На прошлой неделе стало известно о намерениях владельцев ТК «Фрегат» продать его. Этот торговый комплекс расположен на Московском шоссе, напротив Центрального автовокзала. Основным совладельцем «Фрегата» ранее назывался самарский бизнесмен Михаил КАЛМЫКОВ. На протяжении многих лет он был одним из доверенных лиц бывшего губернатора Самарской обл. Константина ТИТОВА. ТК «Фрегат» планируют продать за 1,6 млрд. р. Эксперты «Хронографа» сомневаются, что в текущих условиях объект может быть реализован за эту сумму.
На прошлой неделе стало известно о подготовке к продаже ТК «Фрегат». Владельцы хотят выручить за торговый центр свыше 1,6 млрд. р. Комплекс представляет из себя здание переменной этажности общей площадью 25,8 тыс. кв. м. Сам земельный участок площадью 2,4 га, на котором расположен «Фрегат», находится в долгосрочной аренде. Впервые информация о продаже данного ТК появлялась еще в 2006 г. Тогда местные СМИ связывали решение бизнесмена Михаила Калмыкова продать комплекс с намерением реализовать на вырученные деньги проект жилищного строительства. В качестве обозначенной Калмыковым цены за ТК три года назад фигурировала сумма $35 млн. Т. е. еще в тот относительно благополучный период ТК оценивался более чем на треть дешевле. Согласно информации одного из источников «Хронографа» ТК «Фрегат» в настоящее время находится под управлением ЗАО «Фонд регионального развития» («ФоРРа»). На 1 января 2009 г. директором ЗАО «ФоРРа», по данным информационной системы «Национальное кредитное бюро», значился Александр Хачков. Впрочем, в самом ЗАО «ФоРРа» корреспонденту «Хронографа» сообщили, что Калмыков является его президентом. Ответы на официальные запросы «Хронографа» ни ЗАО «ФоРРа», ни дирекция ТК «Фрегат» к моменту сдачи номера не представили. |  |  Сегодня в торговом комплексе уже не тесно
Эксперты «Хронографа» сомневаются, что в текущих условиях торговый центр может быть продан за назначенную сумму 1,61 млрд. р. «До кризиса не продали за $35 млн. (примерно $1 350 за кв. м), эквивалентных 927,5 млн.р., а сейчас просят приблизительно $48,8 млн. ($1891/кв. м). Это очень показательно. Хотя дело, конечно, совсем не в квадратных метрах, а в характере бизнеса. Торговый комплекс при продаже оценивается именно как бизнес, а не как некое количество квадратных метров, и его стоимость определяется по ставке капитализации, по доходу от аренды за несколько лет, как договорятся продавец и покупатель», — считает начальник отдела исследований рынка УК «Молл Менеджмент» Дмитрий Баранов. Однако известно, что в последнее время «Фрегат» терял крупных арендаторов. Осенью прошлого года из ТК ушел универмаг «Модный сезон», несколько раньше съехал «Детский мир» (см. «Хронограф» №37 (252) от 06.10.08). В конце мая этого года ТК покинул магазин продуктовой сети «Патэрсон». Но именно договоры с крупными якорными арендаторами являются определяющими для оценщиков, которые влияют на стоимость ТК. «Поэтому объективных предпосылок для увеличения стоимости «Фрегата» почти на 40%, как мне представляется, нет», — пояснил Баранов. | | Некоторые из экспертов «Хронографа» не исключают, что цену могли поднять для того, чтобы было куда снижать ее в случае торга. По информации источника «Хронографа», конкретных переговоров пока не ведется, однако интерес к объекту потенциальные покупатели проявляют. Тем не менее участники рынка сомневаются в скором совершении сделки.  | Комментарии |  |
Дмитрий БАРАНОВ, начальник отдела исследований рынка УК «Молл Менеджмент» - Даже если выручка от аренды у «Фрегата» достигает $5 млн. (что кажется мне чрезмерно высокой цифрой), вряд ли найдется покупатель, готовый уплатить цену, соответствующую аренде примерно за 10 лет. И до кризиса больше 7 лет никто бы не дал — чаще говорили про 4-5 лет, так что даже $35 млн. были явно завышенной ценой, поэтому и покупатель не нашелся. Кроме того, во «Фрегате» сидят в основной массе ИЧП, которые заключают аренду на год-два. - Как можно охарактеризовать концепцию ТЦ «Фрегат»? - Я бы не сказал, что у «Фрегата» есть выраженная концепция. Сначала он ориентировался на категорию «средний +», и особенно после открытия «Руси» это позиционирование выдерживалось. Контраст работал на взаимодополнение, хотя синергии и не возникло. Затем борьба за выживание размыла позиционирование. Хотя во «Фрегате» есть магазины, работающие в повышенной ценовой категории, в целом это все равно «середняк», мало отличающийся от соседней «Руси». Во «Фрегате» нет никаких уникальных брендов — ничего, что заставило бы покупателя идти сюда от автобусной остановки. Местоположение не особенно удобно, и большинству покупателей, как мне кажется, проще проехать до «Космопорта», где товарное предложение намного интереснее. |
