, что первичный рынок будет равен по стоимости вторичному.

В 2006 г. в Тольятти было введено только 170 тыс. кв. м жилья, хотя согласно генплану развития города до 2015 г. для удовлетворения спроса необходимо вводить 300 тыс. кв. м. По словам специалистов, из-за жестких требований надзорных органов не было принято в эксплуатацию около 200 объектов. В этом году рассчитано сдать 80-120 объектов. Учитывая опыт прошлого года, больше половины из них будут ждать своего времени до лучших времен.

В этом году планируется ввести 2 объекта компании ООО «Единение», 1 объект ЖСК «Лада-Дом», 1 объект «Мое жилище», панельный дом в «Лесной слободе» и кирпичный в 8-м квартале компании ООО «Городской строитель».

При увеличении объемов строительства жилья может возникнуть нехватка строительных материалов. В настоящее время на территории Тольятти с учетом ввода в эксплуатацию меньше 200 тыс. кв. м фактический выпуск строительных материалов составляет от требуемого по сборному железобетону 35-40%, по производству кирпича — 63%. При увеличении объемов этот показатель может снизиться в два раза. В то же время известно, что часть железобетонных заводов загружена не более чем на 40%. Потенциал роста у стройиндустрии есть, но для их модернизации требуются масштабные инвестиции. Времена спекуляций на строительном рынке могут пройти только благодаря системной поддержке государства. Тогда доходы строительных компаний будут складываться из оборотов.

Обсудить на форуме