Расплата за амбиции

Георгий Кизельгур

Расписали как по нотам

17 января 2020 г. прокуратура Самарской обл. выдала задание №07-51-2020/113-20-20360001. Во исполнение задания прокуратура Волжского р-на совместно со специалистами управления Роспотребнадзора по Самарской обл. провела проверку исполнения законодательства в сфере долевого строительства многоквартирных домов (МКД). Проверяемым субъектом выступило АО «Специализированный застройщик «Кошелев — Проект Самара» с ИНН 6312134360 (КПС), единственным акционером которого является Владимир Кошелев. Пристальному изучению подвергли условия ДДУ граждан в строительстве жилых домов, которое ведет КПС, на предмет их соответствия закону.

Установлено, что ДДУ, заключенные между КПС (застройщиком) и гражданами-потребителями (дольщиками), содержат условия, ущемляющие права последних. В частности, п. 6.4, согласно которому «перемена лиц в обязательстве Дольщика (переуступка прав требования, перевод долга) допускается лишь после получения Дольщиком письменного согласия об этом Застройщика...», не соответствует требованиям законодательства. Нормы закона не предусматривают обязанности участника долевого строительства в получении письменного разрешения застройщика на совершение указанных действий.

П. 7.7 ДДУ гласил: «В случае одностороннего отказа (расторжения) Дольщика от исполнения настоящего Договора по основаниям, не связанным с неисполнением/ненадлежащим исполнением Застройщиком своих обязательств по Договору, а также при отсутствии вины Застройщика в действиях/основаниях, по которым участник долевого строительства расторгает настоящий Договор, Застройщик начисляет штраф в размере 20% от общей стоимости квартиры...». Этот пункт также нашли противоречащим требованиям закона, поскольку застройщик не имеет права требовать каких-либо штрафных санкций в случае расторжения ДДУ по инициативе участника.

Прокурорское реагирование развивалось очень быстро. В адрес управления Роспотребнадзора был направлен собранный материал для принятия мер. 19 марта 2020 г. Роспотребнадзор составил в отношении КПС протокол об административном правонарушении. Согласно документу приведенные пункты ДДУ являются нарушением ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ, ст. 9, И Федерального закона № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ст. 16 Закона РФ №2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей». 19 августа 2020 г. управление Роспотребнадзора вынесло постановление о привлечении КПС к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ (Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя) и назначении наказания в виде штрафа в размере 10 тыс. р.

Владимира Кошелева санкции не устроили, и 8 сентября 2020 г. КПС обратилось в Арбитражный суд Самарской обл. с требованием признать незаконным постановление Роспотребнадзора. Делу, в котором изложены вышеописанные подробности, был присвоен №А55-24265/2020. Несогласие КПС с нарушением суд отмел мгновенно, уточнив, что факт его совершения и вина общества в содеянном установлены и полностью подтверждаются материалами дела.

Тогда юристы Кошелева попытались сослаться на малозначительность нарушения. В этом также было отказано. «Учитывая социальную значимость требований законодательства в рассматриваемой сфере, пренебрежительное отношение АО «Специализированный Застройщик «Кошелев-проект Самара» к требованиям публичного права, а также то, что неправомерные действия общества могли повлечь причинение существенного материального вреда потребителям, основания для признания правонарушения малозначительным отсутствуют», — резюмировал суд 16 декабря, вынося мотивированное решение в пользу надзорных органов.

Проседание стройки

Согласно закону у Кошелева оставалось 15 дней, чтобы представить апелляционную жалобу на невыгодное для КПС решение. Успел ли он сделать это с учетом новогодних праздников, в настоящий момент уточняется. Если опоздал, то купившие квартиры в таких проектах КПС, как «Крутые ключи» или «Кошелев парк», могут вздохнуть с облегчением. Из-за пандемии COVID-19 и без того невысокий уровень жизни потенциальных обитателей этих микрорайонов снизился до предела. Единственным выходом для многих видится отказ от ДДУ с обязанием КПС вернуть вложенные в стройку средства, чтобы поискать лучшее направление для их инвестирования. Теперь расторжение ДДУ, скорее всего, пойдет без ущемлений в виде штрафов и иных удержаний с потребителей.

В свою очередь КПС на фоне рекордного падения доходов может лишиться рычага для давления на тех, у кого еще не пропало желание квартировать в «Кошелеве». Фанатов подобных «трущоб», судя по отчетности КПС за 2019 г., становится все меньше. Доходы КПС рухнули на 1,1 млрд р. по сравнению с 2018 г. — с 2,72 млрд р. до 1,61 млрд р. Скорее всего, на столько «съежился» объем заключенных ДДУ. Расходы КПС из-за этого тоже подкачали. С 2,32 млрд р. в 2018 г. в конце 2019 г. они едва дотянули до 1,5 млрд р. Т.е. в стройку было вложено меньше на 820 млн р. Данные за 2020 г. пока еще не раскрыты. Учитывая упадок строительной отрасли в период пандемии, по итогам 2020 г. показатели КПС могут оказаться еще хуже.

