Инвесторам здесь не место

Георгий Кизельгур

Мир, дружба...

Открытие кадастровой палаты было презентовано как очередная веха в позитивных отношениях между органом местного самоуправления Тольятти и службами государственной регистрации кадастра и картографии. Было отмечено, что помещение под новый офис было предоставлено администрацией города на безвозмездной основе. Стороны в очередной раз констатировали большую степень доверия и глубокое взаимодействие между подразделениями Росреестра и органами местного самоуправления. Также на торжественном открытии дополнительного офиса прозвучало, что Тольятти стал одним из первых муниципальных образований, которые передали правила землепользования и застройки в органы кадастрового учета в электронном виде. Эта мера, по мнению чиновников Росреестра, способствует упрощению жизни для физических и юридических лиц, которые будут избавлены от необходимости собирать лишние документы. Этот факт, конечно, можно назвать бочкой меда, но без ложки дегтя в ней не обошлось. Наличие полной информации по земельным участкам, открытие новых МФЦ должны были упростить процесс оформления документов на земельные участки и облегчить жизнь землепользователей. Однако ряд глобальных проблем, вызванных градостроительной ситуацией в Тольятти, такими мерами не разрешить.

Проблема возникла еще в 2002 г., когда в результате установления кадастрового деления Самарской обл. возникло дублирование кадастровых кварталов г. Тольятти и Ставропольского р-на. Ситуация усугубилась в 2011 г. утверждением границ муниципальных образований Самарской обл., в результате чего выявились пересечения границ г.о. Тольятти и Ставропольского р-на. Пика развития данная ситуация достигла в 2013 г., когда были утверждены Правила землепользования и застройки г.о. Тольятти (ПЗЗ) в новой редакции, поскольку границы установленных территориальных зон стали пересекать границы ряда земельных участков. Если говорить упрощенно, земельный участок стал относиться сразу к нескольким зонам, порой кардинально отличающимся друг от друга. Несмотря на это некорректные сведения Тольятти были внесены в Государственный кадастр недвижимости.

Казалось бы, банальный недосмотр, оплошность, техническая ошибка. Но кто готов сейчас это исправить? Пока среди чиновников никто не хочет брать ответственность и исправлять допущенные ошибки.

Мэрия г.о. Тольятти продолжает руководствоваться некорректным ПЗЗ, даже несмотря на их частичную отмену апелляционным определением судебной коллегии Самарского областного суда от 2014 г. О каком инвестиционном климате можно говорить, если на всей территории городского округа наличествует кадастровая неразбериха?

Это ваши проблемы

Начнем с того, что и самарские, и федеральные, московские должностные лица Росреестра о ситуации знают. Эти нестыковки вполне являются основанием для приостановления кадастрового учета или отказа в проведении такового. Причем ФГБУ ФКП действует на основании тех документов, которые для него подготовили органы местного самоуправления. К перечню таких документов относятся ПЗЗ, утвержденные ТГД в 2013 г., и карта объекта землеустройства. Все эти данные были направлены в ФКП 30 декабря 2013 г.

Если перевести суть проблемы с официального на обывательский, то крупные земельные участки, на которых город может развиваться -строить жилые кварталы, объекты соцкультбыта, фабрики и заводы, фактически есть. Но использовать их в соответствии с логикой развития городских территорий проблематично. Первое, с чем столкнется инициативный бизнесмен, пожелавший реализовать любой инвестиционный проект на проблемных территориях, — это сложности кадастрового учета земельных участков. Они формально решаемые, но почему-то исключительно в судебном порядке. Судебный путь с учетом прохождения как минимум трех инстанций, дальнейших судебных разъяснений по поводу правильного исполнения решения, а также возможного исполнительного производства может затянуться на годы. Какому инвестору захочется годами ждать того момента, когда официально можно будет приступить к фактической реализации проекта? Правильно — никакому. Или городу инвесторы не нужны? А если нужны, то почему действия отдельных лиц мэрии правильнее было бы назвать бездействием, а то и саботажем?

Формально и к позиции Росреестра вроде как и не придерешься: о проблеме знают, переписку ведут, дружеские встречи проводят. Но в практической плоскости пока особых подвижек не видно. А обращения Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской обл. в адрес мэрии г.о. Тольятти о выявленных при внесении в государственный кадастр недвижимости сведении о границах территориальных зон г.о. Тольятти пересечениях с границами земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, вот уже скоро год как остаются без ответа.

В случае поступления исправленных документов от мэрии Тольятти в рамках межведомственного взаимодействия проблема с кадастровым учетом будет решена. Но требовать что-либо в ФГБУ от органов местного самоуправления не будут. Могут только не поставить на учет, если есть нарушения.

Опыту и изобретательности человека, придумавшего и воплотившего эту схему в жизнь, можно только позавидовать. Вопрос лишь в том, на что используется этот креативный запал?

