Новое лицо капремонта

Борис Кротов

Независимость от ФКР

Начальник отдела капитального строительства ООО «ДЖКХ» Валерий Лебедев пояснил, что в ходе двух недель специалисты компании провели объезд территорий 6 ЖЭУ, деятельность которых охватывает весь жилфонд компании, находящийся в ведении управляющей организации. Представители ДЖКХ проверяли ход работ по капитальному ремонту на шести МКД, а также объекты, по которым действуют гарантийные обязательства исполнителя капремонта, произведенного ранее. «Сейчас делаем только инженерные системы, погода пока не способствует качественному выполнению других видов работ», — сообщил Лебедев. При этом, что касается непосредственно указанных МКД, на них работы находятся в завершающей стадии.

С наступлением благоприятных погодных условий начнутся работы по капремонту еще на 26 МКД, где будут отремонтированы кровли и фасады. Причем это только те объекты, где уже заключены договоры с подрядными организациями. Всего на 2023 г. запланировано капитально отремонтировать 120 МКД, находящихся в управлении ДЖКХ. Еще один существенный момент: жители указанных домов своевременно приняли решение о формировании фонда капитального ремонта на спецсчете МКД.

Стоит напомнить, что с 2014 г. участие в программе капремонта стало обязательно для всех МКД в РФ. При этом законом было установлено, что у собственников МКД есть выбор: формировать спецсчет для своего дома, где будут аккумулироваться взносы, либо положиться на регионального оператора. Последним были делегированы полномочия как по сбору средств, так и по их освоению. По умолчанию, т. е. если жители не проявили инициативу по открытию спецсчета, квитанции начинал рассылать ФКР и, соответственно, распоряжаться деньгами граждан.

Нюанс в том, что ФКР вправе направлять средства, собранные с жителей одного МКД, на ремонт другого дома в пределах субъекта РФ. В итоге сложилась ситуация, когда собственник квартиры, оплачивающий взносы с 2014 г., может ожидать капремонта в своем МКД не одно десятилетие. Хотя в других домах услуга уже оказана на средства, собранные с того самого МКД, поставленного в очередь ближе к концу списка.

Финансами на спецсчете управляют исключительно собственники недвижимости. К сегодняшнему дню 205 МКД, находящихся в управлении ДЖКХ, прекратили отношения с ФКР и имеют собственные спецсчета. Многие собственники жилья уже смогли по достоинству оценить преимущества спецсчета. В частности, на МКД 33 по ул. 70 лет Октября в 2020 г. был произведен ремонт фасада и системы ХВС. Это притом что в программе ФКР данные работы были запланированы на 2049-2051 гг.

На доме №38 по ул. Дзержинского в 2020 г. капитально отремонтированы фасад и кровля. По планам ФКР, к ремонту кровли на данном МКД должны были приступить не ранее 2023 г., а капремонт фасада ожидался в период 2049-2051 гг. На МКД №16 по ул. Матросова капремонт инженерных систем стоял в планах ФКР на 2049-2051 гг. После открытия спецсчета эти работы были проведены в 2020 г. по решению собственников. Также была отремонтирована кровля, ремонт которой ФКР намеревался провести в период 2025-2027 гг. Схожая картина по МКД №23 по ул. Гидротехнической, где в 2020 г. были проведены работы по капитальному ремонту кровли и фасада и жителям не пришлось ждать 2023 г. и 2047 г. соответственно.

Гарант качества

Всего в 2020-2021 г. на жилфонде ДЖКХ был проведен капремонт на 69 объектах. В 2022 г. проведены работы в рамках капремонта на 163 МКД. Отдельно стоит отметить, что на 40 домах, где жители несколько лет назад успели сменить форму накопления средств на капремонт, уже успели выполнить по два вида капитального ремонта.

В случае с ФКР фонд сам планирует, какие виды работ необходимо делать на доме и когда. Но учитывает только текущее техническое состояние МКД. Нередко случается так, что за время ожидания своей очереди в процессе эксплуатации в доме назревает более серьезная проблема. Например, представители ФКР определили, что на доме в первую очередь будут ремонтироваться инженерные системы, а через несколько лет у МКД в критическом состоянии оказалась кровля. Здесь поменять вид работ будет проблематично. «И если жителям все же удается настоять на смене вида работ, то сроки капремонта сдвигаются, и порой очень существенно», — поделился своим мнением Валерий Лебедев.

