Владимир Утин:

Борис Кротов

- Владимир Александрович, предпосылки формирования новой системы взаимоотношений между заказчиком и покупателем, заказчиком и муниципалитетом были заложены на федеральном уровне и приход нового мэра будет способствовать вступлению реформ в активную стадию. Становление новой административной системы, разрыв неформальных связей, созданных за последнее десятилетие между ФПГ и муниципалитетом, по логике, должны привести к повышению прозрачности на этом рынке. На что бы вы прежде всего обратили внимание при реализации этих реформ?

- Последние месяцы представители строительной отрасли на разных уровнях поднимают вопрос о том, что образовавшийся вакуум власти в городе окончательно застопорил строительные процессы. Также говорится о том, что именно административный кризис способствовал выстраиванию неформальных способов решения вопросов строительного производства. Именно на этих проблемах произошла концентрация внимания городского сообщества. Согласен с этим, но кроме этого есть еще комплекс факторов, вызвавших, на мой взгляд, эти проблемы.

Государственные реформы (например, принятие в 2005 г. закона о долевом участии в строительстве, в 2006 г. внесение изменений в Градостроительный и Земельный кодексы в части предоставления земель под жилищное строительство исключительно через торги, а не путем получения их только единичными компаниями либо через посредников) еще несколько лет назад заложили основы новой системы функционирования рынка недвижимости. Такие меры, как создание единого государственного перечня строительных компаний, предоставление банковских кредитов при условии наличия оформленного земельного участка в собственность, либо на праве аренды, у застройщика-заказчика, привели, с одной стороны, к вытеснению мелких и непорядочных компаний со строительного рынка и укрупнению более жизнеспособных, с другой — к исчезновению на сегодняшний день предложений на рынке земельных участков под жилищное строительство. А сама цена жилья существенно выросла. Как отмечают специалисты риелторских организаций, сегодня спрос на рынке недвижимости не активен. Кроме того, темпы роста города существенно снизились по сравнению с концом 80-х и началом 90-х гг. Кроме этого, отсутствовала комплексная программа развития инженерно-коммунальной инфраструктуры и развития территорий.

В будущем выживут строительные компании, способные работать в новых условиях, вызванных уменьшением количества земель под жилищное строительство, ресурса, как мы знаем, невосполнимого, а также ужесточением связанной с этим конкуренции на рынке. Кроме того, собственники участков стремятся уменьшить затраты на строительство путем развития собственных строительных мощностей, привлечения подрядчиков только на узкоспециализированные работы. Отсюда снижение объемов строительства у некоторых компаний. Кроме того, отсутствие инфраструктуры и существующее территориальное планирование, закрепленное в генплане города, не позволяют собственникам активно строить.

- Как бы вы определили основные задачи муниципалитета при выстраивании работы с заказчиком-застройщиком?

- Я считаю, что мы к заказчику строительства относимся достаточно требовательно как в плане подготовки документов, так и сдачи объекта в эксплуатацию. Может быть, проводится недостаточно организационных, мониторинговых мероприятий по контролю за строками строительства. Хотя это проблема и самого заказчика. Некоторые задумки относительно решения этих проблему нас есть. Возможно, работая с застройщиком более плотно, в тандеме, у ДСиА при сдаче будет к последнему меньше вопросов, связанных со сроками и с документацией, несмотря на то что и тем и другим также занимается ГИСН. Работа ОМС, в частности ДСиА, будет заключаться в консультационной, координационной помощи. Возможно, если права застройщиков будут нарушаться, нам необходимо будет применять административный ресурс.

Задам риторический вопрос: у кого сегодня больше потребности в строительстве нового жилья — у населения или самих строительных компаний, кому необходимо реализовать очередной цикл оборота средств? Требования законодательства и дефицит земли ведут к повышению конкуренции и, как следствие, повышению качества услуг, предоставляемых конкретному покупателю жилья. Кроме того, мы в строительной отрасли уже наблюдаем влияние рыночных механизмов, приведших к исчезновению либо трансформации, укрупнению некоторых строительных компаний.

Главная задача — это параллельно вести контроль за строительством, а также создавать прозрачные механизмы получения земли, ускорить выдачу исходно-разрешительной документации, мониторить строительство и соблюдение сроков. Я убедился также, что необходима и консультационная помощь строителям. Если все это будет выполнено, редко какая строительная компания, при условии нормального финансирования, пойдет на нарушения.

- В чем заключается выгода для покупателя при данном подходе?