Чужие здесь не ходят

Для решения вопроса с внесением изменений в ПЗЗ существует действующая на постоянной основе комиссия по правилам землепользования и застройки, которая только тем и занимается, что вносит изменения в действующий Генплан и ПЗЗ. Казалось бы, все просто... Только не для всех — положительные решения комиссии, так же как и отказы, порой необъяснимы и иррациональны. Игнорируя требования землепользователей, попавших в «кадастровый капкан», чиновники и депутаты раз за разом вносили изменения в ПЗЗ по другим поводам. Кому-то одобрили многоэтажную жилую застройку по границам участка с общественно-деловой зоной. В январе 2015 г. из зон Ж-3, Ж-4 исключили необходимость обеспечения машино-местами от 2/3 количества квартир в доме, дополнив возможность обеспечить машино-места на территории жилых кварталов. В марте 2015 г. провели публичные слушания по вопросу изменения зоны городских лесов на Ж-2, т.е. малоэтажную застройку. Это было сделано в интересах ООО «Золотой Берег» и вызвало неоднозначную реакцию в обществе. И это далеко не единичные примеры принятия решений, воспринимаемых как ангажированные.

Так, в июне 2014 г. в ПЗЗ Тольятти как минимум дважды вносились изменения. Причем редакция ПЗЗ от 18 июня ввела условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства для Ж-6 (зона объектов дошкольного образования). Новая редакция ПЗЗ, подразумевающая расширение возможностей для зоны Ж-6, была утверждена Решением ТГД № 359 от 18 июня 2014 г. До этого у зоны Ж-6 не было условно разрешенных видов использования, подразумевающих возможности строительства жилых домов на территориях, зарезервированных под объекты социальной инфраструктуры. Кому же как нельзя кстати пришлось это решение думы?

В апреле 2014 г. ООО «Комфорт плюс» получает участок с зоной Ж-6 в аренду, на которой оно якобы собралось строить универсальную спортивную площадку. А в июне 2014 г. ТГД утверждает указанные изменения в ПЗЗ. В итоге на участке становится возможным строительство еще и многоэтажного дома. Еще интереснее становится, если посмотреть на учредителей этого везучего застройщика. Немного зная конъюнктуру, можно обнаружить связи компании как с семьей Сергея Арзамасцева, руководителя департамента градостроительной деятельности, так и с бывшим депутатом ТГД Александром Довгомелей (см. «Хронограф» №14 (542) от 20.04.2015). Последний, кстати, курировал вопросы земельно-градостроительных отношений в ТГД.

Как видно из представленных эпизодов, заинтересованные чиновники могут действовать и оперативно, даже в какой-то степени отчаянно. А чем руководствуются при расстановке приоритетов собственной лояльности — пусть каждый для себя решает сам: заинтересованностью в развитии своего бизнеса, получением взяток или любопытством — что бывает, когда про закон забывают. Не хотелось бы думать, что в Тольятти процветает коррупция, но, как правило, разгул юридической казуистики вокруг чьей-либо частной собственности не оставляет простора для иных объяснений происходящего.

Комментарии

Андрей ЖУКОВ, директор филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в Самарской обл.

- В Тольятти Ставропольском р-не имеется 4 кадастровых квартала, которые дублируют друг друга. Возможно, эта ситуация сложилась потому, что не вполне корректно была отмежевана граница городского округа. Каким образом вы, раз уж у вас налажено столь качественное взаимодействие с муниципалитетом, намерены решать эту проблему? Ее же решать все равно придется.

- Действительно, такая проблема есть и она решается техническими методами, которые исключают дублирование при кадастровом учете.

- Какие это меры?

- Это технические и организационные меры, которые исключают дублирование при кадастровом учете, они достаточные.

- Т.е. сейчас уже ничего не дублируется?

- В настоящие момент, если вы говорите об известной пограничной территории, если вы будете ставить земельный участок на кадастровый учет, то проблем с ее постановкой не возникнет.

- Участок не будет находиться в двух дублирующих кварталах?

- ... (Ответа не последовало. – Прим. ред.)

- А то, что сейчас ПЗЗ отменены в части ряда территорий общего пользования, это не мешает осуществлять кадастровый учет?

- Правила землепользования и застройки распространяются на всю территорию населенного пункта, и никаких изъятий в этом быть не может. Для отдельных территорий устанавливается специфический режим использования территорий, но ПЗЗ распространяются и на эти территории.

- А в чем заключается спецрежим?

- Вы задаете очень узкие вопросы, они заслуживают отдельного разговора.

Дмитрий КОСЕНКО, заместитель директора ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра»

- Это вопрос на самом деле касается не только Тольятти Самарской обл. У нас ряд федеральных регионов живут с той же проблемной. У меня все это на компьютере видно, это застарелая проблема, это субъектовые вещи, это должна дума принимать, органы местного самоуправления решать, это должна быть такая большая совместная работа.