Лоббизм в действии

Егор Кошеров

Под одну гребенку

Повышение арендных ставок на земли под стройку стало одним из наиболее дискуссионных вопросов в городе в период с января по март 2017 г. Обсуждение шло на совершенно разных площадках: в мэрии, ТГД и Торгово-промышленной палате. В Тольятти в силу его специфики эти ставки существенно ниже, чем в Самаре. «Решением Думы г.о. Тольятти от 01.10.2008 №972 установлен процент в размере, отличном от установленного Постановлением правительства Самарской области от 6 августа 2008 г. №308, что ставит в неравные условия субъектов предпринимательской деятельности, осуществляющих свою деятельность на территории г.о. Самара и Тольятти», — говорится в пояснительной записке к проекту решения, разработанному муниципалитетом для установления новой методики расчета, направленной на выравнивание коэффициентов.

Почему они должны быть равны и почему повышение в Тольятти должно быть одномоментным (а не поэтапным, к примеру), никто не обосновал. Хотя, по данным СОФЖИ, рынок жилой недвижимости Тольятти в разы меньше и слабее, чем самарский.

Вот лишь несколько цифр. Больше всего предложений жилья на душу населения сейчас приходится на два города — депрессивные Тольятти и Жигулевск (по 6,7 и 6,4 на 1 тыс. населения соответственно). В Самаре, несмотря на то что жилья возводится в 2,9 раза больше, чем в Тольятти, а цена «квадрата» (как на первичке, так и на вторичке) выше, чем в Тольятти, по грубому подсчету, в 1,5 раза, объем предложений на душу населения меньше более чем вдвое. Это свидетельствует о том, что в областном центре спрос на квадратные метры более активный, чем в моногороде Тольятти и его сателлите Жигулевске. Возможно, потому, что в Тольятти за новые квартиры практически некому и нечем платить. И нужно быть либо идеалистом, либо лоббистом, чтобы применять и к самарским, и к тольяттинским застройщикам унифицированные подходы в части установления неналоговых отчислений.

Не менее остро на новость о планируемом повышении отреагировали предприятия-смежники. К примеру, сегодня в Тольятти работают 5 железобетонных и 2 кирпичных завода. По совокупности они дают работу более 3 тыс. человек. Сокращения на этих предприятиях начались. К примеру, с ОАО «Опытный завод «СмиК», сокращено 470 человек. ОАО «ТКЗ» покинули 135 человек.

По данным ЗАО «Завод железобетонных конструкций», завод покинули 54 человека. И на каждом из предприятий-поставщиков сейчас лежит невостребованной продукции на несколько десятков миллионов рублей, а застройщики, по словам поставщиков стройматериалов, жестко торгуются за каждые 10 рублей на тонну продукции.

Беспокойство смежников понять можно. В 2016 г. в Тольятти не было заложено ни одного нового жилого дома, а многие проекты оказались заморожены. Если ситуация сохранится в существующем виде еще на какое-то время, предприятия вынуждены будут сворачивать деятельность с высвобождением 3,5 тыс. человек.

Ситуация такова, что впору всерьез подумать о целевой программе стимулирования жилищного строительства в отдельно взятом моногороде, тем более это и даст если не прирост, то хотя бы сохранение уже существующих рабочих мест.

Но региональный минстрой, давая убедительные рекомендации по вопросу «почем должна быть земля», решил по-другому.

Кому пора на выход

Стагнирующий строительный рынок Тольятти вполне мог подтолкнуть самарские группы влияния его к захвату, пока тот находится в кризисном минимуме. Особенно эффективным процесс передела наиболее привлекательных территорий может идти при включенном административном ресурсе из «белого дома». То, что явный межэлитный конфликт в Тольятти начнется накануне выборов президента РФ, видимо, мало кого в Самаре волнует.

16 февраля во время своего рабочего визита в Тольятти руководитель управления по регулированию и оформлению земельно-правовых отношений Минстроя Самарской обл. Елена Атанова заявила: «Хозяйствующий субъект, заходя на территорию, обсчитывает свои инвестиционные вложения и риски. Можно предполагать, что за 12 лет многое изменится. Либо ты осваиваешь участок, либо ты уходишь. Я думаю, мэрии необходимо использовать эту территорию для того, чтобы она работала». Хороший совет. Остается только поинтересоваться: кто придет на место тольяттинских застройщиков? Уж не самарские ли компании? Ведь форматирование тольяттинской стройки по самарским лекалам тоже должно чем-то объясняться. Если так, то речь идет о стимулировании административными ресурсами межэлитных конфликтов в регионе.

Здесь следует отступить от хронологии и упомянуть, что в тот же самый момент, когда Атанова обучала тольяттинских чиновников приемам эффективной работы с территориями, минстрой Самарской обл. готовил документы для передачи земли без торгов для ООО «Трансгруз» и ООО «Самарская инвестиционная компания» («СИНКО»). Получается, для Минстроя есть привилегированные застройщики и есть все остальные?

