Олег Поляков:

Борис Кротов

- Олег Сергеевич, как бы вы охарактеризовали ситуацию, которая сложилась в Тольятти в связи с реформированием отрасти ЖКХ. Насколько она соответствует общероссийским тенденциям?

- В России создалась ситуация, которой нет нигде в мире. В резуль­тате приватизации миллионы и мил­лионы граждан стали собственника­ми жилья. Кроме того, согласно но­вому Жилищному кодексу собствен­никам жилья в новых многоквар­тирных домах на праве общей доле­вой собственности принадлежат ин­женерные коммуникации. А ведь это имущество, как показывает практика, требует и постоянного ре­монта, и должного содержания. И здесь для всех возникает множество вопросов. Для собственников жилья — как можно управлять и распоря­жаться своим имуществом, для УК — как поддерживать работу инже­нерных коммуникаций в безаварий­ном состоянии. Сюда же добавляет­ся необходимость поддерживать чи­стоту и порядок в многоквартирном доме.

Как и повсюду, в Тольятти на­блюдается изношенность как жи­лищного фонда, так и коммуналь­ной инфраструктуры. Может быть, в рамках национального проекта и будут решены какие-то наиболее ос­трые проблемы, однако необходимо быть реалистами: абсолютное их большинство нам придется решать собственными силами, за счет собст­венных средств.

Причем время идет, жилищный фонд с каждым годом новее не ста­новится, поэтому нам необходимо начинать работы по капремонту, мо­дернизации коммунальных сетей как можно раньше, без расчета на транши из федерального бюджета. Только тогда нам удастся что-то сде­лать.

- Обязанность проводить капитальный ремонт лежит на собственниках жилья. Значит, проблемы как таковой здесь не существует. По крайней мере, обязанность изыски­вать средства на эти работы явно лежит на них.

- Не все так просто. Собственни­ков жилья, подчеркиваю, в России миллионы. Представьте себе хотя бы документооборот, объем догово­ров, которые сейчас должны заклю­чить управляющие компании.Согласно Жилищному кодексу существуют разные способы управ­ления имуществом. В одном случае это ТСЖ, а в другом — выбор соот­ветствующей управляющей компа­нии. ТСЖ и УК как способы управ-ления имуществом далеко не одно и то же. Например, строится и сдается в эксплуатацию дом. Застройщиком фактически создается ТСЖ, и ТСЖ впоследствии функционирует. Или жильцами в многоквартирном доме старой застройки принимается воле­вое решение создать ТСЖ.

На об­щем собрании избирается правле­ние, которым избирается председатель. Следует осознавать, что ТСЖ в доме старой застройки и ТСЖ в не­давно сданном в эксплуатацию доме далеко не одно и то же. В ТСЖ ста­рой застройки социальный статус собственников жилья далеко не од­нородный, часть — достаточно обес­печенные люди, часть — пенсионеры. То есть одни могут себе позволить нести тяготы по содержанию дома, а для других это становится бременем. В домах новой застройки социаль­ный статус собственников жилья примерно одинаков, им в этом плане легче. Кроме того, поскольку дом сдан в эксплуатацию совсем недав­но, особых проблем, связанных с ре-монтом инженерной инфраструкту­ры, практически не возникает. И речь идет исключительно о содержа­нии. В домах старой застройки все совсем подругому. Здесь уже основ­ной упор делается на поддержание работы инфраструктуры в безава­рийном состоянии. Поэтому ТСЖ как способ управлением имуществом хорош только в новом жилом фонде. Но никак не в старом.

- Закон не проводит четкого разделения, кому можно создавать ТСЖ, а кому нет. Более того, ни одна форма управления согласно закону не является предпочтительной.

- Никто не говорит о предпочти­тельности. Речь идет о целесообраз­ности. Решение о создании ТСЖ ча­сто бывает преждевременным. Очень часто собственники жильяполностью не осознают тот объем ра­боты, который им придется провести для того, чтобы хотя бы наладить ра­боту по содержанию. Договоры на вывоз мусора, на ремонт и содержа­ние инфраструктуры дома, на убор­ку придомовой территории. Плюс зарплата председателю ТСЖ, т.к. я сомневаюсь, что кто-то будет выпол­нять этот колоссальный объем рабо­ты бесплатно. Кроме того, оторван­ность их дома от общего массива до­мов, которые обслуживаются одной управляющей компанией, приведет в конечном итоге к удорожанию ус­луг, оказываемых ТСЖ. Вот пред­ставьте, в 6-м квартале есть 3 ТСЖ, они расположены достаточно далеко друг от друга. Элементарный вывоз мусора для них обходится дороже, т.к. к этим домам специально идет машина. Целесообразно ли это для жильцов? Я думаю, нет. Мы ведь сейчас говорим не о том, какая фор­ма управления жилищным фондом лучше по определению, а о том, как оптимизировать расходы на это управление. И предпочтительнее та форма, которая дает возможность в конкретной ситуации потратить ми­нимум средств и получить от этого максимум. Если ТСЖ возглавит действительно грамотный человек, который имеет соответствующий опыт, то тогда такая форма действи­тельно будет жизнеспособна. Но где гарантии, что на должность предсе­дателя будет выбран именно такой человек?

