В 2014 г. в России ипотека стала самым динамично развивающимся сегментом в розничном кредитовании. По данным Fitch, рост этого сектора с начала года по октябрь составил 33%, тогда как по необеспеченным кредитам — всего 10%. Однако с отменой валютного коридора и начавшимся ослаблением рубля этот рынок начал затухать. А в декабре, после повышения ключевой ставки до 17% годовых, сегмент ипотечного кредитования и вовсе впал в стагнацию. Но правительство России и Центробанк РФ предприняли ряд шагов, направленных на восстановление ипотеки. Об этих мерах, текущей ситуации на рынке ипотечного кредитования и его перспективах корреспонденту «Хронографа» рассказала заместитель директора департамента банковских продуктов и проектов АО «ФИА-БАНК» Анна ВОЛОШИНА.
- Анна Валериевна, не секрет, что сегодня сектор ипотечного кредитования находится, мягко говоря, не в лучшем состоянии. Соответственно, и в среде девелоперов царит уныние, ведь львиная доля построенной недвижимости приобреталась в кредит. А количество семей, желающих улучшить жилищные условия, нисколько не уменьшилось. Стоит ли гражданам попрощаться с мечтой приобрести заветные квадратные метры или надежда все-таки есть? - В 2014 г. российскими банками было выдано около 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму порядка 1,6 трлн р. Средняя ставка составила 12,5%, хотя в первой половине прошлого года она опускалась и ниже. Все росло очень хорошо, и рынок ипотечного кредитования стал самым быстроразвивающимся сегментом банковских услуг. Рынок неплохо поддержала программа социальной ипотеки, которую весь прошлый год реализовывало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Предлагались хорошие программы с лояльными процентными ставками, ориентированными на определенные социальные группы. Например, в Тольятти под параметры этой программы подходили работники АВТОВАЗа как градообразующего предприятия. Они могли получить ипотечный кредит по льготным ставкам 10,7-10,9% годовых. Также была хорошая программа для учителей. Но в декабре 2014 г. Центробанк России повысил ключевую ставку до 17%. Плюс на российском рынке всегда ощущался дефицит «длинных денег», а в условиях западных санкций он заметно обострился. Ипотека — это долгосрочное кредитование, обеспеченное залогом недвижимого имущества. Соответственно, «длинные деньги» являются основным ресурсом для обеспечения этого вида банковской деятельности. Поэтому, когда в декабре уровень первоначального взноса повысился до 30-50%, а ставки по ипотечным программам взлетели до 18-24%, ипотечные кредиты стали невыгодны. В течение 2015 г. ключевая ставка регулятора снижалась уже 2 раза, но, несмотря на это, она еще достаточно высокая — 14%. Однако уже с начала т.г. правительство начало разрабатывать меры, направленные на поддержку ипотечного сектора. Была принята и с марта действует программа субсидирования ставок по ипотечному кредитованию. Суть ее заключается в том, что банки устанавливают процентную ставку не выше определенного уровня, соотносящегося с ключевой ставкой (сейчас этот уровень составляет 12% годовых). А государство компенсирует банкам, участвующим в этой программе, если можно так выразиться, «упущенную выгоду». На это правительство предусмотрело 20 млрд р. бюджетных денег. В общей сложности в течение года банки должны выдать ипотечных кредитов на 400 млрд р. Но надо отметить, что условия программы распространяются только на новостройки, причем либо на жилье, которое строится в соответствии с 214-ФЗ (с долевым участием), либо на готовое жилье, но приобретаемое у того же застройщика. |  | 
Такой подход позволяет убить сразу двух зайцев: помочь гражданам прокредитоваться и купить жилье на приемлемых условиях и в то же время позаботиться о застройщиках, поддержав реальный сектор. - Будет ли ФиаБанк участвовать в этой программе? - Мы будем работать по этой программе через наших партнеров -Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ). Он участвует в этой программе и претендует на часть денег для компенсации. А мы как являлись на протяжении долгого времени первичным кредитором, поставщиком закладных, так и будем продолжать работать с Фондом. Мы уже к этому готовы, а сейчас ждем согласования лимитов для СОФЖИ. - Помнится, ФиаБанк был одним из первых, кто начинал развивать ипотеку в Тольятти, в т.ч. и социальную... Каково положение дел сейчас? - Действительно, когда-то мы начинали совместно с мэрией Тольятти реализовывать жилищную программу для работников бюджетной сферы. Помогали решить вопрос муниципальным служащим, стоявшим в очереди на получение жилья. Для них была очень хорошая процентная ставка, и они могли позволить себе оформить ипотеку даже со своей (тогда еще совсем не завидной) зарплатой бюджетника. Это был, наверное, первый этап становления ипотеки в нашем банке. Потом появились другие программы, в т.