Строительный сектор за последние три года стал центром внимания общественно-политических сил. Связано это с появлением национальных проектов и федеральных целевых программ, которыми государство ответило на обострение ситуации на рынке жилья. С этим периодом совпали многочисленные изменения в сфере строительства. Они касаются ужесточения требований к сдаче объекта, усложнения правил по работе с дольщиками и т.д. Но на фоне острого дефицита земли, образовавшегося в Тольятти, эти изменения отошли на второй план. К чему подошел тольяттинский строительный рынок и насколько его игроки готовы к изменениям, корреспонденту «Хронографа» рассказал председатель правления ЖСК «Мое жилище» Александр ВОРОЖЕЙКИН.
- Александр Арсентьевич, с какими основными проблемами строительная организация сталкивается при ведении своей деятельности? Возможно ли сегодня составление долгосрочного бизнес-плана компании? - Основная проблема, которая стоит перед городом, заключается в отсутствии земель для строительства жилья. У строительных организаций есть обозримое будущее максимум на 5 лет, но дальше ясности нет. Мы не знаем, где будем строить. Эта ситуация в дальнейшем скажется на объеме ввода в эксплуатацию жилья. И она уже сказалась. За 2006 г. было сдано 170 тыс. кв. м, тогда как в период с 2003 по 2005 гг. сдавали по 300 тыс. кв. м в год. Для того чтобы обеспечить непрерывный процесс строительства, за 3-4 года до завершения строительства одного объекта необходимо начать подготовку проектно-сметной документации по второму. Как показывает опыт, на подготовку исходно-разрешительной документации затрачивается около 2-3 лет. Сам проект делается 1,5 года. В среднем от идеи до начала реального строительства нужно 4 года. У большинства строительных организаций сейчас нет задела на будущее. Мы работаем сегодняшним днем. А ведь по генплану до 2015 г. нужно вводить 300 тыс. кв. м. А чтобы удовлетворить спрос — 500 кв. м. - Сейчас полным ходом идет обсуждение того, на чьей ответственности лежит обеспечение участков инженерной инфраструктурой. Это также может стать серьезным ступором, как и нерешенные вопросы по земле... - В этом заключается вторая проблема. Подвод коммуникаций — это общее для города и частных инвесторов дело. Город должен четко определить те районы, которые будут осваиваться под жилищное строительство, и планировать там обеспечение инженерной инфраструктурой. Нам такие районы еще неизвестны. Нужно находить общие точки соприкосновения, как и в вопросах с землей. - Кроме власти и строительных организаций есть еще одно звено, непосредственно участвующее в обеспечении строительного процесса, — это инвестор или источник инвестиций. Им могут быть банки, собственные средства и население. Последнее, по оценкам специалистов, является одним из самых выгодных источников... - Что касается банков, то как источник финансирования они сегодня пользуются наименьшей популярностью. Из 100 застройщиков у нас только 2-3 пользуются услугами банка. И хотя процентные ставки сейчас снижаются, они до сих пор остаются слишком высокими. Закон об участии в долевом строительстве, который вступил в силу с 1 апреля прошлого года, до сих пор не работает на 100%. Он не вписался в сегодняшний день. |  | Основной задачей этого закона было стремление обезопасить строительный рынок от мошенников, но механизмы реализации этого закона непонятны и перекрывают воздух порядочным компаниям. В значительной степени этот закон повлиял на объем сданного в 2006 г. жилья. - Причины астрономических цен на жилье ясны. Как, по-вашему, будет развиваться синусоида цен и есть ли какие-то ограничители? - В 2002-2004 гг. стоимость кв. м держалась на одном уровне — примерно 12 тыс. р. за кв. м. Это была заниженная цена из-за того, что совершенно не было спроса на жилье. Но 2 года назад начался резкий подъем цен на жилье. Не могу сказать, что цены слишком завышены. Есть ряд причин, от которых зависит цена. В частности, это касается цен на строительные материалы. Сейчас цена кв. м колеблется от 30 до 40 тыс. р. У ЖСК «Мое жилище» кв. м стоит ниже, но эта цена распространяется только на дольщиков, которые уже строят, а новых мы сейчас пока не набираем. В условиях рыночной экономики спрос определяет цену квадратного метра. К дальнейшему росту цен приведет и сам порядок предоставления земли в целях жилищного строительства. Согласно новому законодательству о градостроительной деятельности земельные участки предоставляются только на основании аукционов. Это решение, принятое на