В случае с МКД со спецсчетами вид работ и объем определяют жители совместно с инженерами ДЖКХ, варианты обсуждаются на общем собрании собственников, где принимается итоговое решение. В этом вопросе особенно важна активность жителей, т.к. владелец счета, т. е. управляющая организация, не может выполнять никакие финансовые операции без решения общего собрания собственников МКД, что гарантирует целевое расходование денежных средств.

Более того, ДЖКХ принимает активное участие в контроле качества выполнения работ по капремонту, оплачиваемому со спецсчета. Эти действия осуществляются параллельно со специализированной организацией, которую жители нанимают для строительного контроля. Так усилен контроль не только качества работ, соблюдения технологического процесса, но и применения именно тех материалов, которые включены в смету. «5 лет минимум гарантия на капремонт, который делают на наших МКД со спецсчетами. Фактически у нас сейчас все объекты, где были проведены ремонты, гарантийные, но после истечения гарантийных сроков мы продолжаем содержание этих домов и, разумеется, заинтересованы в том, чтобы все работы были сделаны как надо», — заверил представитель ДЖКХ.

Расширили возможности

При этом специалисты ДЖКХ регулярно проводят комиссионный осмотр гарантийных домов. Если выявляются замечания, недочеты оперативно устраняются. Хотя, по словам Валерия Лебедева, за все время работы на МКД со спецсчетами замечание было выявлено единожды. «Плохо был изолирован теплоузел, замечания были устранены. Показательно, что дефект фактически не сказывался на потребительских характеристиках коммунального ресурса, как следствие — никаких жалоб от жителей. Недоработка была выявлена именно в ходе планового комиссионного обследования, которое регулярно проводит ДЖКХ на МКД, находящихся в управлении компании», — рассказал специалист ДЖКХ.

Отдельно надо отметить, что с 2023 г. законодатель существенно расширил возможности использования целевых средств. Приказом министерства строительства России от 29 декабря 2022 г. были даны рекомендации по корректировке видов и объемов работ, проводимых в рамках капремонтов. 1 марта 2023 г. вступило в силу постановление правительства Самарской обл., сформированное в соответствии с рекомендациями Минстроя России. Фактически региональным документом было разрешено дробить работы на самостоятельные элементы, не требующие существенного финансирования.

К примеру, теперь можно отдельно осмечивать работы по восстановлению или устройству технических помещений для размещения узлов учета и регулирования коммунальных ресурсов. Ранее такие работы могли производиться только в комплексе с иными операциями по ремонту подвальных помещений МКД. Что касается ремонта кровли, то с 1 марта т.г. можно оформить отдельным видом работ демонтаж, монтаж, восстановление, замену, устройство наружных и внутренних систем водоотведения без замены кровельного покрытия. С полным набором нововведений можно ознакомиться на сайте министерства энергетики и ЖКХ Самарской обл.

Инициатива федерального Минстроя весьма актуальна. По словам специалистов, сейчас наблюдается уже третья волна подорожания стройматериалов. В отдельных случаях рост цен вышел за пределы 400%. «1 куб. м утеплителя стоил 3,5 тыс. р., сейчас — 12 тыс. р. Это изменения с 2021 г.», — поделился наблюдениями Валерий Лебедев. По его словам, сейчас есть возможность пускать в дело даже небольшие накопления: «можно выполнять ремонт частями, чтобы деньги не обесценивались, а состояние домов постоянно улучшалось».

Комментарии

Виктор ПОПОВ, генеральный директор ООО «ДЖКХ»

- Мероприятия по капитальному ремонту жилфонда могли бы исполняться более динамично, если бы граждане проявляли большую активность в этом вопросе: проводили собрания, участвовали в голосовании и определяли виды работ. Именно от сроков принятия решений зависит скорость получения услуги капитального ремонта одного из конструктивных элементов или инженерных систем дома на основе мнения граждан. Сейчас специалисты нашей компании прорабатывают вариант кредитования на финансирование замены лифтов. Вопрос крайне актуальный. В 2022 г. за счет средств спецсчета нам удалось решить вопрос по 3 лифтам, в этом году готовимся заменить еще 4.