Не мытьем, так катаньем

Андрей Неретин

Медведевщина

Арбитражный суд Поволжского округа (г.о. Казань) отменил судебные акты о признании самовольной постройкой и подлежащими сносу двух МКД в Советском р-не г.о. Самара, возведение которых остановилось на уровне 7-го этажа. Дело направлено на новое рассмотрение в самарский арбитраж. Предварительное заседание назначено на 20 декабря.

Согласно материалам дела (№А55-33362/2020), самострои находятся на земельном участке с кадастровым номером (КН) 63:01:0924002:2 площадью 0,458 га, которому присвоен адрес: г. Самара, ул. Гагарина, 175. Участок расположен между хозяйственным корпусом мясокомбината «Фабрики качества», производственными сооружениями АО «Металлист-Самара» и жилым 5-этажным домом. Первоначально владельцем земельного участка был тольяттинский бизнесмен Михаил Медведев (его родственник Владимир Медведев с 2018 г. возглавляет Ставропольский р-н Самарской обл.). 27 марта 2014 г. Михаил Медведев получил разрешение на строительство 2-3-этажного складского комплекса со встроенными офисными помещениями на вышеназванном участке. Разрешение на строительство действовало по 26 марта 2016 г. Далее оно было продлено до 12 апреля 2018 г.

31 июля 2017 г. Михаил Медведев продал земельный участок. Новым собственником стало ООО «МВМ», где директором и учредителем является глава Группы «Альянс» Михаил Жуков. В 2017 г. по карте правового зонирования целевым назначением земельного участка было ПК-3 — «Зона предприятий и складов II — I кл. вредности (санитарно-защитные зоны — до 500 м и более)». Согласно выписке из ЕГРН от 5 сентября 2017 г., на тот момент видом разрешенного использования было «промышленные предприятия и склады VIII кл. вредности». Представители ООО «МВМ» утверждали в суде, что якобы именно прежний собственник приступил к строительству многоэтажных домов, но разрешение на строительство жилых многоэтажных зданий он получить не смог. Впрочем, устные показания представителей застройщика внушают определенный скепсис. Сервис «Яндекс.Панорамы» располагает летними фотографиями улицы от 2017 г., на которых виден лишь забор, огораживающий территорию. На снимках очевидные признаки какого-либо строительства отсутствуют.

Суду также была представлена информация о том, что между ООО «МВМ» и ОАО «Яхт-клуб «Химик» (г.о. Тольятти) были заключены договоры процентного займа от 12 июля 2017 г. и 15 февраля 2018 г.,

по которым денежные средства в размере 156 млн р. были направлены на строительство МКД. Генеральным директором ОАО «Яхт-клуб «Химик» является все тот же Михаил Медведев — бывший владелец участка (см. «Хронограф» №3 (827) от 31.01.22).

Легализовать не успели

Согласно материалам арбитражного суда, в 2018 г. Государственная инспекция строительного надзора Самарской обл. (ГИСН) установила факт ведения строительных работ по возведению двух зданий, достигнувших 7 этажей. ГИСН вынесла постановления о привлечении к административной ответственности застройщика и непосредственно руководителя организации Михаила Жукова за работы без разрешения на строительство. С 2018 г. строительство зданий заморожено. 24 апреля 2020 г. ГИСН провела очередной рейдовый осмотр, по результатам которого тем же днем уведомила департамент градостроительства г.о. Самара (ДГС) о строительстве двух объектов незавершенного строительства, где начаты к производству работы по возведению несущих конструкций 8-х этажей.

По решению думы г.о. Самара от 30 апреля 2020 г. №520 в отношении земельного участка с КН 63:01:0924002:2 было изменено правовое зонирование с ПК-3 на Ц-3 (общественно-деловая зона районного значения). ДГС 28 августа 2020 г. выдал застройщику градостроительный план земельного участка, в котором указано, что участок расположен в территориальной зоне Ц-3, а вид разрешенного использования — «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

Между тем уже 4 декабря 2020 г. ДГС обратился в арбитражный суд с иском к ООО «МВМ» с требованием признать 7-этажные дома самовольной постройкой и обязать застройщика осуществить их снос за свой счет. В ходе разбирательства АО «Металлист-Самара» заявило ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица. Предприятие указало, что спорные объекты строятся с нарушением санитарной зоны завода (см. «Хронограф» №36 (817) от 1.11.21). ООО «МВМ», в свою очередь, настаивало на назначении судебно-строительной экспертизы по вопросам возможности строительства домов и их соответствия санитарно-экологическим, градостроительным, строительным и противопожарным требованиям. Однако в данном требовании было отказано.

Решением Арбитражного суда Самарской обл. от 1 февраля 2022 г. и определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2022 г. объекты были признаны самовольной постройкой и подлежащей сносу за счет организации-застройщика. Главный аргумент — отсутствие разрешения на строительство. Также в материалах дела отмечено, что экспертиза проектной документации объектов до настоящего времени не проводилась.

В ожидании ротации

Арбитражный суд Поволжского округа (кассационная инстанция), отменяя предыдущие судебные акты, указал, что ООО «МВМ» Жукова использует земельный участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования. Кассационная инстанция также сослалась на постановление пленума Верховного суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22, где указано, что «суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство».

Казанский арбитраж (кассационная инстанция) в своем определении указал: «Отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольной постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки». По мнению суда, необходимо установить несоответствие постройки требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. «Суды должны были дать правовую оценку другим обстоятельствам, имеющим отношение к рассмотрению дела. Именно на суде, в силу положений пункта 26 постановления №10/22, лежит обязанность по установлению обстоятельств соответствия, не нарушает ли самовольная постройка права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Между тем суды как первой, так и апелляционной инстанции от исследования обстоятельств соответствия спорных объектов требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости, уклонились, несмотря на заявленное ответчиком ходатайство о проведении судебной экспертизы», — сказано в постановлении Поволжского арбитража. «Вывод суда о нарушении лицом каких-либо специальных предписаний, требований, правил, нормативов требует доказывания», — подчеркнул казанский суд. В результате суд кассационной инстанции пришел к выводу, что суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела допустили существенные нарушения, которые «повлияли на исход дела». Поэтому предыдущие судебные акты были отменены, а дело было передано на новое рассмотрение в самарский арбитраж.

Очевидно, Михаил Жуков должен быть очень признателен казанским судьям Фариде Хайруллиной, Роману Ананьеву и Сергею Муравьеву за столь позитивное постановление. Застройщик получил шанс доказать безопасность самостроя и легализовать его на территории, которая еще совсем недавно была промзоной возле действующего оборонного завода. Важно, чтобы завод «Металлист-Самара» о своей охранной зоне больше не вспоминал. Кроме того, новоиспеченный руководитель ДГС Василий Чернов должен согласиться, что интересы горожан не нарушаются, важно, что в декабре т.г. истекают сроки полномочий главы г.о. Самара Елены Лапушкиной, при которой ДГС затеял судебную тяжбу по сносу многоэтажных домов. Уже объявлен конкурс по отбору кандидатур, заявки принимаются по 14 декабря. Не исключено, что уже скоро Михаил Жуков будет иметь дело с обновленной властью, которая окажется более лояльна по данному вопросу.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.