Тринадцатый район

Сергей Ромашов

Дождался своего

18 сентября Владимир Кошелев сумел избраться в СГД VI созыва. Сделать это ему было позволено благодаря поддержке Самарского регионального отделения (СРО) партии «Единая Россия» (ЕР). Задолго до дня голосования эксперты Областного аналитического еженедельника (ОАЕ) «Хронограф» прогнозировали, что в случае избрания Кошелева в СГД ему будет преподнесен пост председателя комитета СГД по строительству. Так оно и вышло. 27 сентября в ходе первого пленарного заседания нового состава СГД бенефициар «Корпорации Кошелев» получил этот пост. Наблюдатели полагают, что теперь Кошелеву будет гораздо проще лоббировать интересы своих фирм, в частностии, по застройке мкрн «Крутые Ключи».

Мкрн «Крутые Ключи» в Самаре — это огромное количество однотипных трехэтажных многоквартирных домов (МКД). Ставка на три этажа была сделана не случайно. Проект домов такой этажности не требует обязательной процедуры государственной экспертизы. Это не только удешевляет строительство, но и открывает перед застройщиком массу свобод — как в выборе строительных материалов, так и внесений изменений в проект по ходу строительства. Естественно, все это делается с единственной целью — максимально повысить выгоду застройщика. Для особо жадного застройщика трехэтажные дома содержат только одну проблему: возведение на участке того же периметра МКД большей этажности позволило бы получить к продаже значительно большее количество квартир. Следовательно, выход у жадного застройщика только один — втиснуть в имеющийся у него участок как можно больше трехэтажек.

Строительство мкрн «Крутые Ключи» ведется поэтапно. Несколько очередей уже построено и заселено. Общая площадь участка под застройку составляет свыше 400 га, а суммарное количество квартир превышает 100 тыс. При среднем заселении 2 чел. на квартиру численность населения «Крутых Ключей» должна составить 200 тыс. чел. Площадь 400 га — это 4 кв. км. Т.е. на 1 кв. км приходится 50 тыс. чел. Для сравнения, в Автозаводском р-не Тольятти один квартал имеет площадь 1 кв. км, но там в отличие от КОШЕЛЕВ-Поекта по изначальному проекту должно было проживать в среднем не более 30-35 тыс. чел. Сейчас и того меньше. Однако кварталы Автозаводского р-на Тольятти имеют гораздо меньшую плотность застройки, чем мкрн «Крутые Ключи». В Автозаводском р-не преобладают дома 5-16 этажей, но в основном 9 этажей. Т.е. этажность в три раза выше, чем в мкрн «Крутые Ключи», следовательно, плотность застройки в три раза ниже. В качестве примера для сравнения Автозаводский р-н Тольятти выбран в силу того, что он нагляднее всего дает представление о том, как выглядит плотность застройки и уровень густонаселенности одного квадратного километра городской территории. При этом Автозаводский р-н Тольятти считался образцом современной городской густонаселенной территории. Из чего делаем вывод: проект мкрн «Крутые Ключи» имеет в три раза более плотную застройку, чем Автозаводский р-н, и при этом почти в два раза более высокую густонаселенность. Рассуждать об уровне комфорта жизни в таких стесненных условиях вряд ли уместно.

Тем, кто не верит приведенным расчетам, предлагается взглянуть на уже возведенную часть мкрн «Крутые Ключи» с высоты птичьего полета. Зрелище впечатляющее. На первый взгляд будто смотришь на городок тюремных бараков, раскрашенный веселым художником в жизнеутверждающие цвета. Но в том-то и дело, что яркие краски на фасадах имеют свойство обшелушиваться, придавая зданиям крайне неприглядный вид.

Из «хрущевок» в «артяковки»

Цены на недвижимость в «Крутых Ключах» во многом обусловлены не только высокой плотностью микрорайона, но и дешевизной стройматериалов. Дома строят из силикатного кирпича с толщиной несущих стен в 1,5 кирпича и десятисантиметровым слоем утеплителя — пенополистирола (в народе пенопласт). Малейшее отклонение точки росы (место выпадения конденсата при стыковке материалов с разной теплопроводностью) — и от стен из силикатного кирпича, покрытых снаружи пенопластом, ничего не останется. Известно, что силикатный кирпич менее стоек к влаге, чем керамический. Усугубить ситуацию может появление грибка. Как правило, грибок там, где влага.

В результате возникает вопрос: как власти могли позволить реализацию проекта, имеющего столь неоднозначные перспективы уже через какие-то 15-20 лет? Ответ на поверхности. Почти с самого начала «Корпорация Кошелев» заручилась поддержкой правительства Самарской обл. в период, когда губернатором был (2007-2012 гг.) Владимир Артяков. Губернатору Артякову были нужны позитивные отчеты о темпах реализации федеральных целевых программ, связанных с жилищным строительством. Это переселение граждан из ветхого и аварийного жилья, обеспечение жильем граждан, имеющих право на льготы в получении жилья, программы поддержки молодых семей и т.д. Плюс ко всему губернатору Артякову также были нужны темпы роста показателей общего ежегодного объема вводимого в эксплуатацию жилья. Предложенный Владимиром Кошелевым проект лучше всего угождал этим запросам губернатора Артякова. Однако Артякова в Самарской обл. уже давно нет, а Кошелев продолжает, словно конвейер, клепать однотипные трехэтажки. Просто при Артякове он получил такой мощный импульс, что полученную инерцию сегодня никто не в силах остановить. Разве что рост самосознания граждан.

