Валерий Никишев:

Павел Андреев

- Валерий Александрович, разговоры о реконструкции старого жилфонда в Центральном районе велись еще в 90-е гг. Однако они носили в значительной степени декларативный характер. На основании чего вы заявляете сегодня, что это рабочий проект?

- Причина того, что реконструкция жилфонда не пошла дальше деклараций, кроется в другом. Я сам в то время возглавлял департамент строительства, и проекты, о которых мы заявляли, были абсолютно реальными. Со временем она получила вполне реальное развитие. В декабре 2001 г. на заседании технического совета департамента по строительству Самарской обл. обсуждались принципы самоокупаемой реконструкции и вторичной застройки жилых кварталов с пятиэтажными домами. Тогда была выработана рекомендация: при корректировке Генплана Тольятти использовать разработки Института «Гипрогор», Российской академии архитектуры и строительства (РААС) и ООО «Интерград», принципы самоокупаемости реконструкции и вторичной застройки. А фирме ЗАО «Автозаводстрой» предлагалось координировать работы по подготовке комплексной реконструкции кварталов №89 и 96. Впоследствии в Тольяттинской городской думе готовилось решение о реконструкции этих кварталов. Впрочем, до реализации дело дошло только в 96-м квартале, но там работы ведет совсем другое предприятие. К тому же в этом квартале почти все ветхое жилье давно снесено.

Позже, в 2004 г., ФСК «Азот-Строй» выступал заказчиком на разработку эскизного проекта реконструкции застройки 90-го квартала. Это территория, ограниченная улицами Ушакова, Ленинградской, Гидростроевской и Мира.

- В свое время вы говорили о надстройке «хрущевок», однако сейчас речь идет о домах «сталинской» постройки.

- Непринципиально, какие дома построены в квартале. Принципиален сам подход к решению проблемы. Комплексная реконструкция районов массовой застройки откроет новые экономические, технические и социальные ресурсы городского развития. В результате мы повышаем социальный статус и привлекательность района. Мы получаем уникальную возможность радикально преобразить архитектурный облик Старого города.

Концепцию реконструкции разрабатывала Российская академия архитектуры. Там предлагалось два пути решения проблемы. Либо снос пятиэтажек, как это было в Москве, либо оценка состояния и предложение по модернизации — так называемой санации. Само собой, многим хотелось бы разрушить свое старое жилье и получить новое. Однако для Тольятти этот вариант неприемлем. Для этого нужно иметь цены, аналогичные тем, что действуют в периметре Садового кольца. У нас в Тольятти себестоимость строительства составляет 17-18 тыс. р. за кв. м. Снос домов и вывоз мусора дадут удорожание примерно S200 на кв. м. Компенсация владельцам старого жилья даст удорожание еще примерно на 30%.

Договор на разработку проекта реконструкции мы заключали с главным архитектором города Валерием Лопатиным. Этот документ никуда дальше не пошел, но проработки отдельных кварталов были. В частности, в 90-м квартале пришлось бы снести два барака, решить вопрос еще с одним бараком, принадлежащим ТГУ, проработать вопрос о выносе из квартала МЖРЭП-10. А дальше необходимо рассматривать каждый дом в отдельности.

Главным же вопросом в то время был вопрос финансирования. Сегодня можно аккумулировать средства из муниципального бюджета на капитальный ремонт.

Этим занимается департамент энергетики, ЖКХ и связи. Второе — это деньги инвесторов, которые готовы вкладывать средства в строительство. Наконец, третье — это деньги из федерального и регионального бюджетов, которые идут на реконструкцию ветхого жилья. Просто эти средства нужно вкладывать в один квартал, а не размывать по всему городу. Таким образом, мы получаем возможность выполнять данную задачу поквартально.

- Но ведь то, что выговорите, соответствует целевой национальной программе «Жилище». Вы хотите сказать, что предлагаете новый вариант для Тольятти по реализации национального проекта «Доступное жилье — гражданам России» ?

- Появление национальных проектов, собственно, и стало поводом для нашего разговора. В рамках программы «Жилище» федералы предлагают регионам писать программы для совместного финансирования. В подпрограмме «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» до 2010 г. запланировано финансирование 5,6 млрд. р. На подпрограмму «Реформирование и модернизация ЖКХ» — почти 3,2 млрд. р. Проблема в том, что для получения этих денег необходимы местные и региональные программы, так как нацпроекты предусматривают совместное финансирование. Если говорить о финансировании проекта в целом, то примерно 20% средств можно получить из федерального бюджета, 20% — из регионального, остальные 60% дадут частные инвесторы. Частному инвестору будет выгодно включаться в такую конфигурацию, так как финансирование наименее привлекательных частей всего проекта возьмут на себя государственные структуры и муниципалитет.

- Но ведь мы видим, что особого рвения по реализации наппроектов на местах нет. В частности, вряд ли кто из местных энергетических монополистов стремится привлекать средства на строительство инженерных сетей, ведь потом их нельзя будет приватизировать. Что в данном случае можно предпринять ?

