Конкурс архитектурной самодеятельности

ИА «Центр-Инфо»

«На сцене» проектировщики

К 2007 г. была завершена почти 10-летняя история банкротства государственного оборонного предприятия ЗиМ. По итогам схватки за ЗиМ почти все наиболее ликвидные активы отошли в собственность лиц, близких холдингу «Волгопромгаз» (ВПГ). В эти активы вошла и незастроенная территория промзоны ЗиМ площадью 51,2 га.

1 июля 2013 г. ООО «Дельта-Строй» (ДС), возглавляемое бизнесменом Вячеславом Либуркиным, объявило открытый конкурс на лучший проект «Концепция застройки территории ЗиМ». Когда-то в ДС пересекались интересы ВПГ и Группы «СОК» (см. «Хронограф» № 15 (279) от 27.04.09). По 50% долей в ДС владели близкий ВПГ Вячеслав Либуркин и вице-президент Группы «СОК» Яков Мербаум. С 2010 г. место Мербаума в ДС занял Сергей Фокин, который вместе с Либуркиным выступал совладельцем ООО «СтройИнвест Центр» (см. «Хронограф» № 13 (322) от 12.04.10).

Согласно положению о конкурсе ДС выступало его заказчиком, жюри конкурса можно было заметить таких персон, как бизнес-партнер Либуркина Александр Розенцвайг, депутат Самарской губернской думы Андрей Кислов, а также Яков Мербаум и Сергей Мак. Сегодня все перечисленные лица действуют в интересах ВПГ (см. «Хронограф» №32(476) от 07.10.13).

10 декабря в КРЦ «Звезда» были подведены итоги конкурса. Из 109 работ жюри отобрало шесть. Однако было отмечено, что компания, которая якобы займется проектированием, будет определена только в феврале 2014 г. по итогам переговоров с тремя лидерами конкурса. Надо отметить, что все концепции предполагают комплексное освоение территории: создание жилой и офисной застройки, появление социальной инфраструктуры и торгово-развлекательных объектов, спортивных, парковых зон, а также примыкание застройки к набережной. Прогнозируется, что в микрорайоне будет жить около 35 тыс. человек.

Первое место в конкурсе занял проект «Ривер-парк «Времена года», предложенный итальянскими архитекторами из компании Vittorio Grassi Architetto and Partners. В проекте «Ривер-парк «Времена года» 10-этажные жилые дома соседствуют с жилыми башнями высотой 75 м. В центре микрорайона, по замыслу итальянских архитекторов, должен быть расположен небоскреб высотой 205 м. Лидирующие позиции также заняли проекты «На гребне волны» немецкого бюро Dbarch studio, «Каскад» тольяттинского ООО «Гипрогор», «Волга-Виста сити-парк» голландской компании LAP Landscape & Urban и др.

«Соло» Аветисяна

На выставке архитектурных работ по концепции развития территории бывшего ЗиМ присутствовал один из бенефициаров ВПГ Владимир Аветисян. Причем Аветисян был представлен собравшимся как заместитель председателя правления ОАО «Роснано» и собственник площадки. Выступая перед гостями и участниками конкурса, Аветисян много говорил о перспективах развития территории, однако не упомянул о его текущем состоянии. Этот пробел необходимо восполнить.

Так, в годы Великой Отечественной войны ЗиМ освоил сборку снарядов для «Катюш». Помимо военной продукции на заводе наладили выпуск гражданских товаров. В 1959 г. на ЗиМ началось серийное производство ртутьсодержащих приборов для приборостроительной промышленности, с 1959 г. по 1961 г. там было организовано станкостроительное производство и производство фотозатворов, в 1970-х стартовало производство медицинской техники и электропультовой аппаратуры, а в 1980-х -выпуск электродвигателей и ряда изделий для автомобилестроения. По оценкам самарских экологов, в настоящее время различные участки производственной площадки ЗиМ могут представлять собой зоны высокого и очень высокого классов опасности.