- Для покупателя вижу выгоду в том, что он будет работать в среде прозрачной для получения информации о застройщике, о течении строительства, о сроках и имеющихся у застройщика документах. Все это будет в консультационном режиме предоставлять ОМС. Простой пример: начало строительства без получения разрешения автоматически означает проблемы с вводом в эксплуатацию. Проблемы с вводом в эксплуатацию для покупателя квартиры чреваты тем, что он не сможет в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на то жилье, за которое он полностью расплатился. И так далее по цепочке. Пристальный контроль со стороны муниципалитета позволит подобные казусы исключить. Вот для такого контроля в ДСиА мы планируем создать сектор контроля за долевым строительством, дабы свести к минимуму ситуации, аналогичные ситуациям, сложившимся с дольщиками ТДСК и ООО «ПКФ Аннавит». Работу с этими застройщиками, а также с дольщиками мы ведем совместно с Министерством строительства и ЖКХ Самарской обл.

- С действиями муниципалитета мы определились. Как предстоит реагировать заказчику на меняющиеся условия, для того чтобы остаться на рынке?

- Что касается заказчика-застройщика строительства, т.е. собственника либо арендатора земельного участка, то в условиях усилившегося контроля строительство без получения разрешительной документации и ввод в эксплуатацию без соответствующего разрешения невозможны.

Вариант регистрации права собственности на возведенный объект через суд для арендатора земли уже невозможен, поэтому получается, что мы имеем незаконно возведенное строение, которое по закону необходимо сносить. Собственник еще имеет право зарегистрировать собственность на объект недвижимости, но при условии соблюдения норм СНиП, СанПиН, норм пожарной безопасности и т.д. Такую практику мы имеем со многими строительными компаниями города. И в этих ситуациях активно должны работать и мы, представители ОМС, максимально упрощая процессы прохождения исходно разрешительной документации и помогая консультационно. А по ряду моментов — и сами заказчики-застройщики. При этом они всегда могут рассчитывать на содействие ОМС, только нужно приходить и задавать вопросы, потому что, как мне кажется, открытое обращение к ответственным лицам даст больше результата, чем договоренности за кулисами. В новой структуре мы предусматриваем сектор, который в режиме постоянного мониторинга будет вести работу со строительными компаниями города. И смена городской власти создаст условия для полной трансформации сложившейся за последнее десятилетие системы. Я надеюсь, что новая система будет максимально прозрачной.

Кроме того, необходимо исключить разного рода возможности манипулировать с землей, что дает обширное поле для злоупотреблений. Справиться с этим позволит метод предоставления сформированных пакетов земельных участков через аукцион. Появление полноценной структуры ОМС будет этому только способствовать. Подготовка земельного участка на торги предусматривает в том числе и получение техусловий на строительство объекта жилищного строительства. Это будет дополнительным стимулом ОМС для скорейшей разработки комплексной программы развития инженерно-коммунальной инфраструктуры. В подготовке техзадания на ее разработку мы участвуем совместно с департаментом экономики и департаментом ЖКХ и экологии. Эта работа перспективная, требующая очень серьезной специальной проработки и масштабного взгляда на городскую инженерно-коммунальную систему, поэтому сама разработка будет отдана через торги, я думаю, какому-то институту. В то же время критерии и последовательность мы уже сейчас закладываем в техзадании. Наиболее перспективные программы по очистным системам канализации имеются у ОАО «АВТОВАЗ», есть даже разработанные еще в 90-х годах проекты, пересчетом которых, по моим данным, занимаются специалисты автозавода. И город, и законодательная власть будут заинтересованы в скорейшем утверждении инвестиционных программ, которые позволят начать строительство очистных, и, как следствие, это даст возможность выдавать техусловия на подключение застройщикам-собственникам. Этим самым мы приблизимся к решению вопросов комплексной застройки территорий. Есть ряд вопросов, которые идут параллельно с разработкой генплана: это необходимость включения в план реализации генплана разработку проектов планировки перспективных территорий -за Московским проспектом, по мкрн. «Северный». Пока у нас такой документ разработан только по мкрн. «Треугольник».

Система точечной застройки через единственных застройщиков изжила себя и с точки зрения сугубо территориальных ресурсов, и с точки зрения инфраструктурной обеспеченности уже освоенных территорий. Освоение оставшихся выявленных в процессе межевания территорий, проходящих по нормам СНиП и СанПиН по разделам инсоляции и естественного освещения, возможно согласно утвержденному плану развития застроенных территорий (ст. 46.1 Градостроительного кодекса). Я думаю, что, создав работоспособную структуру в ОМС, на территориях, подлежащих комплексной застройке, можно будет силами муниципалитета строить жилье для бюджетников, учитывая наличие коммуникаций и самого участка (конечно, необходимо учитывать возможность имеющихся сетей — воды, водоотведения и т.д). Такое жилье будет приемлемо по цене.