Об ужесточении действующего законодательства по отношению к строительному бизнесу говорят сегодня не только в самих компаниях-застройщиках, но и на уровне региональных и федеральных законодательных структур. Вместе с тем компании-застройщики отмечают, что по мере усиления государственного контроля за строительной отраслью в нее все сложнее становится привлекать банковские инвестиции. Специфика развития отрасли в Тольятти — это отражение того, что происходит на строительном рынке всей страны. О проблемах строительного бизнеса и способах их решения корреспонденту «Хронографа» рассказал финансовый директор компании ОАО «Городской Строитель» Евгений КОЗЛОВ.
- Евгений Алексеевич, в последнее время достаточно много говорится о том, что в Тольятти реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» практически сорвана. Причин тому, естественно, множество, но какую бы вы выделили как основную? - Не думаю, что скажу что-то принципиально новое, но в Тольятти проблема застройки упирается в земельный вопрос. Земельных ресурсов для комплексной застройки, по крайней мере полностью готовых для того, чтобы начать строительство, в Тольятти нет. Достаточно большие участки земли выделялись ФСК «Лада-Дом» и ООО «Строй-Финанс». Ноу большей части тольяттинских застройщиков на сегодня нет возможности вести комплексную застройку. Что касается свободных территорий, то все тольяттинские застройщики так или иначе вели переговоры и с ООО «Новая Земля», и СХ ЗАО «Россия». Пока малоуспешно. У СХ ЗАО «Россия» земли, если можно так выразиться, юридически не готовы под застройку. Поскольку кадастровый учет не ведется. А правовая прозрачность в сфере строительства, особенно в вопросах, связанных с выделением земельных участков, становится принципиальной. Поскольку ни один банк не даст ни одному застройщику кредит, если у него не оформлены правоотношения по земле. Что касается других проблем, не связанных с юридическими тонкостями, то, насколько мне известно, по мкрн «Треугольник» до сих пор не принят генеральный план. И как таковых якорных инвесторов на этой территории пока нет. Был возведен торговый комплекс «Лента», но сейчас испытывает определенные трудности с законом, поэтому его судьба пока неясна. - В ходе своей журналистской деятельности мы неоднократно сталкивались с тем, что в последний год компании-застройщики практически не могут заниматься своей основной деятельностью из-за того, что в мэрии Тольятти донельзя замедлился документооборот. Как на этот фактор отреагировал рынок первичного и вторичного жилья в Тольятти? |  | - Тенденции строительного рынка следующие. Рынок, по крайней мере так называемая первичка, стоит. Ипотека «под строительство» ничтожно мала. Сейчас у московских банков большой процент отказов по заявкам на ипотечное кредитование. Таким образом банки стремятся минимизировать свои риски за счет жесткого отбора заемщиков, это позволяет им предоставлять свои средства под достаточно низкий процент. Эти критерии отбора застройщиков стали камнем преткновения для многих строительных компаний. Здесь всплывает и пресловутый земельный вопрос. Если вы знаете, мэрия Тольятти нашла порядка 85 объектов, строительство которых велось с нарушениями в части документооборота. Получается, что строительство фактически велось самозахватом. А под самозахват ни один банк кредит не даст. Пока нет четкого механизма выделения земли, мы будем испытывать проблемы с инвестициями. Если говорить об ипотечном рынке вообще, то в последнее время наметилась тенденция рефинансирования, или, проще говоря, перепродажи уже взятых кредитов. Пер- вые сделки по ипотеке в нашем городе совершались с очень высокими процентными ставками, сейчас есть варианты по перепродаже этих сделок под более выгодные условия ряду крупных московских банков. Этим пользуются как сами потребители кредитов, так и банки, их выдававшие. Сейчас реализация движется медленно. Лето у нас получилось какое-то затяжное, обычно в сентябре уже бывает стабильный покупательный спрос. В последнее время все говорят об ипотечном кризисе, который придет из Америки и Европы. Пока это видно на росте процентных ставок межбанковских кредитов, что в свою очередь сразу отразилось на ценах. Этот момент тоже не в пользу строительства. Все лето рынок вторичного жилья падал. И сейчас ситуация такая, что на первичку и на вторичку цены очень близки. Впоследствии я думаю, что сценарии развития рынка будут развиваться аналогично московским: резкий рост цен на первичное жилье. Уже сейчас квартиры в новостройках стоят дороже, нежели, например, старые «хрущевки», однако со временем первичка обгонит практически любую квартиру на вторичном рынке. | | Москва достаточно активно застраивается, но московский строительный рынок ни в коем случае нельзя сравнивать с тольяттинским. У них идет огромный рост, делаются достаточно высокие обороты за счет снижения себестоимости квадратного метра и высокой цены реализации. Из-за административных барьеров, отсутствия инженерно освоенных земельных участков себестоимость квадратного метра в Тольятти становится довольно высокой. Так, некоторые компании на жилье эконом-класса на первичном рынке заявляют цены в 50 тыс. р./кв. м. Из-за того что мы ведем строительство за счет собственных средств и комплексами, наша цена составляет порядка 40 тыс. кв. м. Это уровень цен прошлого года. - Какой видится выход из сложившейся ситуации? - Если будет разработана некая законодательная база или сами банки будут работать по западному образцу, финансируя строительство и впоследствии продавая, скажем, через ипотеку, то, может быть, нам удастся вывести строительную отрасль из кризиса. Это нормальная схема инвестирования в строительство, во всем мире она работает, почему не может работать у нас? - Почему сейчас пробуксовывают уже выстроенные схемы долевого строительства? - Работая непосредственно с реализацией жилья и привлечением инвестиций, я столкнулся со следующей проблемой. У банков практически нет приемлемых схем инвестирования строительства. И дело даже не в нежелании банков активно работать на строительном рынке. Действующее законодательство настолько усложняет процедуру обеспечения финансами строительства, что выстроенная ранее система «застройщик-дольщик» не функционирует так, как это было задумано. Закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, я бы сказал так, максимально усложняет процедуру участия дольщика в строительстве. Хотя схема была выгодна всем: застройщик получал прибыль от реализации своей основной деятельности, дольщик — от того, что в итоге приобретал жилье по себестоимости. Да, схема идеальной не была, поскольку многое зависело от добросовестности застройщика. Но пока ничего более оптимального для всех участников строительного рынка придумано не было. Система «долевки» была разрушена. Теперь только при наличии полной разрешительной документации, проектов и т. д. можно заключать договор с дольщиками. Выделения земли сейчас нет, это раз. Изготовление и утверждение любой документации сейчас по максимуму усложнено, это два. В третьих, тольяттинские банки не всегда могут покрыть потребность в инвестициях, а для федеральных банков Тольятти в силу двух вышеназванных причин не является таким уж инвестиционно привлекательным городом. |
