Концы Донского спрятались в Казани

Георгий Кизельгур

Начали с ребрендинга

В 2007 г., когда Донской-старший еще работал в ОАО «АВТОВАЗ» в должности вице-президента по персоналу и социальной политике (см. текст ниже), успешно прошли слушания по смене зонирования на участке лесопитомника ОАО «АвтоВАЗагро» с зоны Р-4 (рекреационная зона) на зону, предусматривающую жилую застройку. На тот момент единственным акционером ОАО «АвтоВАЗагро» было ОАО «АВТОВАЗ». Упомянутый земельный участок расположен в кадастровом квартале 63:09:0102151. Т.е. он в соседнем кадастровом квартале от двух других участков, по которым по инициативе все того же ОАО «АвтоВАЗагро», но только уже 19 февраля 2015 г. были проведены публичные слушания аналогичной направленности. Но вернемся к событиям 2007 г. Задуманный еще в 2007 г. проект застройки площадью в 600 тыс. кв. м (60 га) получил рабочее название ЖК «Калина». Как видим, далеко не случайно и будущий владелец ОАО «АвтоВАЗагро» — ООО «Калина» в июне 2012 г. получил такое название.

При реализации проекта «Калина» образца 2007 г. поднимались вопросы относительно того, что участок застройки находился на территории санитарно-защитной зоны АВТОВАЗа. Кроме того, лесопитомник изначально планировали как ограждающее сооружение от воздействия АВТОВАЗа и предприятий его промзоны на экологию города. Однако, несмотря на все это, еще в 2007 г. озвучивались планы, что строительство первых домов проекта «Калина» начнется летом 2008 г., а в 2009 г. они должны были быть сданы в эксплуатацию.

Реальная застройка ЖК «Калина» началась в 2014 г., после смены собственника в ОАО «АвтоВАЗагро» на одноименного проекту учредителя. Основной вид деятельности нового учредителя в лице ООО «Калина» — строительство зданий и сооружений. Но, несмотря на это, проектом жилой застройки бывшей территории ОАО «АвтоВАЗагро» на участке в кадастровом квартале 63:09:0102151 занимается казанская Группа компаний «УНИСТРОЙ». Видимо, тоже не случайно. Стоит отметить, что юридический адрес ООО «Калина» следующий: г. Казань, ул. Односторонка Гривки, 10, пом. 121.

В какой-то момент проект ЖК «Калина» образца 2007 г. в Тольятти приобрел новое название — «Южный Бульвар», а участок в 60 га бывшего лесопитомника в кадастровом квартале 63:09:0102151 был размежеван на несколько более мелких. Собственниками участков стали ЗАО «Управляющая компания «Файнейшнл Партнере» Д. У., ООО «ВИПТОН» и ЗПИФН «Лэнд Девелопмент», но об этом чуть ниже. ООО «УнистройРегион» является застройщиком и арендует участки у указанных компаний.

Из описанного опыта реализации проекта образца 2007 г. жилой застройки на месте бывшего предприятия «АвтоВАЗагро» видно, что новый проект, заявленный 19 февраля 2015 г., может обернуться для города разнообразными последствиями. Вплоть до появления нового очага обманутых дольщиков.

Как видим, «АвтоВАЗагро» формировало участок под проект ЖК «Калина» совершенно не для того, чтобы самому на нем строить. Все говорит в пользу версии о том, что шел процесс подготовки пакета разрешительной документации с целью дальнейшей его перепродажи. Подобный подход к делу может поставить крест на реализации самого проекта застройки указанной территории. Проданная сторонним лицам компания по итогам сбора средств с населения может так и не озаботиться завершением строительства. Причем иногородняя прописка застройщиков-инвесторов может существенно осложнить любые попытки физических лиц начать попытки судебных разбирательств. Подобные вещи позволяют создать условия для максимального затягивания судебных процессов. Учитывая масштабы заявленного строительства, подобное чревато появлением большого очага социального недовольства в Тольятти.

В пользу данной версии могут свидетельствовать следующие моменты. Фактическая реализация бывшего проекта ЖК «Калина» — «Южный Бульвар» стартовала в 2014 г. Хотя он был заявлен еще в 2007 г., а сдача была намечена на 2009 г. Между тем именно в 2014 г. началась активная рекламная кампания по продвижению теперь уже проекта ЖК «Южный Бульвар». Одновременно с этим у владельца проекта в лице ООО «Калина» начали появляться разрешения на строительство домов указанного ЖК. Но застройщиком вдруг выступило ООО «Унистрой Регион».