Кроме того, некоторые собст­венники жилья создают ТСЖ с одной-единственной целью: найти впоследствии управляющую компа­нию для того, чтобы передать ей функции управления домом. Эта по­зиция неверна. Зачем тогда вообще создавать такого посредника в лице ТСЖ, чтобы обратиться все к той же УК? Кроме того, Жилищный ко­декс говорит о том, что от посредни­ков необходимо уходить.

- Вы говорите о том, что выбор УК поможет собственникам жилья в многоквартирном доме оптимизировать расходы на его содержание. А сама компания каким образом добивается уменьшения своих расходов ?

- Удешевление услуг УК проис­ходит за счет большого объема ра­бот, которые им приходится выпол­нять. Кроме того, появляются обо­ротные средства, которые позволя­ют производить не только работы по поддержанию инфраструктуры в бе­заварийном состоянии, но и посте­пенно производить модернизацию коммунальных сетей. Появляется некая маневренность. В одиночку этого трудно добиться. А ведь ТСЖ предполагает именно «в одиночку».

Здесь следует отметить, что у УК есть еще одно преимущество пе­ред ТСЖ. Я говорю о привлечении инвестиций со стороны инвесторов. Так, например, с инвестором можно

договориться об установке автомати­ки для экономии тепловой энергии, приборов учета потребления холод­ной и горячей воды. И здесь достига­ется обоюдная выгода. УК пытается уменьшить свои потери, потребитель — уменьшить свои расходы.

Кроме того, за все время сущест­вования управляющих компаний формировался и кадровый ресурс, и административный, появлялась ма­териально-техническая база, кото­рая позволяет выполнять опреде­ленный объем работ без несения до­полнительных затрат, скажем, на аренду техники, дополнительный наем рабочих. У ТСЖ ничего этого нет, кроме горячего желания решать определенные проблемы. Однако им следует быть реалистами, боль­шинство компаний — поставщиков энергоресурсов, ремонтников сей­час являются коммерческими пред­приятиями и смотрят на собственни­ков жилья через призму рыночных отношений. И поэтому ради самого существования ТСЖ от прибыли, которая в конечном итоге и является залогом развития для этих компа­ний, никто не будет отказываться.

- Можно понять жильцов многоквартирного дома, которые решились на создание ТСЖ. С вами они не знакомы, а со своим председателем, может быть, живут по соседству. Поэтому и считают, что ему проще предъявить претензии.

- У нас с собственниками жилья существует не устная договорен­ность, а письменный договор, со­ставленный в соответствии с дейст­вующим законодательством. Поэто­му деятельность управляющей ком­пании можно контролировать на об­щественных началах, т.е. через до­мовые комитеты, или же через ре­визионные комиссии. Все эти воз­можности прописаны в законе.

- Сколько домов обслуживала УК №2 и как сейчас проходит процесс оформления договоров?

- Сейчас в разной степени готов­ности находятся договоры с жителя­ми более чем 80 домов. Всего было 217 домов, в кварталах 1, 5, 6, 7, И, 3. В 2006г. часть домов ушла в веде­ние МУ «Департамент энергетики, ЖКХ и связи г.Тольятти». Но все работы по их обслуживанию выпол­няла именно УК №2, а департамент в этом случае выполнял роль заказ­чика работ. Опять-таки фактически был посредником. Новый Жилищ­ный кодекс не предполагает подоб­ных форм работы, и поэтому мы по­степенно возвращаемся к тому, что­бы самим собирать квартплату, оп­ределять первоочередные задачи и заниматься их решением. И здесь большую роль играет территориаль­ный фактор. Я считаю, что основа­нием для выбора УК должен быть территориальный фактор. Это даст возможность компании по максиму­му сократить собственные затраты и предложить жильцам наиболее выгодные условия.

Обсудить на форуме