Любой обыватель понимает, что покупка квартиры — это долгосрочное вложение денег. Каждый надеется, что его вложения в недвижимость через 15-20 лет не обесценятся. Но одной надежды мало. Надо грамотно оценивать риски. В т.ч. и те, которые предусматривают стремительное снижение темпов уровня ликвидности недвижимости в зависимости от времени ее эксплуатации, а также от негативных изменений социальной среды территории, где она находится. В этом плане недвижимость мкрн «Крутые Ключи» уязвима.

Заложники по собственной воле

Благодаря низким ценам квартиры в «Крутых Ключах» востребованы у тех, кто в момент покупки мало на что обращает внимание, кроме цены. Т.е. это, как правило, не самые обеспеченные молодые семьи. До сих пор «Корпорация Кошелев» получает миллиардные обороты в условиях практически полного отсутствия конкуренции на рынке строительства жилья экономкласса в северной части Самары. С точки зрения экономики города и качества строительства это не очень хорошо.

Возможно, поэтому периодически возникающие очаги недовольства жителей по поводу содержания и эксплуатации жилфонда в «Крутых Ключах» удается оперативно сглаживать. Но всему есть предел, и сегодня, когда южная часть города также активно застраивается различными компаниями, ликвидность жилья в «Крутых Ключах», похоже, начинает падать. Кошелеву на этом фоне может оказаться сложнее лоббировать свои интересы. Возможно, поэтому ему понадобился депутатский мандат. Тем более что в скором времени Кошелев может остаться и без поддержки областных властей, когда в правительстве увидят, во что превращается микрорайон, построенный под его именем.

В 2013 г. губернатор Самарской обл. Николай Меркушкин присутствовал в КРЦ «Звезда» на подведении итогов конкурса на лучший проект застройки территории бывшего Завода имени Масленникова. Первое место в конкурсе занял проект «Ривер-парк «Времена года», предложенный итальянскими архитекторами из компании Vittorio Grassi Architetto and Partners. В проекте «Ривер-парк «Времена года» 10-этажные жилые дома соседствуют с жилыми башнями высотой 75 м. Но даже к такому проекту у Меркушкина возникли замечания в части некого однообразия строений. Губернатор сказал следующее: «Если не будет доминант, то пройдет 10-15 лет и будем говорить как о «хрущевках». Нужны доминанты, нужно добавить сюда разнообразия». И если уж знающий толк в строительстве губернатор Меркушкин высказался так о проекте «Времена года», то что можно сказать о внешне не отличимых друг от друга домах в «Крутых Ключах»? Сегодня даже Меркушкину не под силу остановить маховик КОШЕЛЕВ-Проекта, который был раскручен не без содействия Артякова. Маркетинговые механизмы этого маховика успели втянуть в проект десятки тысяч простых жителей Самары. Ни одна власть не вправе сегодня идти против выбора этих людей. Опять же все в руках граждан. Только сила их настроений способна повлиять на работу этого маховика. Именно настроения граждан могут вложить в руки власти соответствующий инструмент для принятия решений.

У тех, кто еще только думает стать владельцем квартиры в «Крутых Ключах», сегодня имеется отличная возможность оценить ситуацию на существующем примере. В ходе этой чисто субъективной оценки они могут получить шанс прийти к выводу, что жители «Крутых Ключей» рискуют оказаться заложниками своего дешевого жилья. Микрорайон, спланированный по образу крайне плотно застроенных и перенаселенных гетто или бразильских фавел, со временем окутывается негативной социальной средой. Воспитывать детей в такой среде сложно и рискованно. Можно полагать, что при таком раскладе в микрорайоне может вырасти уровень преступности. Нечто отдаленно похожее проиллюстрировано в известном фантастическом боевике «Тринадцатый район», где криминальный французский квартал Парижа отгородили от остального города стеной. Конечно, «Крутые Ключи» изолировать от остальной Самары таким образом вряд ли станут, но может случиться, что горожане будут обходить эту часть города стороной. Проблема в другом: сегодняшним молодым семьям через каких-то 15-20 лет, когда у них подрастут дети и встанет вопрос размена жилплощади, продать или обменять жилье в «Крутых Ключах» будет крайне проблематично. Реальность гетто им. Кошелева начнет засасывать души тех, кто в нем вырос. Руководство Корпорации «КОШЕЛЕВ-Проект» и депутат Владимир Кошелев не соизволили прокомментировать ситуацию и предоставить ОАЕ «Хронограф» ответы на заданную тему к моменту публикации материала.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.