3 декабря в Самарском областном суде началось рассмотрение кассационного представления прокуратуры на определение Ленинского районного суда о прекращении дела по иску о признании недействительным договора пожизненной ренты между гражданами Верой ШИШКИНОЙ и Алексеем ЧЕРНОВЫМ. По мнению прокуратуры, договор должен быть признан недействительным, т.к. обязательные платежи получателю ренты составляли всего 500 р. в месяц. Столь ничтожную сумму рентоплателыцику позволяла платить ч. 2 ст. 5 ФЗ «О МРОТ», которая 27 ноября 2008 г. была признана Конституционным судом РФ не соответствующей Конституции РФ. Это может привести к тому, что с 1 января 2009 г. около 70% договоров ренты, заключенных в Самарском регионе, окажутся незаконными.
25 июля 2005 г. Вера Шишкина 1926 г. р. заключила договор пожизненной ренты с Алексеем Черновым 1983 г. р. Согласно договору Чернову, как плательщику ренты, передавалась в собственность двухкомнатная квартира Шишкиной на ул. Маяковского. Данный договор имел стандартную форму — он предусматривал оплату рентоплателыциком всех коммунальных услуг (включая электроэнергию, газ, телефон) и ежемесячные обязательные платежи в размере 500 р. Пенсионерка подала иск в Ленинский районный суд о признании данного договора ренты недействительным. Однако 23 октября Шишкина скончалась. 27 октября Ленинский суд вынес определение о прекращении дела в связи со смертью истца. Согласно ст. 597 ГК РФ, регламентирующей рентные отношения, размер пожизненной ренты в расчете на месяц должен быть не менее одного МРОТ в отношении договоров пожизненной ренты и двух МРОТ в отношении договоров пожизненного содержания с иждивением. На момент заключения договора Шишкиной и Чернова МРОТ находился на уровне 720 р. Эта сумма ежегодно индексируется, и на сегодняшний день она составляет уже 2300 р. Но согласно ч. 2 ст. 5 ФЗ «О МРОТ» эта величина применяется лишь для регулирования оплаты труда, для определения размера пособий по временной нетрудоспособности и т. д. В отношении других расчетов — начисления налогов, штрафов, выплаты стипендий, пособий, а также платежей по гражданско-правовым обязательствам — действует другая сумма МРОТ: 100 р. Эта величина в РФ не изменялась с 2001 г. |  | 
По мнению депутата СГД Натальи Бобровой (на фото), это явная юридическая коллизия. «Данная коллизия легко разрешается. Ст. 2 Гражданского кодекса РФ гласит: «Если нормы гражданского законодательства противоречат настоящему кодексу, то должны применяться нормы настоящего кодекса». Но почему-то рентоплателыцики Самарской обл., в отличие от других регионов, пошли по кабальному пути по отношению к рентополучателям, трактуя размер МРОТ в свою пользу», — говорит Боброва. В отношении алиментных платежей действие ч. 2 ст. 5 ФЗ «О МРОТ» решением Конституционного суда РФ уже прекращено. В 2008 г. самарские граждане Кутина А. Ф., Поварницина А. Ф. и Куликов В. Н., заключившие в 2001 г. договоры пожизненной ренты, ежемесячный платеж по которым составлял 400 р., обратились в Конституционный суд РФ с жалобами, в которых указывали, что размер МРОТ — это социальный норматив, призванный обеспечивать жизнедеятельность человека на уровне минимально допустимого. Пенсионеры задавали вопрос: почему исключение было сделано для гражданско-правовых сделок? Конституционный суд признал ч. 2 ст. 5 ФЗ «О МРОТ» не соответствующей Конституции РФ и обязал законодателя не позднее 1 июля 2009 г. принять новую норму. Данное решение вступает в силу с 1 января 2009 г. Величина МРОТ с 1 января 2009 г. увеличится до 4330 р. Соответственно, рентоплателыцик уже не вправе будет платить рентополучателю меньшую сумму. Таким образом, с 1 января 2009 г. все договоры пожизненной ренты с ежемесячной выплатой менее 4330 р. окажутся недействительными. По оценкам аналитиков, около 70% ныне действующих самарских договоров ренты после 1 января 2009 г. окажутся противоречащими решению Конституционного суда, а после 1 июля — и вовсе противозаконными. | | В Самаре договоры ренты можно заключить двумя способами — самостоятельно или через специализированные агентства. На сегодняшний день таких организаций в Самаре три: ООО «Городской центр ренты», ООО «Фонд социальной поддержки пенсионеров» и ООН «Милосердие». Первые две работают в роли посреднических фирм, выступая посредниками между потенциальными рентоплателыциками и рентополучателями, сами занимаются оформлением и сопровождением сделки. По информации заместителя директора по развитию ООО «Городской центр ренты» Владимира Глебова, условия в них стандартные: рентоплателыцик при заключении договора с рентополучателем выплачивает единовременно сумму в размере от 30% до 40% рыночной стоимости предоставляемого по договору имущества. 10-15% этой суммы получает рентополучатель, остальная часть уходит фирме в качестве комиссионных. ООН «Милосердие» занимается заключением договоров пожизненного содержания с иждивением, где само является рентоплателыциком и, соответственно, собственником получаемого по договору недвижимого имущества. Согласно договору рентополучатель (ООН «Милосердие») оплачивает коммунальные услуги, при необходимости услуги сиделок, ремонт бытовой техники и вносит рентополучателю ежемесячный фиксированный платеж в размере 500 р. Он не зависит от возраста рентополучателя, и в отличие от вышеназванных фирм ООН «Милосердие» заключает договоры только с очень престарелыми людьми или теми, кто в силу тяжелых, смертельных заболеваний уже не может сам себя обслуживать. В 2009 г. участникам рынка ренты придется увеличить минимальные рентные платежи до 4330-8660 р. по договорам, заключенным после 1 января 2009 г., а после 1 июля — и по ранее заключенным договорам. Если порядок поправок это позволит, то переход на новые условия будет осуществлен автоматически. В противном случае переход будет осуществляться через суд с процедурой расторжения и перезаключения договоров. Т.к. все надбавки будут производиться за счет рентоплательщика, то можно будет ожидать некоторого падения спроса на данный вид приобретения недвижимости. А прогнозируемое падение цен на недвижимость внесет еще большую неопределенность, что может привести данный специфический сектор рынка к частичному или полному коллапсу. |
