Несмотря на все проблемы, связанные с долевым строительством, вложение средств в квадратные метры по-прежнему остается наиболее привлекательным инвестиционным механизмом. Причем менять рубли на метры выгодно не только людям с высоким достатком. Сегодня построить и приобрести квартиру могут и тольяттинцы со средним объемом кошелька. Помимо этого, у них появляется реальный шанс прилично заработать на рынке недвижимости.
Сравниваем и анализируемУходящий год преподнес немало экономических сюрпризов. Один из них, широко обсуждаемый в прессе сейчас, — резкое повышение цен на жилье. Так, в Самаре по вторичному фонду он составил около 80% на вторичный фонд и более 70% в новостройках (по данным газеты «Новости рынка недвижимости»). В Тольятти показатели роста ниже, рост цен на вторичное жилье — около 40%, строящееся жилье — чуть больше 44%. Одна из причин резкого подорожания — уменьшение предложения. Во многом рост цен был обусловлен снижением темпов роста жилья. По данным департамента по строительству мэрии Тольятти, на сегодняшний день с начала года введено всего 63,8 тыс. кв. м жилья, тогда как планировалось ввести за год 290 тыс. кв. м. Во-вторых, наблюдается подорожание стройматериалов. В принципе, оно происходит ежегодно, но сейчас в регионы пришли госинвестиции, в том числе и по программе «Доступное жилье». Объемы строительства растут, а количество заводов-поставщиков осталось тем же: всю продукцию теперь у них скупают застройщики из крупных городов: Москва, Сочи, причем по более высоким ценам, чем могут предложить местные строители. Как результат — растут цены на стройматериалы. Еще одна причина подорожания — сокращение площадей, выделяемых под строительство в черте города. В Автозаводском районе земли не выделяются практически с октября 2005 г., споры о строительстве за Московским проспектом не утихли. И, наконец, надо упомянуть новый федеральный закон о долевом строительстве. В нем ужесточены требования к строительным организациям, особенно касающиеся разрешений от разных служб: архитектурно-градостроительной, пожарной, экологической. Без согласований застройщики не имеют права привлекать деньги дольщиков. Заглядываем в будущееНесмотря на уже имеющийся рост цен, можно с уверенностью прогнозировать дальнейшее удорожание квадратного метра. |  | Дело в том, что цена на квартиру складывается из многих показателей. Рассмотрим, например, увеличение минимальной себестоимости квадратного метра. На последних открытых торгах мэрией были представлены участки под строительство вставок. Площадь квартир в обычной вставке -около 1500 кв. м. Стоимость участка земли под вставку в среднем по городу составила 15 млн. р. В результате уже имеем 10 тыс. р. стоимости квадратного метра. Стоимость 1 Гкал тепла сегодня — около 4,5 млн. р. (в прошлом году 2,9 млн. р.). Это еще 3 тыс. р. за кв. м. Увеличились цены на мощности по электроэнергии и на подобную вставку составят около 680 тыс. р. Значит, прибавляем еще 400 р. Итого примерная стоимость этой вставки еще до начала строительства уже больше 20 млн. р. Это значит, что кв. м для покупателя на этом этапе — без проектной и разрешительной документации, межевания и телефонного узла уже стоит 13,4 тыс. р., а ведь основной процесс только впереди! Кроме того, многие застройщики, не дожидаясь всех разрешений, вынуждены начать строительство под собственные кредиты, а это увеличивает стоимость возводимых метров еще на 17-22%. Исходя из всех этих факторов есть два прогноза ситуации на рынке недвижимости г. Тольятти на следующий год: прогноз «пессимистичный» — минимум 50% роста цен на недвижимость и прогноз «оптимистичный» — рост цен в два и более раза. Калькулятор инвестораТеперь давайте для примера вложим в декабре 2006 г. небольшую сумму в квадратные метры строящегося жилья: купим небольшую однокомнатную квартиру около 40 кв. м в строящемся кирпичном доме с полной чистовой отделкой. Цены на такие квартиры на данный момент составляют около 32 тыс. р. за кв. м, то есть цена такой квартиры — 1,28 млн. р. Пройдет год — квартира будет достроена, адом сдан. Учитывая сегодняшние темпы роста (по прогнозам, рост составит минимум 50%) — цена на такую квартиру составит около 1,792 млн. р. Кроме того, после сдачи дома жильцы получают своеобразный «бонус» — 5-7 тыс. р. роста на один кв. м. То есть после сдачи дома цена такой квартиры составит около 2,32 млн. р. Значит, на такой квартире инвестор сможет заработать за один год 752 тыс. р., что составляет 58,75% роста от первоначальных инвестиций. В то время как вкладывая во вторичное жилье, сложно получить около 40% роста инвестиций. Купить готовое жилье или построить с нуля? | | На этот вопрос однозначного ответа быть не может. Все зависит от финансовых возможностей потребителя и его желаний. Если у вас есть необходимая для покупки квартиры сумма, то почему бы не вложить ее в уже готовое жилье? Однако, как показывает практика, такие случаи единичны. Чаще всего у тольяттинцев есть лишь небольшие накопления. Да и ситуация на рынке недвижимости складывается сегодня таким образом, что цены на квартиры в домах, построенных 30-40 лет назад, порой бывают выше, чем в новых домах. Давайте опять посчитаем. На этапе строительства дома цена квадратного метра на порядок ниже цены готового жилья. К новому дому подводятся новые коммуникации, в строительстве используются новые материалы. Кроме того, в свете законов о ТСЖ теперь собственники жилья должны сами распоряжаться средствами на содержание и ремонт домов, а новые объекты имеют пятилетнюю гарантию на эксплуатацию несущих конструкций, отопления и т.д. Т.е. у жильцов нет необходимости тратить собственные деньги при неожиданных сбоях и авариях в системах коммуникаций. Наконец, стоимость новых квартир будет расти и в зависимости от места их расположения. Уже сегодня к нам обращаются покупатели с небольшим количеством личных сбережений, но с большим желанием построить жилье. Мы рассматриваем приемлемые для них механизмы вложения средств в квадратные метры. К одним из таких механизмов относится ипотечное кредитование. Благодаря действию новых федеральных программ банки начали снижать процентные ставки по ипотеке. И если вы выплачиваете 15% годовых по ипотеке, то, построив квартиру и затем продав ее, можете реально заработать 35% и даже более. Подобная практика уже получила широкого распространения в России. Урегулирование нормативно-правовой базы, заинтересованность государства и повышение финансовой и юридической грамотности населения позволят россиянам перенять положительный опыт инвестирования в недвижимость. Итак, чего ждать в ближайшем будущем? Цены на недвижимость в 2007 г. будут серьезно расти. Рост цен составит от 50% до 100%. Уже сейчас перед Новым годом стоит поторопиться и успеть инвестировать свои деньги в надежные источники -не стоит ждать подарков от Деда Мороза. Выгоднее инвестировать в первичное жилье. При этом можно использовать собственные накопления, а при привлечении ипотечных кредитов просто принять за аксиому: если строителю выгодно брать кредиты под 20% годовых и на них строить дом, то почему невыгодно взять кредит под 12%? Материал подготовлен экспертом жилого комплекса «Лесной квартал» Обсудить на форуме |