Т. е. жилищное строительство без проведения на данной территории рекультивации земель недопустимо.

Впрочем, как отметил Владимир Аветисян, на освоение участка отводится достаточно продолжительный срок. По замыслу ДС, строительство микрорайона может занять 10 лет. Если это случится, то Самара рискует получить своеобразный долгострой в своем центре. Например, к ЧМ-2018 при таких темпах может быть освоено не более половины от заявленного проекта.

Продолжительность освоения относительно больших территорий может зависеть от нескольких факторов. Первый — отсутствие у инвестора средств. ВПГ в этом сложно упрекнуть. Второй — желание реализовать привлекательную площадку в розницу, т. е. по частям. Это дает двойную выгоду: в розницу можно продать дороже, а также не надо вкладывать своих средств. Заманивай к себе потенциальных девелоперов да получай деньги за подключение к мощностям. В ВПГ умеют это делать с высокой степенью эффективности.

Более чем наглядным примером того, как подобного рода территории уходят под розничную распродажу частями, служит история с «освоением» земель т.н. Прибрежного парка в Автозаводском р-не Тольятти. Сначала знакомые бизнесмену Владимиру Кожухову лица получили доступ к этой привлекательнейшей в Тольятти территории площадью в 150 га. Далее им удалось размежевать ее на несколько десятков мелких, но более ликвидных участков. Благо из-за отсутствия средств у потенциальных девелоперов дело далеко не зашло. Так что пока хаотическое освоение Прибрежному парку не грозит. А ведь начиналось в Тольятти все почти так же, как сегодня на площадке ЗиМ. Сначала по заказу подопечных Кожухова появился эскизный план, который был неоднократно презентован представителям властей. Проект «имени Кожухова» даже удалось использовать в политических целях. На одних из выборов в Тольятти его так и назвали проектом «Единой России». Потом об этом предпочли забыть. В общем, классика из жанра потемкинских деревень.

Но вернемся в Самару. Держать ликвидный участок долгое время неосвоенным невыгодно в случае его высокой кадастровой стоимости. Это напрямую отражается на уровне налоговых платежей за землю. Однако у собственника территории ЗиМ и тут все замечательно.

Согласно данным публичной кадастровой карты, общая кадастровая стоимость земельных участков, образующих территорию ЗиМ, составляет примерно 1,5 млрд р. Какая сумма земельного налога с этих участков была уплачена собственником территории бывшего завода в бюджет города в 2012 г. и 2013 г., пока официальными источниками не раскрывается. Однако путем несложных арифметических действий можно прийти к выводу, что в среднем сотка земли здесь имеет кадастровую стоимость около 300 тыс. р. Для центра Самары это просто смешно. Цена в таком месте как минимум должна быть в 3-4 раза выше. Тогда и налоговое бремя для собственника будет куда более ощутимым, а бюджет Самары будет получать дополнительные доходы.

Хотя есть нюанс, способный повлиять на снижение кадастровой стоимости земли. Это уровень ее экологической безопасности. Если при осуществлении оценки кадастровой стоимости территории был учтен фактор негативного влияния от многолетнего использования этого участка под промышленные цели, то можно легко догадаться, кто именно мог быть выгодополучателем от такой оценки.

Формально заказчиком оценки кадастровой стоимости земли в населенных пунктах Самарской обл. является орган исполнительной власти региона. В данном случае это министерство имущественных отношений правительства Самарской обл. (МИО). Переоценка проводится каждые 5 лет. Последняя оценка была проведена в 2013 г., предыдущая — в 2008 г. И тогда, и сейчас люди из ВПГ знали, как можно было привлечь внимание лиц из МИО. Чего только стоила имиджевая фотосессия в журнале «Дело» нынешнего министра имущественных отношений Самарской обл. Юлии Степновой осенью 2012 г. Этот журнал входит в группу корпоративных СМИ ВПГ. При желании можно поискать и другие примеры.

