Уцепились за жилфонд

ИА «Центр-Инфо»

Жилфонд в сетях «Саниты»

Заявление о возбуждении дела поступило в суд 30 декабря 2013 г. Граждане требуют: «Признать недействительным решения общего собрания собственников МКД № 9 мкрн Г-1 г. Жигулевска, зафиксированных в протоколе общего собрания собственников № 11/01 от 16 апреля 2013 г. Признать недействительным договор управления МКД с ООО «Санита» от 1 июня 2013 г.». В данном случае речь идет об ООО «Санита» (ИНН 6345024109), которое было зарегистрировано 3 октября 2012 г. Это очень важная деталь, которую следует учесть при рассмотрении развития бизнеса Романова.

В разное время по одному и тому же адресу в Жигулевске (ул. Морквашинская, 9) было зарегистрировано три организации, в названии которых присутствует слово «Санита». Все они были ориентированы на работу в сфере управления жилым фондом МКД Жигулевска. Помимо уже названного ООО «Санита» с 2003 г. в Жигулевске функционировало еще одно ООО «Санита» (ИНН 6345011501), оно было ликвидировано 7 декабря 2012 г. 27 декабря 2012 г. было зарегистрировано ООО УК «Санита» (ИНН 6345021556). 23 мая 2013 г. в ООО УК «Санита» также была запущена процедура ликвидации.

Несмотря на это, должностные лица из ООО УК «Санита» вплоть до конца 2013 г. продолжали контактировать с собственниками жилья в МКД, находившихся на обслуживании у этой организации. Об этом стало известно в ходе другого судебного процесса, который проходил в Жигулевском суде по заявлению жителей все того же дома №9 мкрн Г-1. Хронология развития этого дела и его детали выглядят следующим образом.

18 ноября 2013 г. собственники квартир в доме №9 мкрн Г-1 обратились в суд с исковым заявлением к ООО УК «Санита», в котором требовали: «Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в МКД №9 мкрн Г-1 г. Жигулевска от 17 января 2011 г., признать недействительным договор управления МКД от 1 февраля 2011 г.». 19 февраля 2014 г. суд Жигулевска удовлетворил эти требования граждан. Из представленных ООО УК «Санита» в дело документов усматривается, что 17 января 2011 г. в доме №9 мкрн Г-1 проводилось внеочередное общее собрание собственников в форме заочного голосования.

В мотивировочной части решения суда от 19 февраля говорится о том, как это происходило: «На повестку собрания вынесено три вопроса: 1. Выбор председателя и секретаря собрания. 2. Расторжение договора управления многоквартирным домом с ООО «Санита». 3. Заключение договора управления многоквартирным домом с ООО УК «Санита». Протокол подписан председателем и секретарем собрания (Раптанова и Поздняков). Кто выступал инициатором собрания, в протоколе не обозначено... Бюллетени (решения собственников), на основании которых осуществлялся подсчет голосов и результаты голосования, в дело не предъявлены. Этим же ответчиком — ООО УК «Санита» в дело представлено приложение к протоколу общего собрания собственников помещений в МКД без даты проведения собрания и адреса объекта, в котором указаны вопросы: — управление многоквартирным домом ООО «Санита», — управление многоквартирным домом ООО УК «Санита». Ни одним из собственников помещений, указанных в данном приложении к протоколу собрания, решения по поставленным на повестку дня вопросам, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался», не проставлены. Оценивая перечисленные выше доказательства, суд приходит к выводу о незаконности решений общего собрания собственников помещений МКД №9 мкрн Г-1 г. Жигулевска, оформленных протоколом от 17 января 2011 г.».

Т.е. суду не были предоставлены доказательства, подтверждающие, что собственники помещений в письменной форме, как того требует при заочном голосовании ч. 5 ст. 48 ЖК РФ, высказывали свою позицию по вопросам повестки дня общего собрания. Более того, представленные суду приложения к протоколу: во-первых, не содержат даты проведения собрания, что не позволяет однозначно определить причастность данного приложения к оспариваемому решению собрания. Во-вторых, эти приложения содержат иной перечень вопросов, поставленных на голосование, чем те вопросы, которые были включены в протокол. Так, из приложения усматривается, что голосование было проведено по вопросам выбора между двумя управляющими компаниями — ООО «Санита» и ООО УК «Санита», а из протокола следует, что на голосование ставились вопросы о прекращении договора с ООО «Санита» и заключении договора с ООО УК «Санита».

Сложно мыслить по-иному

Что заставило представителей «Саниты» в рамках этого процесса представить в суд в качестве доказательств документы, информация в которых разнится? Непонятно. Видимо, они были не готовы к тому, что кто-то вдруг решит оспорить законность действий руководства «Саниты», а потому могли не подготовиться заблаговременно к такому развитию событий.

