Рискованное строительство

Татьяна Никонорова

Рискуют многим

По темпам экономического развития и концентрации промышленного производства Ставропольский р-н является вторым среди муниципальных районов Самарской обл. (см. «Хронограф» №35 (344) от 18.10.10). И если лидер среди районов — м.р. Волжский — уже давно превратился в большую строительную площадку для реализации проектов коттеджной застройки, то в Ставропольском р-не этот процесс пока только набирает обороты, причем формирование в районе ОЭЗ промышленно- производственного типа только подталкивает этот процесс.

Анализ ситуации показывает, что в Ставропольском р-не могут быть повторены системные ошибки застройщиков Волжского р-на. Бум коттеджной застройки в Волжском р-не столкнулся с нерешенными проблемами в обеспечении строительных площадок коммунальной инфраструктурой.

Формирование строительных площадок требует от органов местного самоуправления системного подхода, методичной работы как с застройщиками, так и с поставщиками коммунальных ресурсов, а также с собственниками земельных участков, по землям которых должны пройти коридоры коммуникаций. В противном случае будущие покупатели жилья рискуют стать собственниками кирпичных коробок, не обеспеченных никакими благами цивилизации. С аналогичной ситуацией в Ставропольском р-не уже столкнулись жители с. Тимофеевка. Подведение коммуникаций для них не было согласовано с собственником земли, по которой эти коммуникации должны были пройти. Более того, основная доля земельных участков как под индивидуальную жилую застройку, так и под комплексное освоение продавалась администрацией Ставропольского р-на вообще без каких-либо техусловий (см. «Хронограф» №43 (162) от 11.12.06).

Если учесть, что обеспечение коммунальной инфраструктурой для загородных домов обходится в сумму 500-800 тыс. р. (см. «Хронограф» №36 (345) от 25.10.10), то риски будущих владельцев коттеджей, прокладка коммуникаций для которых не была согласована со смежными собственниками земельных участков, представляются просто заоблачными.

Сегодня лишь единичные «защищенные» проекты связаны с реализацией госпрограмм переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, либо, например, построенные для обеспечения военнослужащих жильем. Но таких проектов, по понятным причинам, даже в масштабах всей области немного. А в Ставропольском р-не вообще один. И тот уже фактически реализован.

Зеленый свет для своих

По действующему градостроительному законодательству участки под строительство передаются застройщикам уже обеспеченными техническими условиями. Однако в Ставропольском р-не эта норма исполняется редко. Ни одному из опрошенных «Хронографом» застройщиков не был передан земельный участок, уже обеспеченный коммунальной инфраструктурой или хотя бы со сформированными техническими условиями.

Требования закона были обойдены достаточно просто: основная масса участков под комплексное строительство передавал не муниципалитет, а юридические лица, наделенные правом частной собственности, например, фермерские хозяйства, сельскохозяйственные предприятия. Но здесь важно понимать, что перевод земель из одной категории в другую — процесс сложный и долгий, без соответствующего уровня лоббистских возможностей практически не реализуемый. Основными интересантами девелоперских проектов на территории Ставропольского р-на в начале 2000-х гг. назывались структуры, близкие семье прежнего губернатора Самарской обл. Константина Титова, а также структурам, близким главе Ставропольского р-на Александру Пучкову и его сподвижнику Александру Романову (см. «Хронограф» №3 (168) от 29.01.07). «При оформлении документов у нас все не стыкуется по закону с нашими планами. Здесь все зависит от того, кто сколько заплатил. Все построено только на взятках. И больше ничего. Это все от нас не зависит. Всех зарубают, по разным глупым вопросам, даже на первый взгляд глупым и простым. В таких условиях ничего планировать невозможно. Одни и те же документы мы подавали по нескольку раз. Сейчас все делают только так, как могут», — прокомментировал «Хронографу» на условиях анонимности один из председателей жилищностроительных кооперативов.

Непрозрачность ведения строительного бизнеса во многом бьет по конечному потребителю малоэтажной и коттеджной застройки — члену жилищно- строительного кооператива, участнику долевого строительства, покупателю малоэтажного жилья. Опыт показал, что получить информацию о реальном положении дел у застройщика представляется крайне сложным, как для простого покупателя, так и для СМИ (см. выдержки из стенограммы беседы с представителями ЖСК «Ветеран плюс»).