«Жилищные Возможности» 18-летнего застройщика

На сайте проекта «Южный Бульвар» www.tolyatti-dom.ru указано: «На протяжении 18 лет компания «Унистрой» создает комфортное и доступное жилье, мы неустанно следуем высоким стандартам качества нашей работы. Полагаясь на опыт, проверенный временем, и постоянное стремление к технологическому совершенству, мы остаемся одной из наиболее клиентоориентированных компаний в сфере недвижимости. Доверительные отношения с клиентом, искреннее стремление понять его потребности и неуемное желание соответствовать им — вот тот простой рецепт успеха, который позволил компании удерживать лидерские позиции в течение всех этих лет».

На деле никаких 18 лет обнаружить не удалось. Как следует из данных ЕГРЮЛ, ООО «УнистройРегион» было создано в январе 2014 г. путем реорганизации ООО «МаксиГруппСтрой». Однако и само МаксиГруппСтрой было создано всего лишь в 2011 г. И буквально сразу его пришлось реорганизовывать! Весьма странная корпоративная история вырисовывается. Так что говорить о 18-летнем опыте работы — это просто странно. Как говорится, интернет все стерпит.

Для чего могло потребоваться на начальном этапе реализации проекта «Южный Бульвар» вводить потенциальных дольщиков в заблуждение рассказами о масштабном, но несуществующем опыте работы застройщика? Что это — попытка создать иллюзию надежности? Но зачем? Причем это далеко не все вопросы, которые автоматически должны появляться у тех, кто решил детально изучить проектные декларации по строящимся в рамках проекта «Южный Бульвар» домам.

Из проектной декларации дома №11 от 6 июня 2014 г. следует, что земельный участок с кадастровым номером (КН) 63:09:0102151:3680, на котором будет расположен дом, находится в собственности ООО «ВИПТОН». ВИПТОН на 60% принадлежит Мухаметтакию Ахметзянову. Он является одним из учредителей уже описанного выше ООО «УнистройРегион». Однако из проектной декларации дома № 7, опубликованной месяцем позже — в июле 2014 г., следует, что земельный участок с тем же КН -63:09:0102151:3680 — уже находится в собственности компаний ЗАО «Управляющая компания «Файнейшнл Партнере» Д. У. и ЗПИФН «Лэнд Девелопмент». Подобная рокировка случилась явно неспроста. Таким образом, уже на начальном этапе строительства земля начала менять собственников. Насколько данные действия характерны для порядочного застройщика, сказать трудно. Для потенциальных клиентов проекта ЖК «Южный Бульвар» было бы не лишним об этом помнить.

Новые собственники указанных земельных участков имеют специфический вид деятельности. «Файнейшнл Партнере» занимается деятельностью по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. ЗПИФН находится в доверительном управлении «Файнейшнл Партнере».

В то же время УнистройРегион ведет активную маркетинговую политику. Круг потенциальных покупателей расширяется не только благодаря традиционной банковской ипотеке, но и за счет предложения услуг жилищно-накопительного кооператива (ЖНК) «Жилищные Возможности». В маркетинговых сообщениях этой организации говорится о ряде преимуществ ЖНК перед ипотекой: значительно меньшие дополнительные расходы при приобретении квартиры; отсутствие первоначального взноса; отсутствие необходимости подтверждать свои доходы; возможность зачесть имеющееся жилье, жилищный сертификат, материнский капитал в качестве оплаты паевого взноса.

Вот только осознают ли пайщики кооператива, что собственником оплачиваемых ими квартир будет оставаться ЖНК вплоть до полной выплаты всех паевых взносов? Причем проблему усугубляет еще и то, что судьба квартиры конкретного пайщика находится в зависимости от взносов, которые производят все члены кооператива. Если все без исключения пайщики ЖНК не выполнят свои обязательства, то на определенном этапе ЖНК не сможет приступать к оформлению права собственности на квартиры в пользу добросовестных пайщиков. Эта ситуация очень напоминает круговую поруку. Или финансовую пирамиду. Изъян существенный. Мало того что ты сам должен вовремя платить за себя, так ты еще попадаешь в зависимость от финансовой дисциплинированности всех остальных пайщиков ЖНК.

Но и это еще не все. Не менее двух лет пайщик должен будет создавать накопления в кооперативе, пока они не достигнут 30-50% от стоимости жилья, и только после этого он получает право надеяться на приобретение этого жилья в собственность кооператива.

Да, да — в собственность пока еще только кооператива. А что же до этого в течение двух лет? Неужели это строящееся жилье будет оставаться до той поры ничьим? Но так не бывает. Значит, оно будет формально в собственности застройщика. Но в том-то и дело, что только формально. Это существенно защищает права застройщика и серьезно ослабляет права пайщика ЖНК. При использовании таких схем застройщик запросто может получить возможность продать строящееся жилье несколько раз.