ч. и собственные — мы выпускали свои закладные. При этом надо понимать, что у нашего банка пока недостаточно ресурсов, чтобы внедрять собственные крупномасштабные ипотечные программы, но мы можем работать как первичный кредитор и поставщик закладных какому-то партнеру. Что, впрочем, мы успешно делаем. По мере развития мы начали активно сотрудничать с тем же СОФЖИ, участвовали практически во всех программах АИЖК. Сейчас есть партнерские программы с Дельта-кредит банком, т.е. мы можем работать по их стандартам. Со временем появились программы, которые нам были интересны, по финансированию застройщиков. Такой симбиоз банка с застройщиком сам по себе довольно выгоден. Ведь если мы финансируем строительство какого-то объекта недвижимости, дома, жилого комплекса и т.д., то логично, что ипотечные программы идут в комплексе. Это обеспечивает сбыт застройщику, ускоряет сделку, упрощает ее оформление и в итоге бережет нервы и экономит средства покупателя. Сегодня ипотека занимает значительную долю в совокупном кредитном портфеле ФиаБанка. Если говорить о физлицах, то это порядка 55-56%. Кроме того, благодаря отработанной схеме взаимодействия с заемщиком у нас сформировался хороший ипотечный портфель в плане сворачиваемости: как правило, наши клиенты очень добросовестны. - Вы упомянули о симбиозе кредитного учреждения и застройщика. И какие же плоды приносит такое сотрудничество? - Благодаря такому сотрудничеству ФиаБанк в свое время разработал собственную ипотечную программу «ФИА-ДОМ». Сегодня это основная ипотечная программа, по которой мы работаем. Она уже испытана и доказала свою состоятельность на ряде объектов в Тольятти и Самаре. Сегодня на условиях «ФИА-ДОМа» можно приобрести квартиры в ЖК «Ладья» в Тольятти на ул. Революционной. | | Дом уже построен, сдан в эксплуатацию, и там уже живут люди. Там еще остались нераспроданные 2-комнатные и 3-комнатные квартиры с очень удобной, практичной плнировкой. Причем для этих квартир застройщик не повышал стоимость кв. м -она начинается от 40,5 тыс. р. Для уже готового жилья, где все риски недостроя сняты, а покупатель сразу получает свидетельство о собственности (тем более что это центр Автозаводского р-на Тольятти), такая цена очень выигрышная. Процентные ставки начинаются от 11,5% годовых, а первоначальный взнос относительно невелик — 20%. Так что условия даже лучше, чем по программе господдержки. - В последнее время наметилась тенденция к оттоку людей из города. В плане проживания, конечно. Что можно предложить желающим приобрести загородную недвижимость? - Для клиентов, которые готовы переехать жить за город, которые понимают, что там и воздух лучше, и коммуналка дешевле, у нас есть программа по покупке загородной недвижимости. Речь идет о жилом массиве «Березовка». Это совсем недалеко от г. Тольятти, на 10-м км Хрящевского ш. Там ведется очень активное строительство поселка, продаются квартиры в 3-этажных домах и таунхаусы (жилой блок с отдельным входом). У нас достаточно много клиентов, которые покупают жилье в «Березовке». Квартиры там продаются по договору долевого участия, так что кредит на их покупку оформляется достаточно стандартно. А для приобретения таунхаусов мы разработали отдельную ипотечную программу. Кредит можно взять более выгодно — не одноразово, а оформить кредитную линию и брать транши по мере необходимости. По договоренности с застройщиком определить график и платить частями. Кстати, проект «Березовка» заявлен в государственную программу «Жилье для российской семьи», в рамках которой строится жилье для реализации по льготной цене (не выше 35 тыс. р. за кв. м) определенным социальным группам. Возможность приобретения появляется за счет созданного АИЖК льготного ипотечного продукта со сниженной ставкой, а мы готовы помочь оформить такой кредит. Могу отметить, что мы не останавливали выдачу кредитов по программам «ФИА-ДОМ» и «Березовка» даже в декабре прошлого года. - Сегодня в силу известных нам причин рынок недвижимости встал и цены заморозились. Однако не приходится сомневаться в том, что подорожает топливо, вырастут тарифы, повысятся цены на стройматериалы. Это неизбежно приведет к росту себестоимости строительства, и цены на недвижимость поползут вверх... Можно ли сказать, что сейчас удачный момент для покупки жилья? - Наверное, да. Трудно прогнозировать, что будет происходить на вторичном рынке. Скорее всего, без господдержки он просядет. А что касается первичного рынка, то законы инвестирования говорят, что покупать надо в ожидании роста. Плюс есть еще один фактор. Процентные ставки по банковским продуктам (будь то кредиты или депозиты) принято сравнивать с уровнем инфляции. Сегодня официально озвучена цифра — 12%, но мы понимаем, что инфляция инфляции рознь. Реально она зашкаливает за 20% и в ближайшей перспективе нет каких-либо предпосылок для ее значительного сокращения. Поэтому если мы говорим о ставке по ипотеке на уровне 12-13% годовых, то, покупая жилье (фактически приобретая определенный имущественный актив) в кредит, можно в какой-то степени обыграть инфляцию. По крайней мере в краткосрочной и даже среднесрочной перспективе. Т.е. сегодня вложение в недвижимость может стать выгодным. |