Дорогой Жемчужный

В ходе подготовки информационного материала ряду застройщиков были разосланы информационные запросы. В частности, редакцию «Хронографа» интересовало наличие у застройщиков базовых документов, необходимых для реализации строительных проектов. Это касается исходно- разрешительной документации (ИРД), технических условий (ТУ) на подключение к сетям коммунальной инфраструктуры, правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором, собственно, и осуществляется малоэтажное строительство.

Однако реакция на это оказалась более чем странной. Парадоксальным образом юридическая служба ЖСК «Ветеран плюс» сочла для себя неприемлемым предоставить сведения о наличии ИРД и ТУ перспектив прохождения коридоров коммуникаций для нужд пос. Жемчужного в с. п. Подстепки. Более того, человек, представившийся юристом ЖСК «Ветеран плюс» Валерием Юдаковым, сообщил, что к деятельности ЖСК «Ветеран плюс» проявляют интерес правоохранительные органы.

«Нам БЭП шлет, прокуратура и еще какой-то «Хронограф», — выразил свое негодование Юдаков. Учитывая то обстоятельство, что ЖСК «Ветеран плюс» набирает пайщиков посредством наружной рекламы, сведения об интересе правоохранительных органов к деятельности ЖСК могут иметь для будущих пайщиков весьма важное значение, тем более что цена вопроса для будущих пайщиков является весьма высокой по меркам Самарской обл. — около 5,5 млн р. Что предлагается за такие деньги — руководство ЖСК «Ветеран плюс» толком объяснить то ли не пожелало, то ли не смогло. Настораживающий факт: информационный щит, приглашающий вступить в ряды пайщиков ЖСК, сообщает о том, что строительство должно было начаться еще в III кв. 2010 г., при этом какой-либо активности на строительной площадке корреспондентом «Хронографа» замечено не было. Причин этого неприятного факта в ЖСК «Ветеран плюс» не прокомментировали. По словам председателя ЖСК Людмилы Балашовой, собственником земельного участка является физическое лицо. Активы ЖСК «Ветеран плюс» на 1 января 2010 г. составляли 484 млн р., однако основная доля этих активов — незавершенное строительство (445 млн р). Остальное — дебиторская задолженность перед ЖСК плюс незначительное количество собственных средств. Таким образом, ликвидного имущества у ЖСК «Ветеран плюс», которое бы выполняло обеспечительные функции перед своими пайщиками, почти нет. Вопросов по реализации проекта «Жемчужный» пока гораздо больше, чем ответов.

Радужный –банкрот

Несмотря на то что застройщики в области малоэтажного строительства активизировались не так давно, недострои с негативной историей в Ставропольском р-не уже имеются. В с.п. Подстепки, таким образом, было начато два проекта — пос. Радужный и пос. Радужный-2. Эти проекты релизовывались под началом бизнемена Андрея Широкова и ООО «Бизнес-Сервис».

На арендованных в с. Подстепки землях ООО «Бизнес-Сервис» намеревалось выстроить коттеджный поселок и даже привлекало пайщиков. Правда, из 230 необходимых пайщиков удалось найти только 45. Однако это не помешало задолжать ОАО «Сбербанк РФ» сумму 180 млн р. Поселок Радужный остался в готовности на 80%, а пос. Радужный-2 — в стадии земляных и фундаментных работ. Компанию было решено ликвидировать. Ликвидатором стал сам Андрей Широков.

В декабре 2009 г. ООО «Бизнес-Сервис» было признано банкротом, и в отношении него было начато конкурсное производство. В ходе судебных разбирательств было выявлено, что имущество должника, по данным баланса, составило чуть более 40 млн р., в то время как долгосрочные и краткосрочные обязательства составили 737 млн р. Естественно, что при таком финансовом раскладе никакие пайщики никаких коттеджей не увидели.

