Евгений Козлов:

Борис Кротов

- Евгений Алексеевич, какова сейчас ситуация на рынке жилой недвижимости и уникально ли то, что мы сейчас наблюдаем, либо так выглядит картина в целом по стране?

- Если говорить о разнице стоимости жилья на первичном и вторичном рынках, то ситуация в г. Тольятти постепенно движется к следующему: происходит уравнивание цен первичного и вторичного рынка, что для крупных городов России и Московской обл. давно пройденный этап. В целом, на мой взгляд, такая тенденция вполне обоснована. По сути, если человек выбирает между трехкомнатной квартирой на первичном и на вторичном рынке, то есть только один более-менее схожий параметр — трехкомнатная квартира. Все остальное — состояние дома, подъезда, коммуникаций, объектов благоустройства, малых архитектурных форм — отличается кардинально. Причем это отличие явно в пользу покупки квартиры на первичном рынке. Во-первых, покупатель знает, что приобретает юридически «чистую» квартиру, в новом доме, с новыми коммуникациями, с более-менее современной планировкой. Благоустройство и наличие парковочных мест в большей степени соответствуют современным требованиям, нежели в кварталах старой застройки.

Кроме того, покупатель осознает, что ему за счет собственных средств не придется восстанавливать старые домовые коммуникации, разрушенные детские площадки, а лишь поддерживать в должном состоянии то, что оставлено застройщиком. Что, согласитесь, намного дешевле.

Поэтому спрос на квартиры на первичном рынке постепенно растет. А рост спроса изначально выражается и в росте стоимости такого жилья. Ничего не поделаешь, закон рынка.

- В ценовом выражении мы о каких суммах говорим?

- Если проанализировать предложения на рынке недвижимости, то квартиры традиционной планировки в среднем стоят 43-47 тыс. р. за квадратный метр, разбег цен на вторичном рынке составляет от 45 до 55 тыс. р. На мой взгляд, это не совсем правильно, поскольку старая машина не может стоить дороже новой, если мы говорим об одинаковых автомобилях. Наша компания предлагает квартиры стоимостью в среднем 43 тыс. за квадратный метр. Прошу обратить внимание, что это и кирпичные дома, и типовое панельное строительство.

На цену жилья влияет также и класс этого жилья. Т.е. если мы говорим об однокомнатной квартире, но цена ее превышает 3 млн. р. и это исключительно из-за площади, то это, естественно, не эконом-класс, не типовой проект и уж тем более не то, что мы подразумеваем под «доступным жильем», где площадь жилья, материалы, планировка сбалансированы под массового потребителя. Поэтому для чистоты будем говорить именно о комфортном эконом-классе, доступном для среднего жителя.

- Не так давно Тольяттинская городская дума приняла схему функционального зонирования г. Тольятти. Естественно, сразу заговорили о том, что новый документ даст толчок развитию жилищного строительства, поскольку зонирование учитывало практически все интересы тольяттинских компаний-застройщиков. Насколько подобные версии правдоподобны? И вообще каковы прогнозы, скажем, на ближайшее будущее?

- Общие тенденции таковы. По данным статистики, до конца2010 г. количество жителей Тольятти составит 780 тыс., а с 2011 по 2015 гг. -до 820 тыс. человек. Для расселения горожан планируются резервные территории западнее Московского проспекта общей площадью 815 га для 180 тыс. жителей.

По структуре многоэтажная застройка составит порядка 585 га для 168 тыс. жителей, а индивидуальная застройка -70 га для 4 тыс. жителей.

В черте города, в р-не лесопитомника, площадь которого составляет 30 га, согласно генплану планируется строительство многоквартирных домов для 8 тыс. человек. Освоение резервных территорий под жилищно-гражданское строительство осуществляется поэтапно, по мере необходимости. Около 200 га — площадь «Треугольника» в р-не Обводного шоссе. Здесь планируется разместить объекты не только социально-бытового и культурно-развлекательного направления, но и жилье в пределах 300 тыс. кв. м. Развитие Автозаводского р-на должно происходить за счет многоэтажной капитальной массовой застройки. В р-не поселка Приморского наряду с многоквартирной размещается зона коттеджной застройки с приусадебными участками. Проектом генплана предусмотрена организация Северного жилого микрорайона на стыке Автозаводского и Центрального р-нов, с последующим включением в состав Центрального р-на. Структура жилищного строительства здесь также в основном ориентирована на многоквартирную застройку, хотя не исключено коттеджное строительство с приусадебными участками.

Сейчас я озвучил то, что мэрия Тольятти предлагает застройщикам в качестве некого бизнес-ориентира, т.е. где, что и как будет застраиваться, какие площади необходимо ввести в эксплуатацию. Однако это перспектива даже не завтрашнего дня. А сегодня большинство застройщиков просто думают о выживании.

