Неувязки Жильцова

Андрей Неретин

Спуск с «Монблана»

Как следует из материалов завершившегося 17 февраля т. г. арбитражного дела, в период с 18 по 25 ноября 2014 г. сотрудниками ГИСН была проведена внеплановая выездная проверка соблюдения требований градостроительного кодекса при строительстве объекта «Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями», расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский р-н, в границах ул. Буянова, Маяковского, Арцыбушевской, Чкалова. В ходе проверки было выявлено, что в период с октября 2014 г. по ноябрь 2014 г. СКНГ были выполнены работы по устройству перекрытия 2 этажа без оформления в установленном порядке разрешения на строительство. По результатам проверки составлен протокол об административном правонарушении от 25 ноября 2014 г. № 02-30/204. На основании данного протокола и материалов проверки ГИСН 3 декабря 2014 г. было вынесено постановление №02-25/160 о назначении наказания за совершение административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ. Причем при рассмотрении дела об административном правонарушении ГИСН были учтены смягчающие ответственность нарушителя обстоятельства: «полное признание вины, раскаяние правонарушителя, совершение правонарушения впервые». С учетом этого было назначено наказание по нижнему пределу — 500 тыс. р. Хотя санкция ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ предусматривает штраф вплоть до 1 млн р. либо административное приостановление деятельности на срок до 90 суток. Фактически ГИСН пошла СКНГ навстречу. И вдруг СКНГ решило не согласиться с ГИСН и обратилось в арбитраж с требованием отменить постановление о наложении штрафа в 500 тыс. р. В материалах арбитражного дела отмечается, что министерство строительства Самарской обл. приказом от 27 июля 2014 г. предоставило СКНГ в пользование земельный участок площадью 0,45 га, расположенный в границах ул. Буянова, Маяковского, Арцыбушевской. Указанный земельный участок был предоставлен в целях решения социально важного вопроса по удовлетворению прав требований обманутых дольщиков проблемного объекта ЖК «Монблан», застройщиком которого ранее являлось обанкротившееся ООО «Самарагорстрой». Отметив объективную сторону нарушения — «бездействие, выразившееся в неоформлении необходимой документации», суд счел возможным прислушаться к оправдательным доводам СКНГ. В ходе разбирательства представители компании вновь указывали на смягчающие вину обстоятельства.

Было заявлено, что СКНГ выполнило лишь работы по добетонированию конструкции для создания необходимой жесткости каркаса и во избежание неравномерности осадок с последующей консервацией в уровне перекрытия. На основании этого судом был сделан вывод о том, что «наложенный штраф не отвечает целям административной ответственности и с очевидностью влечет избыточное ограничение прав юридического лица». С учетом изложенного, а также принимая во внимание довод о совершении правонарушения впервые, размер штрафа был уменьшен судом вдвое.

Туманная «долина»

С учетом изложенного возникают опасения, что схожие проблемы с надзорными органами вскоре возникнут в ходе реализации проекта малоэтажной застройки «Солнечная долина» между п. Петра-Дубрава и Стройкерамика в Волжском р-не Самарской обл. Застройщиком выступает ООО «Солнечная долина» (СД), учредителем и генеральным директором которого является все тот же директор СКНГ Дмитрий Жильцов. Согласно представленной на официальном сайте проекта документации, в целях реализации проекта администрация Волжского р-на во главе с Александром Баландиным 17 февраля 2014 г. предоставила в пользование СД, причем безвозмездно, два совершенно различных земельных участка. Один из них, площадью 68,9 га, расположен с правой стороны от подъездной дороги к п. Петра-Дубрава и с восточной стороны граничит с п. Заярье. На участке имеется обременение в виде недостроенного поселка «Дубрава» в юго-восточной части. Общий размер обременения складывается из требований 348 дольщиков.

Площадь второго участка составляет 52,4 га. Он находится с левой стороны от подъездной дороги к п. Петра-Дубрава. 6 марта 2014 г. СД получило в Росреестре на оба земельных участка свидетельства о государственной регистрации права собственности. При этом на официальном сайте застройщика размещено только лишь одно разрешение на строительство — № RU 63007103-167. А именно на строительство на земельном участке площадью 68,9 га, который расположен с правой стороны от подъездной дороги к п. Петра-Дубрава. При этом указанное разрешение на строительство выглядит очень странно. Из него следует, что первая очередь проекта должна была быть построена еще в интервале III кв. 2007 г. — II кв. 2009 г., а вторая очередь — в интервале III кв. 2009 г. — I кв. 2010 г. Срок действия разрешения прописан так: «июня 2010 г.». Подписано оно было еще 7 июня 2007 г., когда СД не существовало еще даже на бумаге (СД было зарегистрировано только в ноя-бре2007г.). Однако ниже в разрешении сделана отметка о том, что разрешение было выдано 22 апреля 2014 г., а его действие продлено до «апреля 2017 г.». Возникает ощущение, что этот документ создан из частей двух разных документов.

