Черныху пора задуматься

Егор Кошеров

Надуманные причины

«Интеграл» попросил суд признать незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской обл., изложенный в сообщении от 2 февраля 2017 г. Речь шла об отказе в государственной регистрации договора долевого участия №51 от 13 декабря 2016 г. «Обязать Управление Росреестра по Самарской обл. зарегистрировать договор долевого участия №51, заключенный с Гаврилиной Мариной Михайловной... и внести соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости», — попросил суд представитель «Интеграла».

ООО «Интеграл», директором которого является Сергей Шевченко, строит 16-этажный жилой дом (МКД) с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: г. Тольятти, Комсомольский р-н, юго-западнее пересечения ул. Механизаторов и ул. Коммунистической. Строительство ведется на участке с кадастровым номером (КН) 63:09:0201058: 535, принадлежащем компании на праве собственности.

Основанием для отказа в регистрации договора долевого участия послужило то, что Правилами землепользования и застройки г. о. Тольятти, утвержденными решением Думы г. о. Тольятти от 24 декабря 2008 г. №1059 (далее ПЗиЗ №1059) в редакции, действующей на дату выдачи разрешения на строительство от 26 сентября 2014 г. №RU63302000-686, были установлены предельные параметры разрешенного строительства. Так, минимальная площадь земельного участка для МКД принимается из расчета 0,92 кв. м на 1 кв. м общей площади жилых помещений. Таким образом, для ООО «Интеграл» минимальная площадь земельного участка для строительства 16-этажного МКД с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой должна составлять около 22859 кв. м. Площадь земельного участка, на котором осуществляется строительство, составляет 10 000 кв. м.

Однако п. 4 ст. 6 ПЗиЗ №1059 предусмотрено, что разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, градостроительные планы земельных участков, решения о предварительном согласовании места размещения объектов, выданные физическим и юридическим лицам до вступления в силу решений о внесении изменений в ПЗиЗ, являются действительными. В данном случае применяется принцип «закон обратной силы не имеет». Т. е. «Интеграл» строил дом в строгом соответствии с требованиями, действовавшими на момент получения всех разрешительных документов. И не вина компании, что требования постоянно меняются, в т. ч. касательно минимально допустимой площади участков.

Тем более что еще 27 июля 2016 г. Управлением Росреестра по Самарской обл. был зарегистрирован договор участия в долевом строительстве №1 от 19 июля 2016 г. Его предметом являлось строительство силами ООО «Интеграл» нежилых помещений в этом же доме. После регистрации договора №1 изменения в проектную документацию и ранее выданное разрешение на строительство не вносилось.

Но по непонятным причинам после регистрации первого договора было отказано в регистрации договора №51. Отказ был подготовлен при участии государственного регистратора Светланы Пузановой. Таким образом, в аналогичных ситуациях регистратор приходил к совершенно иным выводам, вначале зарегистрировав договор долевого участия, а затем по надуманным причинам отказав в этом.

Суды уже разобрались

Есть все основания полагать, что в действиях Светланы Пузановой могла иметься коррупционная составляющая. Ведь при регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве МКД и (или) иного объекта органы не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником такого строительства. По крайней мере об этом прямо говорится в п.4 ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Однако регистратором Пузановой эти требования, похоже, выполнены не были. Стала производиться дублирующая правовая экспертиза ранее предоставленных с первым договором участия в долевом строительстве документов. Вследствие чего по одним и тем же документам были приняты абсолютно разные решения.

В результате «Интеграл» вынужден в судебном порядке оспаривать действия Управления Росреестра по Самарской обл. Высок шанс, что в итоге компании удастся выиграть дело, ведь «Интеграл» действует строго в соответствии с законодательством. Тем более что уже имеется свежий пример, когда в аналогичной ситуации суд встал на сторону инвестора, а не регистрирующего органа.

Так, 5 апреля 2017 г. было вынесено мотивированное решение по иску ООО «Строй-Торг», которым был признан незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской обл. в государственной регистрации договора аренды земельного участка №3474 от 2 ноября 2016 г. Земельный участок с КН 63:09:0304060:1016 расположен в г. Тольятти по адресу: Центральный р-н, ул. Баныкина, участок №25.