- Тем не менее ситуация, похоже, начинает стабилизироваться. Увеличивается ввод в эксплуатацию жилья, рынок хоть и медленно, но растет. Как это согласовывается с тем, что вы сейчас сказали?

- Есть показатели статистики. На территории Тольятти в прошлом году предприятиями и организациями всех форм собственности в эксплуатацию введено 200,6 тыс. кв. м общей площади жилья, что на 18,5% выше аналогичного показателя 2006 г. (169,3 тыс. кв. м). В том числе объем введенных в эксплуатацию индивидуальных жилищных застроек за 2007 г. составил 19,9 тыс. кв. м. Это на 9,3% больше аналогичного показателя 2006 г. (18,2 тыс. кв. м). За период 2007 г. в Тольятти было введено в эксплуатацию 3021квартира, что на 23,2% превышает аналогичный показатель прошлого года (2452 квартиры). В принципе, наблюдаемый нами рост ввода в эксплуатацию жилья мог бы сказаться и на стоимости этого жилья, но здесь существует ряд проблем, которые я бы назвал не строительными, а организационными и правовыми. Решение этих проблем застройщиком приводит к удорожанию квадратного метра и как итог — к стоимости жилья.

Во-первых, у застройщиков порой отсутствует полный пакет разрешительной документации. Во-вторых, наблюдается неотлаженная процедура выделения земельных участков. Также отмечают высокий уровень платы за подключение к инженерным сетям и затянутые сроки согласования документов на строительство. Об этих проблемах покупатели, естественно, наслышаны и это отталкивает их от застройщика, «у которого проблемы». А банки в свою очередь так же неохотно выдают ипотечные кредиты.

В целом, на мой взгляд, строительство 500 тыс. кв. м в год для нашего города слишком завышенная планка, поскольку объем, который покупают тольяттинцы в год, составляет 180-200 тыс. кв. м. Есть квартиры, которые были построены различными застройщиками и которые до сих пор никто не купил. По-прежнему актуальным остается вопрос цены. Т. е. либо нет оптимального соотношения потребности потенциального покупателя в метраже и самим метражом, находящимся на рынке, либо цена и качество не оправдывают себя.

- А лично вы как оцениваете перспективы отрасли?

- Она будет, конечно, развиваться: спрос есть. Сколько рынок поглотит жилья, столько и будет строиться. Никто не будет строить лишнего. Поэтому темпы строительства снизятся.

Рынок первичной недвижимости сейчас переживает кризис. По-прежнему актуальны проблема энергетики, проблема мощностей, хотя ее неоднократно поднимали и обсуждали. В результате участков, обеспеченных инфраструктурой или хотя бы техусловиями, практически нет. Как следствие, некоторые строительные компании, которые заканчивают строительство своих объектов, больше не имеют фронта работы.

Строительным компаниям земельные участки под жилую застройку должны предоставляться с аукциона. Для подготовки земельных участков с аукциона муниципалитет обязан их укомплектовать мощностями. А практически все районы в городе имеют серьезные проблемы с их наличием. Для того чтобы укомплектовать земли мощностями, требуются огромные деньги в бюджет, а их неоткуда брать даже на метелки для субботника. Законодательство резко усложнило ситуацию. Учитывая, что город переживает недостаток мощностей, торгов у нас практически не было. Те торги, которые прошли у нас в последний раз при Николае Уткине, были очень сомнительными. Например, один из домов уже второй год ждет согласования по предоставлению мощностей.

В этих домах живут семьи, причем не один год. Эта негативная тенденция, которая обострилась в последнее время, несет большой ущерб для города, поскольку город не может перешагнуть через некоторые инструкции, по которым нельзя сдавать в эксплуатацию объекты. А люди там живут, и в объектах функционируют тепло, вода, свет, и никто из жильцов не собирается платить налоги, потому что юридически этих объектов не существует. Самое удивительное, что никто не делает попыток, чтобы внести изменения в законодательство. Мы давно говорим о необходимости выстраивания оптимальной схемы взаимодействия между застройщиком, муниципалитетом, энергетиками и контролирующими органами. Тот факт, что схема функционального зонирования на протяжении одного этого года переделывалась несколько раз, говорит о том, что и муниципалитет, и лично мэр Анатолий Пушков к проблемам строителей прислушиваются очень внимательно. И это радует.

- Ваша компания летом начала реализацию нового объекта. Как вы ощущаете перечисленные выше тенденции?

- Компания «Городской строитель» всегда занималась реализацией крупных жилых комплексов. И, как показывает более чем десятилетняя практика, сбоев со сдачей и вводом в эксплуатацию не было. Какие сроки сдачи мы заявляли при начале строительства комплекса «Лесная слобода», такие сегодня и получают наши клиенты. Кроме того, понимая, что купить жилье — это недешево, наша компания договаривается с банками и предоставляет им дополнительные гарантии, чтобы облегчить процедуру получения ипотеки.