Влияние потемкинских деревень

Не совсем понятно, с какой целью ДС организовало конкурс, ведь, по логике, в ВПГ могли изначально нанять для создания проекта нужных специалистов. К тому же по красивым эскизам вряд ли можно оценить профессионализм компаний-проектировщиков. Не покидает ощущение показухи. Заверения лиц, причастных к мероприятию, его только усиливают. В декабрьском интервью журналу «Строительство Недвижимость» №21 (111) сын Вячеслава Либуркина — заместитель генерального директора ООО «УК «Альянс-Менеджмент» Данила Либуркин отметил: «Хочу сказать, что мы проводили конкурс не для галочки, как часто бывает в таких случаях, а потому была проведена и сейчас продолжается очень серьезная работа». Фразу «не для галочки, как часто бывает в таких случаях» может позволить себе человек, который уже сталкивался с этим. Или знает, как это сделать. Подобный акцент Либуркина-младшего в сторону значимости данного конкурса не должен вводить в заблуждение. Отдельные наблюдатели склонны оценивать конкурс как некую ширму для обывателей, за которой можно было бы скрыть планы собственников площадки по ее реализации по частям. Было бы гораздо хуже, если бы такая ширма была задумана для властей. Как, например, это можно было оценить в случае с Прибрежным парком в Тольятти.

Коньком ВПГ всегда являлась деятельность в сфере газораспределения, энергетики и ЖКХ. Гораздо реже представителей холдинга можно было заметить на девелоперском рынке. Застройка ЗиМ — это не самый профильный для ВПГ проект. Но в Самаре немало тех, кто этим живет, а также имеет ресурс для освоения подобных территорий. Правда, опять же не целиком, а по частям. К таковым можно было бы отнести Александра Швидака, Виктора Суркова, Алексея Шаповалова и др.

Известно, что близкая бизнес-партнерам Швидака компания ООО «Самара-Центр» (проект «Самара-Сити») сейчас планирует застраивать территорию бывшего завода 4-й ГПЗ, расположенную в границах ул. Мичурина, Луначарского и Московского ш. Если версия о ширме актуальна, то проведенный ДС конкурс мог создать у самарской общественности мнение о том, что ВПГ действительно намерен вести комплексную жилую застройку территории бывшего ЗиМ собственными силами. Грамотно сформированное у общественности именно такое мнение может привести к ослаблению внимания потенциальных покупателей недвижимости у организаторов проекта «Самара-Сити». После этого ликвидность проекта Швидака начнет снижаться. Однако в отличие от проекта ЗиМ в проект «Самара-Сити» уже вложены реальные средства. Причем немалые. У собственников проекта там уже нет хода назад. Искусственное нагнетание чувства конкуренции может подвигнуть Швидака на переговоры с владельцами территории ЗиМ о выгодной цене продажи части земли. Если прием удастся, то почему бы схожий механизм не применить по отношению к другим. Специалистам, которых причисляют к ВПГ, скорее всего, знакомы сильные и слабые места почти всех титульных застройщиков Самары. Вопрос лишь в том, устроит ли городскую и особенно региональную власть такая перспектива.

Комментарии

Сергей СИМАК, председатель самарского отделения Социально-экологического союза

- Если говорить о жилой застройке, то сейчас строить жилые дома там нельзя. За многие годы на территории бывшего ЗиМ собрался богатый коктейль из загрязняющих химических веществ. Уровни загрязнения на различных участках территории бывшего завода изменяются от высоких до очень высоких. Но нет территории, которую нельзя было бы использовать при соответствующей рекультивации. Провести рекультивацию можно — вопрос в том, сколько это стоит. Если говорить о порядке, в котором следовало бы принимать решения по освоению этой площадки, то сначала нужно было провести рекультивацию, а потом разыгрывать ее. Я думаю, ключевым фактором здесь стало то, что отсутствует структура, которая готова тратить деньги на рекультивацию — область и город, судя по всему, в это не готовы вкладываться.