Для бизнеса Кошелева кризис, похоже, становится трендом. К примеру, принадлежащий ему АО «Специализированный застройщик «Кошелев-Проект» с ИНН 6312102986 (КПК) с 2010 г. занимается тем же, чем и КПС, но только в Калужской обл. Доходы КПК с 1,05 млрд р. по итогам 2018 г. в конце 2019 г. снизились до 273 млн р. Расходы КПК изменились соответственно так: с 724,5 млн р. до 114,5 млн р. Можно делать выводы.

Игра на опережение

Мало кто сомневается, что ДДУ с кабальными условиями Владимир Кошелев практиковал еще со времен губернатора Самарской обл. (2007-2012 гг.) Владимира Артякова. Именно тогда был дан старт такому проекту, как «Крутые ключи». Благодаря губернатору (2012-2017 гг.) Николаю Меркушкину Кошелев масштабировал бизнес (губернаторам он был интересен в качестве поставщика отличной статистики по вводу в эксплуатацию жилплощадей — один из критериев оценки эффективности работы губернаторов федеральным центром). Принялся застраивать прилегающую к «Крутым ключам» территорию Волжского р-на. Тогда же проявились политические амбиции бизнесмена: в сентябре 2016 г. он был проведен в Самарскую губернскую думу, где возглавил комитет по строительству. Годом ранее Кошелев вошел в состав рабочей группы при Минстрое РФ по подготовке предложений и корректировке законодательства в сфере долевого строительства МКД и иных объектов недвижимости.

Чуть позже стал членом совета при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья. Логично, что в тот период любые недружественные намеки надзорных органов в адрес КПС и КПК губернаторское лобби, распространившее свое влияние и на региональное отделение партии «Единая Россия», старалось пресекать на корню. Да и прокуратура с Роспотребнадзором вряд ли бы стали утруждать себя вниманием к нарушениям Кошелева в отношениях с дольщиками без особой команды сверху.

Спустя четыре года ситуация радикально изменилась. Из вчерашнего фаворита власти Кошелев, по всей видимости, медленно, но верно превращается в изгоя. Вчистую проиграна борьба клану министра строительства Самарской обл. Евгения Чудаева за бюджетную ренту, выраженную в т.ч. в субсидиях застройщикам на создание социальной инфраструктуры. Летом 2020 г. Кошелев даже иносказательно признал свое поражение, дав ход спекуляции, что его корпорация приостанавливает строительство жилья в регионе из-за «нездоровой конкуренции». Одновременно всплывает тезис о стремлении Кошелева решить проблемы с бизнесом за счет избрания в Государственную думу (ГД) РФ в 2021 г. и разворачивается пиар-кампания в его поддержку. На поверку намерение эвакуироваться из Самарской обл. оказывается фикцией (см. «Хронограф» №40 (776) от 23.11.20). Все, на что хватает «беглеца», это 21 августа перерегистрировать пикирующий КПС в г. Сергиев Посад Московской обл. Судя по всему, оттуда рукой подать до заветного мандата депутата ГД РФ.

Однако Кошелев, видимо, забывает, что административный ресурс давно не на его стороне. И этот ресурс назло пиарщикам бизнесмена наносит ему упреждающий удар, вскрывая ущемления прав покупателей квартир и подтверждая их судебным решением. Тем самым, по отзывам наблюдателей, Кошелева как бы в последний раз вежливо предупреждают о недопустимости лезть в политику. Прислушается он к этому сигналу либо предпочтет поставить на кон всю свою корпорацию, станет ясно к весне. Как раз к моменту, к которому пиар-группа Кошелева по привычной схеме, видимо, рассчитывала продавить бюджет политической кампании и начать его успешное освоение.

На деле же команде великого застройщика следует все-таки попытаться сопоставить списки сотрудников Администрации президента (АП) РФ перед прошлыми и перед предстоящими выборами в ГД РФ. После выявления новых лиц, обязательно задуматься: можно ли ждать от нового состава АП РФ тех же действий, что и от старого. Ознакомиться с изменениями в законодательстве. Так, шаг за шагом можно прийти к выводу, что в стране меняются не только времена года. Ну а дальше составить дефектную ведомость своих политических телодвижений, составить план действий, основанный на реалиях, переформатировать команду и т.д. В принципе, время еще есть.

В этой истории есть вторая сторона медали. С трудом верится, что среди десятков застройщиков Самарской обл. нарушения в ДДУ можно было найти только у Кошелева. При определенном рвении надзорные органы без труда смогли бы найти разного рода нарушения в ДДУ почти у каждого застройщика. Причем в отдельных случаях эти нарушения могли бы быть куда более серьезными, чем у Кошелева. Однако нарушителем принято считать лишь того, кого проверили и нашли нарушение. Пока ДДУ компании Кошелева не проверили -нарушителем застройщика никто не считал. Поэтому наиважнейшим в данной ситуации является то, когда именно решили поискать нарушения и у кого.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.