Помимо всего прочего у ЖНК «Жилищные Возможности» есть интересное для организатора кооператива, но далеко не для его членов условие: «Период рассрочки выплаты пая не может превышать более чем в полтора раза срок накопления паевых средств для приобретения жилья». Таким образом, получается, что если ты копил деньги в кооперативе, например, 5 лет, то выплатить оставшуюся сумму после приобретения квартиры должен максимум за 6,5 года. Средний срок ипотечных займов равен 10 годам и может быть установлен банком до 30-35 лет. Но даже если ипотечный срок длиною в 10 лет сопоставить с логикой расчетов сроков в ЖНК, то более-менее справедливый срок накопления в ЖНК должен быть хотя бы 8,5 года. Кроме того, пайщики ЖНК вносят вступительный взнос 10 тыс. и ежемесячно 1ООО р. членский взнос. В течение, например, тех же 8,5 года при таких условиях только от одного члена ЖНК набегает сумма членских взносов в 100 тыс. р., которыми руководство кооператива будет обеспечивать свои потребности и нужды.

Небожители из Татарстана

ЖНК «Жилищные Возможности», как и все связанное с ГК «УНИСТРОЙ», зарегистрирован в Казани. Это тоже сулит определенный набор неудобств для проживающих в Тольятти пайщиков. Кроме того, у ЖНК на начальном этапе строительства ЖК «Южный Бульвар» не может быть активов в виде квартир проекта, а вот сбор средств он может вести в полном объеме. По сути, это очень ловкий обход требований федерального законодательства, защищающего права дольщиков. Т. е. в юридическом плане на этом проекте не будет дольщиков, хотя строительство, видимо, будет вестись именно за счет взносов населения.

Немаловажным может оказаться еще и то, что ряд строящихся объектов проекта ЖК «Южный Бульвар» застрахован ОАО «НАСКО». Основная доля в компании в 25% (225 млн р.) принадлежит ООО «Миэль КАПИТАЛ» суставным капиталом в 663 050 ООО р. В свою очередь у Миэль КАПИТАЛ один учредитель ООО «ВИА Волга». Стопроцентная доля в уставном капитале ООО «ВИА Волга» размером в 10 тыс. р. принадлежит Ринату Хайрову. Он депутат Государственной думы VI созыва, член партии «Единая Россия» (ЕР). Хайров — первый заместитель генерального директора ОАО «Концерн Радиоэлектронные технологии», дочерней компании госкорпорации «Ростехнологии». Более того, ОАО «Концерн Радиоэлектронные технологии» входит в состав образованного в июне 2014 г. ОАО «Объединенная приборостроительная корпорация». (ОПК). С момента создания ОПК Павел Донской занимает там должность советника генерального директора.

В Республике Татарстан Хайров известен как бывший глава Управления Федеральной налоговой службы по Республике Татарстан, а затем как бенефициар одной из крупнейших страховых компаний России ОАО «НАСКО». Т. е. против человека с такими связями и возможностями простым тольяттинский пайщикам ЖНК «Жилищные Возможности» в случае возникновения у них проблем бороться будет крайне трудно.

Областной аналитический еженедельник (ОАЕ) «Хронограф» в ходе работы над этой публикацией еще в марте обратился с официальным запросом к директору ООО «УнистройРегион» Айдару Гениатудлину. Но он, видимо, за два месяца так и не нашел, что пояснить по сути поставленных вопросов. Можно только догадываться, с какой целью в ходе рекламы проекта ЖК «Южный Бульвар» используется бренд известной Казанской строительной компании ООО «Унистрой», в то время как по факту объект реализует недавно созданная компания. Спрашивается — а не вводят ли таким способом потребителя в заблуждение? Если реализатором проекта все-таки выступает ООО «Унистрой», то для чего понадобилось создание фирмы УнистройРегион, которая в итоге напоминает не более чем прокладку между членами сформированной схемы. Напомним еще раз: земельный участок находился в собственности лиц, близких ГК «УНИСТРОЙ». Значит, его вывод в другое юрлицо — это умышленный ход с целью дальнейшей эксплуатации права собственности, например сбора арендных, эксплуатационных и иных платежей с будущих жителей. Неужели инвесторы таким образом рассчитывают скомпенсировать низкую стоимость квадратного метра в комплексе?

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что реализация проекта, по которому 19 февраля 2015 г. провели публичные слушания, аналогичные тем, что прошли в 2007 г., может повторять историю с проектом ЖК «Южный Бульвар» и с ЖНК «Жилищные Возможности». Почему ОАО «АвтоВАЗагро» создает условия, чтобы в городе появились строительные площадки с признаками проблемных объектов строительства? ОАЕ «Хронограф» продолжает искать ответ на этот вопрос.