Тайны «Апреля»

Часть застройщиков и строительных кооперативов предпочитают попросту не раскрывать свои планы. Так, например, в ЖСК «Апрель» номинально его проект рассчитан на 35 пайщиков. Однако точное количество пожелавших вступить в этот ЖСК неизвестно. По данным ЕГРЮЛ, учредителями «Апреля» являются Елена Павлушина, Сергей Павлушин, Тамара Павлушина, Валентин Быков и Владимир Линьков. Кооператив был создан в октябре 2009 г. Ни о планировочных решениях в ЖСК, ни об исходно- разрешительной документации, ни о получении кооперативом технических условий ничего неизвестно.

Председатель ЖСК «Апрель» Тамара Павлушина отказалась предоставлять информацию относительно получения кооперативом необходимой для строительства информации. Известно лишь, что воду члены кооператива рассчитывают забирать из собственной скважины, а газоснабжения в поселке не будет вовсе. Вопросы с подключением к электроэнергии находятся на этапе обсуждения. Тем не менее рекламный щит, уже предлагающий вступить в кооператив посреди чистого поля, имеется.

Справка:

Вопросы, которые были направлены корреспондентом в адрес ЖСК «Ветеран плюс» в рамках подготовки информационного материала

1. Кто и каким образом осуществляет строительство коммунальных сетей? Осуществляется ли оно за счет инвестиционных программ организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, либо строительство сетей ведется за счет средств ЖСК «Ветеран плюс»?

2. Какие коммуникации для нужд Жемчужного уже пришлось и еще придется построить? Кто именно будет поставщиком коммунальных услуг жителям Жемчужного — по воде, газу, электричеству? Как будет решаться вопрос с канализацией?

3. Какие техусловия уже имеются у ЖСК «Ветеран плюс» для Жемчужного? Кто и когда их выдал?

4. Каким образом может решаться вопрос с подключением новых абонентов, которые формально к пос. Жемчужному отношения иметь не будут, но территориально к этим сетям могут быть подключены?

5. Какие затраты на строительство коммунальной инфраструктуры заложены для каждого пайщика?

6. Проход коридоров коммуникаций для нужд пос. Жемчужного предполагает прохождение коммуникаций через земли смежных собственников земельных участков. Есть ли договоренности между муниципалитетом и застройщиком о прохождении коридоров коммуникаций для нужд Жемчужного? Если да, то когда они были достигнуты?

7. Кому будут принадлежать те участки сетей, которые возводятся для нужд Жемчужного, но находятся вне границ земельного участка, предоставленного для комплексного освоения?

8. Какая разрешительная документация на строительство имеется у ЖСК «Ветеран плюс»?

9. Почему не начато строительство пос. Жемчужного?

10. Какова стоимость коттеджа в Жемчужном для пайщиков?

Комментарии

Евгений КОЗЛОВ, финансовый директор ООО «Городской строитель»

- Во время кризиса рынок недвижимости действительно «просел». Стройки заморозились, количество инвестиционных проектов сократилось. Среди компаний-застройщиков произошел, образно говоря, естественный отбор. В том, что сейчас набирает обороты коммерческая малоэтажная застройка, не вижу ничего удивительного — рынок несколько оживился, жизнь за городом -новый тренд, который ранее в пригороде Тольятти не был развит. Существенный минус в этом — большое количество неясностей по инфраструктурному обеспечению, объектам социально- культурного обеспечения, непрозрачные схемы продажи. Это, к сожалению, есть и признавать это необходимо, просто хотя бы для того, чтобы не вкладывать свои средства в иллюзии.

Сейчас удобное время для инвестирования у тех, кто приобретает жилье не в качестве основного, а в качестве варианта вложения свободных средств. Если раньше за каждый квадратный метр приходилось фактически переплачивать, то сегодня рынок адаптировался к новым условиям, стал лояльнее к покупателям. Теперь инвестор платит только за то, что ему действительно готовы продать — удобный проект дома, удачное расположение, качественную отделку. Если говорить о рынке вообще, вместе с рыночным бумом ушли в прошлое не только космические прибыли, но и не менее неземные цены. По мнению экспертов, в случае покупки квартиры в строящемся или проектируемом доме, инвестиционная привлекательность остается на достаточно высоком уровне. Каждый квартал стоимость квартиры будет расти независимо от капризов рынка, просто за счет повышения уровня готовности жилья. А это около 15-20% в год — довольно заметная прибыль для частного инвестора, и уж точно куда выше, чем ставки по депозитам. В нашей компании мы судим на примере своих собственных домов. Рост цен на готовые квартиры в «Лесной слободе» в последнее время составил порядка 15%. И растущий спрос отмечают все крупные агентства недвижимости. Конечно, эти квартиры, строго говоря, составляют рынок вторичного жилья, но рост они продемонстрировали очень неплохой, особенно в условиях стагнации рынка. При этом в строящемся объекте метр сегодня обойдется в 30 тыс. р.

