Олег Поляков:

Константин Грайко

- Сегодня рынок ЖКХ раздробился на множество мелких предприятий. Хорошо, если небольшая управляющая компания обслуживает новый жилой фонд и сейчас расходы на содержание минимальны. Но дома и коммуникации когда-нибудь начнут стареть и УК начнут сталкиваться с существенными проблемами.

- Начнем с того, что новые дома, как вы сказали, начнут стареть. Дело в том, что при грамотном управлении в современных условиях дома в принципе стареть не должны. Если ТСЖ будут аккумулировать средства на капремонт, будут грамотно и полностью выполнять функции содержания, жилфонд не будет стареть и приходить в упадок. Он будет всегда в хорошем состоянии. Но надо все это делать планомерно и постоянно.

До сегодняшнего дня мы не содержали жилой фонд, мы его сохраняли, чтобы он вообще не рухнул. Тех средств, которые платили жители, совершенно не хватало на нормальное содержание — текущий и капитальный ремонт и многое другое. И у нас сложилась такая ситуация, что жилфонд обветшал, а повысить оплату за содержание нельзя, народ просто не потянет. Вот коммунальные платежи в начале каждого года растут, а оплату содержания никогда не повышали. Докатились до того, что уже технологии поменяли. Раньше подъезды каждый день мыли. А когда жилфонд передали в муниципалитет, денег на содержание нет, стали мыть лестничные клетки один раз в месяц. И текущий ремонт перестали каждые 5 лет делать. Сейчас содержания нет, есть просто поддержка в безаварийном состоянии. И все равно аварии происходят чуть ли не каждый день. Кроме того, периодически возникают непредвиденные ситуации. Например, недавно имел место такой факт: за ночь с чердаков четырех домов сняли бронзовые гайки системы теплоснабжения. И хотя мы эту проблему решили достаточно оперативно, тепло в этих домах было запущено с опозданием.

Моя позиция такая, что на старом жилфонде, пока дом не приведут в нормальное состояние, создавать ТСЖ нецелесообразно. Сначала надо за счет фонда содействия провести полную модернизацию всех инженерных сетей, включая электрику, сделать фасады, кровли, козырьки, подходы, все элементы благоустройства. Чтобы после модернизации можно было считать, что это почти новый дом, а собственнику останется только стены побелить за свой счет. Вот тогда можно говорить о ТСЖ. Но опять же при условии, что будет грамотный председатель, который думает не только о своем кармане. Тогда это будет справедливо, хорошо и здорово.

- Насколько форма управления через крупную компанию более адекватна? Ведь на первый взгляд возникающие текущие вопросы проще решать небольшим локальным предприятиям с более гибкой, скажем так, структурой.

- Так или иначе крупные компании более устойчивы. Они имеют больше возможностей осуществлять перекрестное финансирование и лучше подготовлены к решению вопросов, где требуется оперативное вмешательство специалистов по осуществлению каких-либо работ. Наш потребитель, наш клиент, чье жилье находится у нас на обслуживании, всегда может обратиться с вопросами и проблемами непосредственно к специалистам, которые у нас есть по всем направлениям.

К примеру, такой момент. Мы вывозим мусор каждый день. Я пытаюсь узнать, как вывозят мусор в одном из недавно созданных ТСЖ. Так вот 16-этажку обслуживают 2 раза в неделю. Люди уже жалуются. Пытаюсь узнать: есть ли договор с кем-нибудь? Нет договора. Кто возит, как возит, за что возит, какую машину использует — неизвестно. Все это понимают, но не понимают одного. Вот у меня на обслуживании 214 домов, 2 из них организовали ТСЖ. И у них уже начались проблемы, потому что нет достаточного опыта управления жилфондом. Крупные организации, как наша УК, во-первых, мобильнее, а во-вторых, более ответственны. У нас сохранилась преемственность от МП, ведь ОАО организовано на основании того, что учредителем является мэрия, т.е. 100-процентный пакет акций принадлежит мэрии. Поэтому решение каких-то социальных вопросов, возникающих у жителей, гарантировано. Мы действуем от имени городской исполнительной власти. А ТСЖ — это самостоятельное юрлицо: сами организовались, сами управляют. Поэтому у нас больше гарантий для жителей, для населения, для собственников. Поскольку мы правопреемники МП по всем вопросам, то наша задача заключается в том, чтобы обеспечить содержание жилого фонда и оказание услуг под гарантии мэрии.

Кроме того, есть Государственный фонд содействия реформам ЖКХ. Наша компания провела все обследования, все просчитала, были составлены паспорта, и мы попадаем в эту программу. А вот ТСЖ, организованному на базе дома, которому, скажем, 5 лет, из фонда содействия вряд ли дадут денег. А бывает так, что создали ТСЖ, а дальше не знают, что делать. Нет ни смет, ни описания дефектов, ни с кем не оформили договор управления. Значит, эти дома не попадут в программу. А сделать капремонт за счет квартплаты просто нереально. При тарифе в 79 коп. и при том, что в 16-этажке около 13 тыс. кв. м, получается около 50 тыс. р. Что такое 50 тыс. р.? К примеру, на замену труб в 9-этажном доме ушло 8 млн. р. Вот почему, пользуясь случаем, нелишне напомнить людям, которые не определились со способом управления: прыгайте в уходящий поезд, пока не поздно.