Однако в ходе этого судебного процесса выяснилось, что это был далеко не единственный просчет руководства ООО УК «Санита» при оформлении дома под свое управление. В мотивировочной части решения суда также говорится, что в представленных документах «отсутствуют доказательства: проведения данного собрания по инициативе кого-либо из числа собственников помещений МКД; размещения объявлений о проведении собрания либо об извещении собственников помещений о проведении данного собрания иным образом». Но даже это еще не все. «Кроме того, собрание, проведенное в заочной форме, решение которого оспаривается истцами, не имело кворума», — отмечено в тексте решения суда.

На этой фактуре выстраивалась доказательная база истцов, опираясь на которую, они требовали признать недействительным решение собрания собственников от 17 января 2011 г. В итоге суд встал на сторону заявителей. Далее стоит обратиться к фактам, которые легли в основу процедуры признания недействительным договора на обслуживание указанного МКД с ООО УК «Санита». «Из предоставленной в дело копии оспариваемого договора управления МКД усматривается, что он заключен 1 февраля 2011 г. между ООО УК «Санита» (ИНН № 6345021556) и председателем общего собрания собственников жилья многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Жигулевск, Г-1, д.9 в лице Раптановой Л.А., действующей на основании протокола общего собрания собственников жилья от 17 января 2011 г., сроком на 5 лет (п. 7.2 договора). Данный договор управления МКД противоречит требованиям закона, поскольку право выбора способа управления МКД допустимо только решением общего собрания собственником помещений такого дома; в рассматриваемом случае такое решение отсутствует, а решение общего собрания собственников, оформленное протоколом от 17 января 2011 г., на основании которого заключался договор, по изложенным выше мотивам признается судом недействительным», — констатировал Жигулевский суд в решении от 19 февраля по иску против ООО УК «Санита». Известно, что Любовь Раптанова, выполнившая функции председателя того самого собрания, является родственницей Елены Раптановой, которая работает в бухгалтерии ООО «Санита». Так что выбор председателя того самого «виртуального» собрания мог оказаться далеко не случайным для руководства и бенефициаров компании «Санита».

Везде свои люди

В поле зрения судьи попало и то, что действовавшее по состоянию на 1 февраля 2011 г. жилищное законодательство (ст. 162 ЖК РФ в редакции от 30 ноября 2010 г.) предусматривало заключение договора управления с каждым собственником помещения в таком доме. Право заключения единого договора собственниками помещений в МКД, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступающими в качестве одной стороны заключаемого договора управления, законодателем было установлено Федеральным законом (ФЗ) № 123 от 4 июня 2011 г. (о внесении дополнений в ЖК РФ), вступившим в силу 6 июня 2011 г., т.е. после заключения оспариваемого договора.

При этом такое лицо может действовать от имени других собственников лишь на основании доверенностей (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ в редакции ФЗ №123 от 4 июня 2011 г.). «Доказательств того, что Раптанова Л.А. при заключении оспариваемого договора была наделена остальными собственниками такими полномочиями, суду не представлено, а из протокола от 17 января 2011 г. следует, что данное лицо избрано лишь председателем собрания, вопрос о выборе ее представителем всех собственников дома при заключении договора в повестку дня собрания включен не был. Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что договор управления многоквартирным домом от 1 февраля 2011 г. противоречит требованиям закона — ст.ст. 161-162 ЖК РФ, следовательно, в силу ст.ст. 167-168 ГК РФ ничтожен и не влечет за собой каких-либо юридических последствий», — говорится в решении суда по иску жителей дома № 9 мкрн Г-1 к ООО УК «Санита». Велика вероятность, что развитие судебного процесса по исковому заявлению жителей этого же дома, но теперь уже в отношении ООО «Санита» (ИНН 6345024109) будет развиваться по схожему сценарию. Ведь методы работы всех трех компаний «Санита» в сфере ЖКХ, судя по всему, мало чем отличаются.

Историю борьбы собственников жилья в д. 9 мкрн Г-1 против, вероятно, навязавшей им свои услуги ООО УК «Санита» и ООО «Санита» нельзя считать исключением из общего положения дел в сфере ЖКХ в г. Жигулевске. 29 января 2014 г. жильцы д. №18 мкрн Г-1 сумели в суде Жигулевска добиться признания недействительным решения собрания собственников помещений о выборе для обслуживания своего дома в качестве управляющей организации ООО «Санита». Примечательным здесь является то, что в число ответчиков по этому делу была включена администрация г.о. Жигулевск. Причина простая: администрация значится одним из собственников помещений в этом доме. К слову, в д. 9 мкрн Г-1 муниципалитету принадлежит около 10% помещений. Однако, несмотря на это, действия администрации Жигу-левска выглядят очень странно. Складывается впечатление, что чиновникам ближе позиция владельцев бизнеса ООО «Санита», а не простых жителей.