Впрочем, возвратимся к тем застройщикам, которые, по мнению регионального Минстроя, не эффективны и должны уйти. Кто именно и куда должен уйти, на заседании комиссии по муниципальному имуществу, градостроительству и землепользованию, прошедшему в ТГД 28 февраля, предложила руководитель ДУМИ Тольятти Инна Сорокина: «У меня предложение, потрясающее своей новизной. Я предлагаю сейчас «Лада-Дому» отказаться от «вкусных» земель за Московским проспектом (очевидно, речь шла о той площадке, которая осваивается девелопером сейчас, на ул. 40 лет Победы, поскольку за Московским проспектом строят другие компании. – Прим. авт.) и взять землю в поле по 0,073. Вот в ТО Ре и дадим, какие вопросы, пусть строят там». Сорокина, видимо, забыла, что жилая застройка не входит в перечень экономических видов деятельности ТОСЭР, и ее предложение — это просто приглашение на выход. Интерес сторонних инвесторов к участкам «Лада-Дома» не случаен: за последние годы девелопер вложил в инфраструктуру участка 400 млн р. Вообще, в ходе дискуссии у присутствовавших журналистов было ощущение, что на инфраструктурно освоенные участки уже нашлись интересанты, поддерживаемые административным ресурсом из регионального правительства. В этом случае муниципалитету, похоже, ничего не остается, кроме как взять под козырек. Последуют ли новые приглашения на выход, покажет время.

«Лада-Дом» благотворительной организацией тоже, конечно, назвать сложно. Компания явно пытается выжать из собственной территории максимум возможного, уплотнив жилую застройку торговыми площадями и максимально избавившись от социальной инфраструктуры. Сейчас, к примеру, разрабатывается установление зоны Ж4 на осваиваемый «Лада-Домом» массив застройки.

Благодаря своевременному вмешательству городской прокуратуры в июне 2015 г. было отменено решение на строительство торгового комплекса, нарушающего установленные генпланом Тольятти параметры застройки. Но местечковая скаредность местных застройщиков меркнет и бледнеет по сравнению с тем полетом рыночной мысли, на который способны самарские девелоперы.

К примеру, структуры самарского бизнесмена, Алексея Шаповалова, владеющие наиболее ликвидными кусками земли за Московским проспектом (где также предполагается комплексная застройка) предложили муниципалитету в рамках подписанного постановления об изъятии земель выкупить территории общего пользования (дороги, проезды и пр.) по цене 4 млн р за га (см. «Хронограф» №1 (611) от 23.01.17). Думается, что административно-поддерживаемые в правительстве области девелоперы смогут «доить» бюджет Тольятти еще эффективнее.

К слову, изъятие участков под проезды и проходы у ЗАО «Нива» в мкрн. 8 «Северный» так и остается в стадии полной неопределенности, хотя проблема там намного старше, чем еще не начатый строительством проект Шаповалова.

Дежавю или просто грабли

Кампания за увеличение собственных неналоговых поступлений городской казны с подачи регионального правительства уже обернулась для Тольятти убытками в сотни миллионов рублей: когда Тольятти решили научить собирать сотни миллионов с наружной рекламы.

Тогда в Тольятти зачастила экс-министр Минимущества Самарской обл. Юлия Степнова. Она настаивала на том, что доходы от рекламы могут составить около 500 млн р. и тем самым Тольятти будет спасен от разорения. Муниципальный департамент потребрынка апеллировал к собственным прогнозам, согласно которым 140 млн р. — потолок для рекламных сборов в Тольятти с учетом имеющейся конъюнктуры. Однако кампанию за всеобщее процветание было уже не остановить. Бюджет Тольятти в 2014 г. сверстали с учетом перспективных 429 млн р. доходов от рекламы, поменяли «Методику по определению размера платы по договорам на установку и эксплуатацию рекламных конструкций...», увеличив стоимость почти в 4 раза, и с учетом новых ценных указаний сверху запустили новые конкурсные процедуры. По итогам 2014 г. на рекламе Тольятти не заработал почти ничего. Одновременно с Тольятти, кстати, торги по новой схеме провалились в Новокуйбышевске, Отрадном и Сызрани (http://tlt.vkonline.ru/con-tent /view/ 138880 /reklamy-mnogo-a-dohodov-net).

В 2015 г. для придания дополнительных стимулов к процессу регулирования рекламного рынка Тольятти стали привлекать прокуратуру, правоохранительные органы, а также группы особо инициативных депутатов, которые с рейдами обходили улицы Тольятти (правда, так никого и не поймали). Полномочия по определению арендаторов рекламных мест перешли на региональный уровень. Однако к 1 октября 2015 г. в казну города поступило только 8,6% от запланированных 279 млн р.

По итогам 2016 г. поступления в бюджет г.о. Тольятти от размещения наружной рекламы составили 134,3 млн р., против запланированных 333 млн. р. Т.е. по итогам двухлетней крайне напряженной борьбы за многомилионные рекламные потоки удалось вернуться к той же сумме, которую муниципальные власти считали потолком еще в 2013 г. А выпавшие за эти два года сотни миллионов рублей дохода, которые Тольятти мог собрать сам, без шума и пыли, очевидно, следует считать внутренней проблемой города.