- Представим ситуацию. Два объекта расположены рядом. Одним из них управляет УК, вторым -ТСЖ или какая-нибудь небольшая локальная компания. И есть узел раздела системы, например, теплоснабжения, до которого ответственность несет ТЭВИС и от которого питаются оба дома. Каким образом регулируется ситуация при возникновении аварии на этом узле?

- При аварии на таком узле маленькая компания, скорее всего, ничего не сделает. Получается, что, собирая средства жителей на содержание жилфонда, она присасывается к тому содержанию, которое ведет крупная УК. Кроме того, вокруг домов тоже что-то есть: придомовые территории, дворы, детские площадки... Мы обслуживаем эти территории, а локальные компании зачастую не считают нужным обращать внимание на что-то, кроме непосредственно здания: сделают в пределах отмостки или в крайнем случае до тротуара, а дальше хоть трава не расти, в прямом и переносном смысле. Вот как раз в этом и проблема, что моя хата с краю, ничего не знаю.

На проблему надо смотреть еще глубже. У некоторых небольших управляющих компаний очень большой разброс объектов. Один дом в Новом городе, один — в Старом, еще один — в Комсомольском р-не. Организовать работу по обслуживанию этих объектов теми небольшими силами, которые есть в распоряжении маленькой УК, очень трудно. А у меня есть приказ, где за каждым слесарем закреплены определенные дома. Они отвечают полностью за подвал, обход, обследование и т.д. К тому же в каждом доме своего слесаря будут знать в лицо.

- Известны случаи, когда определенные лица ходили по квартирам и предлагали людям вступить в ТСЖ. Более того, бывало, что при оформлении документов элементарно подделывались подписи жильцов.

- Да, ходят, воду баламутят. А потом возмущенные жители приходят ко мне и говорят, что не знают, откуда взялось это ТСЖ и кто его создал. Создала кучка людей в личных интересах. Председателю деньги пообещали, домоуправу деньги пообещали, попросту говоря, купили людей. Ответственность за сделанное возложить не на кого. А обманутые жители куда придут? В мэрию придут или к нам. И приходят, целыми подъездами приходят и говорят: «Мы ничего не подписывали». Такие дела надо направлять в прокуратуру. Пусть проверят правильность создания ТСЖ, а дальше суд отменит решение о создании ТСЖ, тогда люди смогут выбрать другой способ управления. Это и есть регресс.

Многие думают, что я противник ТСЖ. Нет, я не против малых форм управления, но на тех условиях, как я предлагаю. Можно же по-грамотному это делать. Приведите дом в порядок, создайте ТСЖ и грамотно им управляйте. Это идеальная форма. Но когда ТСЖ становится просто посредником между собственником жилья и управляющей компанией, которая будет содержать жилфонд, готовить документы, встает вопрос: а председатель что будет делать? Получать деньги, грубо говоря, около 15 тыс. р. в месяц или порядка 150 тыс. р. в год. А на эти деньги можно 2 девятиэтажных подъезда отремонтировать.

- А если все законно, но люди осознали, что сделали неправильный выбор. Возможно ли в дальнейшем сменить форму управления, не привлекая прокуратуру?

- Можно и без прокуратуры. Но процедура длительная. Допустим, все законно, 50%+1 проголосовали «за», но надо проверить правильность процедуры, всех ли собственников оповестили, поставили ли в известность муниципалитет, т.е. нас. Мэрию должны предупредить, а у меня есть доверенность от мэра на представление интересов муниципалитета по жилым и нежилым помещениям. Допустим, процедуру соблюли, создали ТСЖ, зарегистрировали, заключили договор на обслуживание. Так вот чтобы идти обратным ходом, надо расторгнуть договор или организовать выход из ТСЖ. Если 10% выйдут из ТСЖ, то по закону оно должно ликвидироваться. На этом основании можно будет вновь проводить голосование и вновь выбирать УК. Также, имея договор с управляющей компанией, можно параллельно создать ТСЖ, но тогда договор на обслуживание с УК они должны расторгнуть. А для этого должны быть веские основания. Допустим, договор был заключен на 3 года, я предоставлял качественные услуги. Надо обосновать причины расторжения договора. Другое дело, если предоставлялись некачественные услуги или не вовремя, есть подтверждающие факты, тогда договор будет расторгнут по решению суда, а процедуру выбора способа управления можно начать снова. Поэтому об этом надо думать сейчас и очень серьезно и взвешенно. Это не трамвай — захотел вошел, захотел вышел, поэтому кто-то должен взять ответственность. А иначе люди с претензиями придут в мэрию, и, поверьте, таких будет много.