- Действительно, если посмотреть заявки различных регионов на выделение федеральных средств по программе «Жилище», то обнаруживается, что Самарская область в этом году получила на коммунальное строительство лишь 29,4 млн. р. Аналогичная заявка подана и на 2007 г. Для сравнения: Татарстану в 2006 г. было перечислено 524 млн. р. Из этого можно сделать вывод, что Самарская обл. не стремится привлекать средства на развитие коммуналки, без которой все разговоры о новом строительстве заходят в тупик. Но выход из этой ситуации есть, и он находится на поверхности. Еще во время работы в департаменте строительства мы организовали поездку в Норвегию и Финляндию по обмену опытом по энергоснабжению. Так вот, в «Хельсинки-энерго» нам сразу сказали, что пока вся энергосистема не будет под контролем государства или местного самоуправления, ни о каком опыте речи быть не может. Поэтому требования нацпроектов носят вполне адекватный характер.

Другое дело, что сегодня появился застройщик, готовый играть по правилам, предложенным государством. Сегодня застройщик готов строить на кредитные средства. В результате строить становится выгодно много и быстро. Ведь обратите внимание: на паевых взносах строить быстрее, чем за 3 года, нельзя. При том что государство, запустив подпрограмму жилищных сертификатов, спровоцировало рост цен на недвижимость. Сегодня недвижимость стала самым выгодным способом размещения капитала. В Тольятти до 30% покупателей квартир приобретают жилье исключительно с целью вложения средств.

Но для того чтобы строить больше, нужна земля, которой нет. Правда, нет ее только при поверхностном взгляде. Но для того чтобы смотреть по-другому, придется учитывать социальный аспект.

- Вы имеете в виду переселение жителей из старых домов. Но в таком случае не натолкнемся ли мы на непреодолимые преграды?

- Нет. В свое время мы проводили переговоры с ТОС-3. И получили вполне позитивные результаты. Автозаводстрой предлагал тогда произвести полный капитальный ремонт или замену всех инженерно-технических сетей во всех домах микрорайона за счет средств, полученных от вторичной застройки. А вторичная застройка в свою очередь производилась за счет собственных средств предприятия и привлеченных средств инвесторов.

- Каким образом в вашей схеме учитываются гарантии соблюдения интересов нынешних владельцев аварийного жилья? Существует мнение, что в нынешних условиях невозможно обеспечить бесконфликтное решение этого вопроса.

- Такое мнение в корне неверно. Существует законодательная база, защищающая права собственников. В качестве позитивного примера рекомендую всем ознакомиться с опытом Челябинской области, в которой Положение «О защите прав граждан при реализации градостроительных решений» действует еще с 1997 г. Этот документ достаточно серьезно проработан, поэтому я полагаю, что его вполне можно брать за основу при решении аналогичных вопросов в Самарской области. Просто у нас никто этим не занимался. Еще в 2001 г. мы подготовили техническое задание на разработку Положения о защите прав граждан при реконструкции жилых домов различных форм собственности в г. Тольятти. Но пока в городе еще были свободные площадки, никому не было дела до этого документа. Сейчас ситуация меняется, поэтому я не вижу принципиальных препятствий для реализации этого проекта.

- Как вы считаете, сможет ли предлагаемый вами способ реконструкции получить одобрение властей, учитывая часто наблюдаемую инертность принятия ими решений?

- Думаю, это не тот вопрос, в котором могла бы проявляться инертность. Дома в Центральном районе все равно рушатся. Поэтому что-то делать надо уже сейчас. Кстати, федеральные власти демонстрируют полное понимание важности этой проблемы. На днях ГД РФ рекомендовала ко второму чтению поправки в Градостроительный кодекс. Согласно этим поправкам, ветхий жилой фонд будет предоставлен инвесторам под массовую застройку. Для этого предполагается проводить конкурс программ по расселению жильцов. Предоставив самую эффективную программу, инвестор получит земельный участок под застройку либо в собственность бесплатно, либо сможет оформить аренду по льготной ставке.

Победитель конкурса должен будет предоставить альтернативное жилье гражданам, проживающим по договору социального найма. Собственникам же полагается получить от инвестора денежную компенсацию в размере рыночной стоимости квартиры.

Не надо забывать, что в некоторых случаях проблему можно решить без выселения жильцов. Есть технологии, позволяющие, например, санировать заваливающийся дом 30-летней давности, не переселяя жильцов и с небольшими затратами. Этот вариант я считаю выигрышным для всех сторон. И прежде всего — для нынешних собственников жилья. Да, мы не увеличиваем для них количество квадратных метров, но мы в целом существенно улучшаем условия их жизни. Мы делаем другой двор, более качественный дом. Происходит замена электрики, сантехники, установка пластиковых окон, дополнительное утепление фасада. Если позволяет фундамент, можно нарастить 1-2 этажа. Впоследствии мы производим комплексное благоустройство территории. Таким образом, мы в лучшую сторону меняем внешний облик города. Это всем идет только в плюс — и собственникам, и застройщикам, и городским властям.