2 декабря 2016 г. Управление Росреестра по Самарской обл. в лице все той же Светланы Пузановой приостановило регистрацию договора аренды №3474 в связи с тем, что при проведении правовой экспертизы якобы были установлены препятствующие причины. При этом никаких документов у ООО «Строй-Торг», с помощью которых можно было устранить противоречия, запрошено не было. 9 января 2017 г. Управление Росреестра по Самарской обл. уведомлением за подписью все той же Пузановой отказало ООО «Строй-Торг» в регистрации договора аренды №3474 от 23 ноября 2016 г. в отношении земельного участка (КН 63:09:0304060:1016) в связи с неустранением причин, препятствующих регистрации. Суд признал неправоту действий Росреестра.

Как видится со стороны, в данном случае в действиях регистратора также просматриваются признаки коррупции. И вот почему. В тольяттинском структурном подразделении Управления Росреестра по Самарской обл., который возглавляет Анатолий Черных, есть отдел регистрации прав на земельные участки. При этом Светлана Пузанова занимает должность начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве.

Но, несмотря на это, документы, связанные с регистрацией прав на участки для строительства, а также связанные с регистрацией прав на вновь создаваемые объекты капитального строительства, рассматриваются почему-то именно Пузановой, которая, как было отмечено выше, возглавляет совершенно другой отдел.

И она, как уже понятно, умеет находить причины, пусть и не логичные, чтобы отказать. Но почему Светлана Пузанова принимает такие решения? Зачем делает так, чтобы у инвесторов, готовых в не самое простое экономическое время вкладываться в строительство, появлялись проблемы?

Печальный опыт Борисовой

Дело может быть в том, что муж Пузановой также работает в Управлении Росреестра по Самарской обл. и представляет его интересы в судах. Так, в споре «Строй-Торга» Вячеслав Пузанов был представителем Росреестра по доверенности. На лицо конфликт интересов. Также можно сделать вполне обоснованное предположение о том, что Пузанова создает проблемы инвесторам, а Пузанов вполне может «помочь» их решить. Например, грамотно проиграв процесс. Вряд ли такая схема работает на безвозмездной основе. Поэтому напрашивается проведение проверки с целью выяснить, в каких случаях и кому отказывала в регистрации Светлана Пузанова и насколько часто в судебных процессах, которые вынуждены инициировать жертвы отказов, представителем Росреестра является Пузанов. Понятно, что ни «Строй-Торг», ни «Интеграл» не намеревались спускать на тормозах явно не обоснованные решения подчиненных Анатолия Черныха. Ведь компании из-за действий Росреестра терпят многомиллионные убытки. Потери наверняка будут компенсированы именно за счет регистрирующего органа.

Кроме того, возможные признаки коррупции вполне могут привести к переводу ситуации из арбитражной плоскости в уголовную. И тогда одной компенсацией убытков Росреестр может не отделаться. Тем более что относительно недавно наказание уже понес один из сотрудников этой госструктуры. В рамках уголовного дела 25 февраля 2014 г. был вынесен приговор в отношении уже бывшего сотрудника Управления Росреестра по Самарской обл. Татьяны Борисовой. Она, не имея на то законных оснований, внесла изменения в ЕГРП по заявлению о государственной регистрации перехода права собственности от ЗАО «Зеленый берег» к Юлии Камероновой. Этот случай в практике Борисовой был не единственный. Действия были совершены в интересах коммерческих организаций и частных лиц, наверняка чем-то заинтересовавших Борисову. В результате бывший сотрудник Росреестра вступившим в силу приговором суда был осужден на 6 лет. Очевидно, Анатолию Черныху памятен тот случай, вряд ли он хочет повторения подобного. Что же касается Светланы Пузановой, то ей приписываются действия в интересах ООО «Единение» Валерия Шиянова. Если это так, то получается, что Пузановы создают проблемы одним игрокам рынка, но помогают другим.

К чему еще могут привести или уже приводят подобные поступки? Непредвиденные затраты на «решение вопросов» застройщики вынуждены включать в общую стоимость строительства. Если говорить о многоквартирном доме, то это сказывается на цене квартир, делает их менее доступными. Падение покупательского спроса на фоне высокой цены на недвижимость приводит к замедлению окупаемости проектов. В результате многие не могут улучшить жилищные условия, а инвесторы не могут начинать новые проекты. Получается, такие, как Пузановы, могут препятствовать развитию экономики региона и г. Тольятти в частности.