уровне Государственной думы РФ, приведет к обострению ситуации на рынке жилья. - На последнем аппаратном совещании в мэрии было объявлено, что в скором времени будут проведены аукционы по земельным участкам, определенным для реализации национального проекта «Доступное жилье». Вы хотите сказать, что построенное на этих участках жилье не будет доступным? - Сегодня земельный участок площадью всего 300 кв. м уходит с аукциона за 8-10 млн. р. Большинству строительных организаций такая сумма не по силам. К тому же рентабельность освоения такого участка весьма сомнительна. Реальную возможность купить земельные участки имеют только крупные финансовые структуры. Если в городе будет работать 2-3 компании, понятно, что цена резко возрастет. Таким образом, аукционы приведут к монополизации строительного рынка. У людей не будет выбора. - Вместе с повышением стоимости жилья повышается ли, на ваш взгляд, его качество? Насколько развита стройиндустрия Самарской обл., способна ли она обеспечить строительные организации всеми необходимыми материалами? - Качество жилья напрямую зависит от качества строительных материалов, и надо сказать, в этом есть положительные результаты. Сегодня наши пайщики стали гораздо грамотнее и требовательнее к качеству покупаемого ими жилья. Например, если 4 года назад мы, поставив деревянные окна, получали массу замечаний по трещинам в подоконниках и неплотному прилеганию створок, теперь мы ставим пластиковые окна и алюминиевые витражи. | | Благо в городе огромный выбор профильных компаний, предлагающих свои услуги. Есть что выбрать из напольных покрытий, сантехники, гидроизоляционных и кровельных материалов. По кирпичу и сборному железобетону проблем также нет. Так что в целом стройиндустрия Самарской обл. справляется с нашими потребностями. А вот на что хотелось бы обратить внимание — так это на качество строительно-монтажных и отделочных работ. Зачастую критика в наш адрес обоснована. Вижу выход в ужесточении требований к подрядным организациям, пересмотре условий труда строительных работников и обучении личного персонала. Сегодня средние специальные учебные заведения города выпускают слишком мало специалистов строительной отрасли. - Каково на сегодняшний день качество коммунальной и энергетической инфраструктуры? Каким образом проходит модернизация капитальных сооружений и как в этом участвуют строительные компании? - Должна быть четко выстроена схема взаимоотношений между государством и коммерческими структурами. Капитальные сооружения уже давно требуют реконструкции, но их владельцы, частные компании, не располагают достаточными средствами. Только недавно вступление в силу нового законодательства позволило ряду компаний привлекать средства, в том числе на модернизацию систем. К примеру, ОАО «ТЕВИС» намерено взимать средства со строительных компаний за подключение к водоснабжению и водоотведению. Они будут направлены на развитие системы обеспечения энергоресурсами объектов нового строительства. Это дополнительные расходы для строительной компании, но мы понимаем, что другого выхода нет. Мы одни из первых, кто идет по такому пути. - Какая ситуация сложилась сегодня с торгово-офисными помещениями — коммерческой недвижимостью? - Спрос на строительство торгово-офисных помещений резко упал. Если 3-4 года назад стоимость кв. м коммерческой недвижимости была почти в два раза выше стоимости кв. м жилья, то сегодня цена ниже на 10-20% стоимости жилья. Связано это с большим количеством предложений на рынке коммерческой недвижимости. Безусловно, цена будет продолжать падать. - Какой объем жилья будет сдан в Тольятти в этом году и какое участие в этом примет ЖСК «Мое жилище»? Возможно ли увеличение темпов строительства жилья? - В этом году, по нашим прогнозам, будет сдано примерно 150-200 тыс. кв. м жилья. Основными причинами, сдерживающими темпы строительства, на мой взгляд, являются: несовершенная законодательная база, которая ведет к бюрократическим препонам, неясная ситуация по земле и обеспечение тепло-, водоснабжения и водоотведения новостроек. Наша компания вносит свой скромный вклад в общее дело. В этом году мы планируем сдать гараж и кирпичный дом площадью 6,5 тыс. кв. м. В заключение хочется пожелать нашим пайщикам улучшения финансового положения, а руководству города — определиться с площадками под жилищное строительство. Это в совокупности даст толчок к развитию города — увеличатся объемы вводимого жилья и соответственно уменьшится стоимость квадратного метра. Обсудить на форуме |