Стенограмма записи разговора корреспондента «Хронографа» с человеком, представившимся Людмилой Анатольевной БАЛАШОВОЙ, председателем ЖСК «Ветеран плюс» (беседа состоялась 10 ноября 2010 г.)

- Земля принадлежит не ЖСК «Ветеран», а он еще будет только строить по субподряду, а принадлежит частной собственности. Поэтому человек, выкупивший эту землю, и перевел ее в строительство, имеет право что угодно там строить. Если вы хотите узнать подробно, нам бы было это очень приятно, чтобы вы посмотрели проекты, посмотрели этот поселок. Почему он не запускается — потому что мы не хотим, чтобы те проекты, которые создаются нашей компанией, перехватывали. Вот посмотрите Солнечный, который там строится, что там с коммуникациями? Они в туалет будут из окна ходить или откуда? Мы-то для своих людей все сделаем и построим. Все, что мы построим, будет принадлежать владельцу и пайщикам. Вы приедете, я все расскажу.

- Конечно, давайте я подъеду и мы поговорим по вопросам из нашего письма.

- Вы не прокурор, допросов не надо. Это может ответить только собственник. И запомните: на выкупленной земле, собственной, получившей свидетельство, гражданин может построить что угодно.

- Ну, так мы это и не оспариваем...

- Так вы пишете: доложите вам, покажите вам, да кто вы такие?! Я купила землю, я что вам должна рассказывать, показывать? Я заплатила деньги, я получила свидетельство... Мы не будем людям врать и преувеличивать, что мы построим им за 1,5 млн красивые дома. У нас дома будут выходить в 5,5 млн р. со всеми коммуникациями. Люди вот врут, мне противно, как врут. Как ты построишь за 1,5 млн р.?.. У нас все рассчитано, все сметы, все проекты, именно подписанные. Мы просто не спешим разводить эту грязь. Надо все собрать как бы в кучечку. Осмыслить, как это строить... Поэтому мы не спешим, но на днях начнем. Поэтому буду рада видеть в своем кабинете.

Стенограмма записи разговора корреспондента «Хронографа» с человеком, представившимся Валерием Евгеньевичем ЮДАКОВЫМ, юристом ЖСК «Ветеран плюс» (беседа состоялась 10 ноября 2010 г.)

- Мы переговорили с Людмилой Анатольевной (Балашовой, председатель ЖСК «Ветеран плюс». -Прим. авт.), она пригласила на встречу, тут вы звоните, говорите, что никакой встречи не будет... Так как понимать в итоге?

- Я не вижу смысла с вами встречаться, и больше нам таких писулек не присылайте. А то нам БЭП шлет, прокуратура и еще какой-то «Хронограф». Завтра нам «Презент» будет писать, а потом, где адреса проституток-то печатают, «Вечерок» какой-то вечерний, они еще нам начнут писать... Поэтому вы нам больше писем не пишите, не загромождайте бумажками своими.

- Разве вы не хотите своим потенциальным клиентам рассказать?

- Нет, не хотим. Просто, когда вы тут пишете, у меня ощущение... Вот нам с БЭПа недавно такое письмо присылали, вы не на них работаете случайно?

- Случайно нет...

- Нам смысла нет с вами встречаться и желания тоже.

- А отвечать на информанионный запрос вы будете?

- Да нет, конечно. Ни отвечать, ни встречаться мы с вами не будем.

- Тогда надо сообщить Людмиле Анатольевне, что вы не считаете нужным...

- Она рядом сидит.