Так, например, в конце февраля на подъездах д. 9 мкрн Г-1 появились объявления, в которых говорилось о созыве собрания собственников помещений. В качестве инициатора собрания была обозначена администрация г.о. Жигулевск.

На это собрание от администрации прибыл лично заместитель главы администрации г.о. Жигулевск по городскому хозяйству и капитальному строительству Виктор Зайцев. На тот момент судом уже были вынесены решения по иску жителей д. 9 и д. 18 мкрн Г-1. Т.е. суд уже успел дать правовую оценку деятельности ООО УК «Санита» и ООО «Санита». На этом фоне от Зайцева как от представителя крупнейшего собственника помещений в д. 9 и одновременно как от заместителя главы горадминистрации логичнее всего было бы услышать предложение по началу создания ТСЖ. Ведь именно переход на такую форму управления МКД сегодня приветствует губернатор Самарской обл. Николай Меркушкин. Казалось бы, что мешает муниципальной власти Жигулевска, воспользовавшись инициативой жителей города, а также юридическими недоработками «Саниты», начать стимулировать создание в городе новых ТСЖ? Вариантов ответов здесь может быть не так и много.

В первую очередь важно понимать, что на выработку многих решений в Жигулевске может влиять традиционный для этого города менталитет местного бизнес-сообщества. Лучше всего это должны понимать нынешние чиновники, которые сами «родом» из Жигулевска. Они хорошо знакомы с особенностями этого менталитета. Умение решать спорные вопросы «по понятиям» зачастую может ставиться выше каких-либо иных принципов, которыми обычно руководствуется бизнес в других городах. Наверное, этим и можно было бы объяснить юридическую безграмотность руководства компаний «Санита», которую кроме как вопиющей назвать сложно. Наверное, кое-кто из окружения «Саниты» все еще полагает, что правда в Жигулевске не за теми, кто юридически грамотнее...

На этом фоне впору задаться вопросом: какую роль в этой истории может начать играть Зайцев? Если учесть, что по ряду признаков его можно было бы отнести к числу тех самых чиновников, что «родом» из Жигулевска, то ответ очевиден. «С 1993 г. по 2006 г. занимал должности инспектора, старшего инспектора инспекции ГПН ПЧ-63, заместителя начальника ОГПС-10, начальника ОГПН г. Жигулевска. До назначения на должность заместителя главы администрации руководил отделом административной практики», -говорится в биографической справке о Зайцеве, размещенной на официальном интернет-сайте администрации г.о. Жигулевск.

К этой же категории коренных жителей Жигулевска можно отнести и Владимира Классена, который на время дистанцировался от управления городом. Вернувшись в Жигулевск в 2013 г. на должность главы администрации, Классен приступил к формированию собственной команды. Таким образом, в его замах оказался Зайцев, а также ряд других чиновников с известными в Жигулевске фамилиями.

Возвращаясь к МКД в мкрн Г-1, почти все они отошли под управление ООО «Санита» еще в 2008 г., накануне перехода Классена на работу в правительство Самарской обл. В это время Классен был и.о. главы Жигулевска, и распределение жилфонда можно было рассматривать как своеобразный «дембельский аккорд». Причем дома в Г-1 передавались, даже минуя процедуру конкурса. Для объективности стоит рассказать, что конкурс все же состоялся. 22 апреля 2008 г., после того как были подведены итоги конкурса, Классен заявил: «По истечении года контракт жильцов с управляющей компанией может быть расторгнут и заключен с любой другой. Так что у данных фирм есть большой интерес проявить себя с положительной стороны». Как видно из приведенной выше судебной практики, в реальности все оказалось с точностью до наоборот.

Комментарии

Виктор ЗАЙЦЕВ, заместитель главы администрации г.о. Жигулевск по городскому хозяйству и капитальному строительству.

- В соответствии со ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условия такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.

Процедура проведения общего собрания собственников многоквартирного дома по вопросам полномочий собственников помещений устанавливается в жилищном кодексе РФ. Сход граждан дома № 9 мкр-н Г-1, проведенный 27 февраля текущего года, на котором присутствовал представитель администрации г.о. Жигулевск, не является собранием собственников помещений многоквартирного дома, поскольку обсуждался вопрос о ранее проведенном собрании собственников многоквартирного дома.

Согласно ст. 165 ЖК РФ администрация, как орган местного самоуправления, должна создать условия управления многоквартирным домом.

В соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники многоквартирного дома самостоятельно обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом; непосредственное управление, управление ТСЖ, управление управляющей организацией.

Администрация г.о. Жигулевск вправе вмешиваться в процедуру выбора способа управления многоквартирным домом только в случаях, установленных федеральным законодательством.