Олег Никитенко:

Борис Кротов

- Олег Анатольевич, в Минстрое работает специальное управление контроля (надзора) в области долевого строительства объектов недвижимости. Регулярно проводятся проверки, заседания на тему обманутых дольщиков. Для чего Минстрою понадобилось подобное исследование?

- За долгое время работы областные власти отработали достаточно разных механизмов в решении проблемы обманутых дольщиков. Наша задача — их сравнить и выдать резюме. Оценить их эффективность на сегодняшний день. В Самарской обл. удовлетворение прав обманутых дольщиков шло довольно интенсивно, проблема вроде бы решалась. В какой-то момент интенсивность снизилась. Поскольку остались самые проблемные объекты, самые нерешаемые. Что делать дальше? Искать новые пути. Для этого необходим комплексный анализ всей ситуации. Также нужно понять потребности разных категорий граждан. Среди обманутых дольщиков есть люди, которые потратили все свои сбережения, накопленные за всю жизнь, на приобретение жилья. Есть те, кто продал свое жилье с целью улучшения условий, а сейчас снимает квартиры. Многие дольщики набрали кредитов. Есть люди, которые приобретали жилье как объект для инвестирования. Разные люди, разные потребности. У нас до сих пор до конца не решен вопрос очередности. Мы всех включили в реестр, всем должны. Когда есть ограниченность в ресурсах, важно расставить приоритеты.

- Существуют всевозможные федеральные исследования рынка недвижимости. Их недостаточно?

- Они предоставляют свою картину. Как правило, это сравнительный анализ по стране в целом. В 2013  г. «ОКТОГОН» разработал концепцию жилищной политики в Самарской обл. на 2013-2020 гг. В т.ч. наша задача — проведение мониторинга реализации жилищной политики: что у нас происходит с жильем, обеспеченностью, с доходами, с ипотечными возможностями и т.д. Региональная жилищная политика должна опираться на региональные особенности. В разных регионах совершенно разные вызовы. Где-то -проблема спроса. Низкий доход населения. В Самарской обл. в 2013-2014 гг. проблема была не в спросе.

Спрос у нас достаточно высокий, четверть населения участвует в рынке, планирует, присматривается, покупает. Если брать жилищный указ № 600, то Самарская обл. на много лет вперед обгоняет те показатели объема выданных внутренних кредитов по ипотеке, которые президентом были запланированы в майских указах. Даже сейчас с учетом снижения объемов выдаваемых кредитов мы в эти показатели укладываемся. Но у нас катастрофически не хватает под строительство площадок, оснащенных инфраструктурой. Площадки, находящиеся в собственности у застройщиков, в перспективе на 10 лет вперед удовлетворят потенциальный спрос только на 30%.

- А как сейчас обстоят дела с выделением площадок застройщикам с целью решения проблем обманутых дольщиков?

- Наша компания разработала новый порядок предоставления компенсационных площадок обманутым дольщикам. Мы Минстрою, муниципалитету, самим обманутым дольщикам на общественных началах неоднократно помогали в этой работе. Очевидно, что многие механизмы плохо работают.

Решение вопроса заключалось в том, что есть некое количество обманутых дольщиков, есть застройщик. Ему предлагается взять компенсационную площадку, построить жилье, а часть прибыли потратить на некое число человек, которые стоят в реестре. Раньше это успешно работало. С 2009 по 2014 г. мы наблюдали, что растет рынок, поднимаются цены, соответственно, увеличивается доля прибыли, которую можно потратить на решение проблемы. Теперь новая реальность. Как нам объяснили на федеральном уровне ведущие экономисты, это не кризис, а именно новая реальность. В новых условиях рентабельность жилищного строительства теплится на уровне 13-20%. Никаких 50% или тем более 100%. Вне зависимости от того, какое жилье строится — эконом-класса или элитное. Сколько нужно компенсационных площадок с такой рентабельностью строительства, чтобы можно было решить проблемы всех обманутых дольщиков? Чтобы это понять, возникает необходимость пересмотра, переосмысления данного вопроса.

- Уточните.

- У каждого застройщика свои планы и свое видение, как освоить компенсационную площадку. Также у каждого свои возможности. Кто-то может получить дополнительные разрешения, а кто-то нет. В данном вопросе и необходимо выработать свой подход. Требуется серьезная работа для выяснения емкости, возможности каждой площадки. На государство возлагается обязанность нести это бремя изучения, прежде чем предлагать бизнесу участок в партнерстве. Непросто раздавать по принципу, когда вроде все сходится, а потому надо брать. Дальше выясняется, что не хватает емкости площадке на достройку или не получается надстроить 5 этажей, поскольку, допустим, фундамент на это не рассчитан, а все ресурсы съедены. Возникает ситуация с «приморозкой». Когда вроде бы площадку дали, дольщиков к ней приписали, а застройщик не может ее развить. Соответственно, не дает дольщикам квартиры. Конечно, есть крупные застройщики, которые квартиры дают, выделяя их за счет собственных средств из собственного квартирного фонда. Вопрос переосмысления здесь заключается в том, чтобы власть на себя взяла повышенную ответственность и обязательства. Сейчас ситуация меняется и по доходам граждан, и по возможности взять ипотеку и т.д. При этом надо понимать, что ресурсы у нас ограничены. Мы должны понять, как грамотно, эффективно распределить ресурсы. Очень важно руку на пульсе держать. Без маркетинговых, социологических исследований, экспертной работы, работы с базой данных это сделать невозможно.

- Расскажите об опыте работы «ОКТОГОН» и об эксклюзивных собственных разработках, которые вы успешно применяете.

- Мы занимаемся вопросами градостроительства с 2007 г. По сути, у нас группа компаний «ОКТОГОН», куда входит негосударственное учреждение науки «Совет по комплексным правовым исследованиям», журнал, посвященный строительству и недвижимости «Строительство. Недвижимость. Rent & Sale», мультимедийный центр rs63.ru. Начиная с 2007 г. мы нарабатывали компетенцию в градостроительном проектировании, в документации по планировке территории, правилах землепользования и застройки, в соответствующем юридическом сопровождении, в финансово-экономическом обосновании инвестиционных проектов в сфере недвижимости, маркетинга в сфере недвижимости. Естественно, чтобы этим заниматься, мы ведем собственные социологические исследования. Наработали и отработали собственные методики, которые применяем.

У нас есть партнеры, с которыми мы сотрудничаем, методология же и задачи являются эксклюзивными.

Мы работаем со многими застройщиками. Занимаемся банкротствами. Мы хорошо понимаем изнутри, что происходит и как это происходит. Какие есть риски и какие есть лазейки при увеличении количества дольщиков в определенный момент. Как они вообще появляются. Видя ситуацию с той стороны, можно определить, кого обманули, кто обманулся сам, кто стал жертвой кризиса. А кто использует кризисную ситуацию для извлечения собственной выгоды.

- Вы возглавляете Общественный совет при Минстрое. Когда он образовался и в чем заключается его работа?

- Общественный совет образовался в 2014 г. Предложение стать его председателем было обосновано тем, что я работаю в этой сфере. Причем в совете не представлен лишь узкий круг лиц, допустим, только проектировщики, строители и т.д. В Общественном совете много представителей разных гильдий, участвующих в строительной отрасли, — это архитекторы и проектировщики, непосредственно строители, девелоперы, опытные управленцы, юристы. Также есть члены общественных организаций, например маломобильных групп населения. Недавно состоялся круглый стол по безбарьерной среде. Это серьезное мероприятие, поскольку есть разночтения, есть серьезные межведомственные разногласия в этом вопросе. Сложилась ситуация, когда в недавно построенное здание ФОК люди с ограниченными возможностями беспрепятственно войти могут, но вот бассейном воспользоваться уже не могут. На повестке дня стоит выработка единого регионального стандарта. Мероприятие было запланировано на 2 часа, а дискуссия продолжалась 4 часа. У должностных лиц тоже есть потребность в такой площадке, где совместно все злободневные вопросы проговариваются. Считаю, что многие вещи удается донести до власти.

- Какие основные задачи на сегодня ставятся перед участниками строительной сферы?

- Для решения проблем прежде всего должен состояться откровенный диалог между всеми участниками инвестиционного строительного процесса. Кризис не кризис, но сложившаяся новая реальность должна подтолкнуть к преодолению некого отчуждения. Сегодня строительный бизнес, бизнес по производству стройматериалов достаточно закрытые. Взаимодействие с властью происходит, только когда возникает интерес или проблема. Мы все оказались в одной лодке, в которой и строители, и девелоперы, и производители стройматериалов страдают от замедления экономического развития. И власть тоже не в восторге от сокращения ресурсов. Сейчас очень важно договариваться о совместных действиях и мероприятиях. Да, бизнесу, наверное, придется где-то быть более откровенным относительно того, сколько и где он зарабатывает. Власти придется быть откровеннее в вопросе, сколько ресурсов реально есть на строительство и на жилищную политику. Ведь строительная отрасль — это один из тех локомотивов, который экономику на региональном уровне может вывести вперед. Это привязанность к территории, плата налогов в местный бюджет, рабочие места. Это хороший ресурс, чтобы граждане тратились на улучшение жилищных условий. Успешно развивающийся строительный бизнес — это инвестиции в людей. Для этого должны появляться современные больницы, детские сады, школы, ФОКи, облагораживаться территории, прокладываться качественные дороги. Тогда люди не будут ругаться и уезжать. Наша задача, чтобы этот диалог состоялся. Надо договариваться, а не просто обещать.