Учитывая указанные странности, следует ожидать возникновения вопросов к законности строительства на первом участке со стороны той же ГИСН. Дело в том, что строительство, которое, согласно утвержденной Жильцовым 23 апреля 2014 г. проектной декларации, должно было стартовать на земельном участке площадью 68,9 га во II кв. 2014 г., однако началось только в начале 2015 г. Судя по фотоотчетам с сайта проекта, к работам застройщик приступил ориентировочно в январе-феврале 2015 г. Самое время проверить, насколько обоснованно это строительство.

Кроме того, на официальном сайте проекта «Солнечная долина» сегодня содержится неполная информация о Генеральном плане строительства. Там указано, что «Генеральный план застройки решен в виде двух независимых микрорайонов: Западная терраса и Восточная терраса с расположенным на ней поселком «Дубрава». Однако размещена схема генплана только на Восточную часть — где стартовали строительные работы и на которую будто бы имеется корректное разрешение на строительство.

Экономия или вывод денег?

Любопытно, что на сайте проекта также представлены изменения в вышеописанное сомнительное разрешение на строительство, внесенные 5 ноября 2014 г. Согласно внесенным изменениям, вместо строительства ранее планировавшихся 477 двухэтажных жилых домов будет построено только 236. При этом на фоне сокращения планов строительства индивидуальной двухэтажной коттеджной застройки наблюдается прирост планов строительства блокированных жилых домов («таун-хаусов»). Таких домов вместо 22 теперь планируется построить 172. При этом в планах застройщика появилось и строительство трехэтажных многоквартирных жилых домов, чего не было предусмотрено в первоначальном разрешении на строительство. При этом, несмотря на серьезные изменения в планах строительства, на официальном сайте проекта проектная декларация осталась прежней -со сметной стоимостью строительства в размере 4,9 млрд р.

Не исключено, что планы застройки были скорректированы в связи с малым числом граждан, желающих стать инвесторами долевого строительства. По мнению наблюдателей, работы на Западном участке проекта, скорее всего, так и не начнутся. Что же касается участка Восточного, то гарантированным спросом, скорее всего, будут пользоваться только появившиеся в планах застройщика 6 трехэтажных многоквартирных домов. И то, вероятно, только потому, что за счет строительства этих «коробочек» застройщик может попытаться удовлетворить требования 348 дольщиков п. «Дубрава».

Существует версия, что первоначально Жильцов намеревался удовлетворить требования дольщиков «Дубравы», переселив их в двухэтажные жилые дома. Т. е. по планам застройщика объема привлеченных от дольщиков «Солнечной долины» средств с лихвой должно было хватить на строительство роскошного жилья не только для них, но и для обманутых дольщиков «Дубравы». Однако пришлось вносить коррективы. По отзывам наблюдателей, с середины 2014 г. спрос на участие в долевом строительстве «Солнечной долины» неустанно падает. Соответственно, объема привлеченных средств уже перестало хватать для реализации проекта в первоначальном виде. Пришлось ужиматься, экономить, а возможно, даже обратиться за кредитами в коммерческие банки для покрытия кассовых разрывов, чего не предусматривалось проектной декларацией. Дольщиков «Дубравы» в целях оптимизации затрат могли решить переселить в трехэтажные «коробочки».

Кстати, по качеству этих «коробочек» в случае проблем с финансированием у застройщика могут возникнуть вопросы. Например, фасады трехэтажек для удешевления стоимости строительства могут обшить пенополистиролом и прочими легковоспламеняющимися ядовитыми веществами.

Если же говорить об остальных гражданах, кто скинулся на участие в строительстве «Солнечной долины», то им впору задуматься о двух вещах. Во-первых, двукратное уменьшение количества двухэтажных коттеджей в проекте указывает на то, что застройщик решил экономить. А значит, где гарантии того, что оставшиеся в плане коттеджи будут соответствовать высоким стандартам качества из-за той же банальной экономии? Во-вторых, двукратное уменьшение количества коттеджей способно отражать реальную величину спроса на жилье в «Солнечной долине». Ведь если бы деньги в проект несли и несли, то наверняка было бы принято решение застроить комфортабельными коттеджами всю территорию. А что же случится с деньгами уже вложившихся дольщиков, если спрос исчезнет совсем?

Комментарии

Дмитрий ЖИЛЬЦОВ, директор СК «Новый город»

- По каким причинам СКНГ заблаговременно не оформило разрешения на строительство по объекту -«Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями» в границах ул. Буянова, Маяковского, Арцыбушевской, Чкалова ? Получено ли разрешение на строительство в настоящий момент?

- Разрешение на строительство получено своевременно, учитывая особенности оформления разрешительной документации в зоне исторической застройки.

- Как обстоит дело с разрешениями на строительство по остальным объектам, которые ведет СКНГ?

- В настоящее время СК «Новый город» на территории г. Самары ведет строительство двух объектов — ЖК «Альбатрос» и ЖК «Ильинская Плаза». Полный пакет разрешительной документации получен.

- Как изменится стоимость строительства Восточной террасы проекта «Солнечная долина» с учетом изменений в разрешение на строительство № RU 63007103-167?

- Стоимость квадратного метра не зависит от изменений, внесенных в разрешение на строительство.

- По каким причинам на официальном сайте проекта «Солнечная долина» отсутствует Генплан застройки Западной террасы проекта в границах земельного участка площадью 52,4 га, равно как и разрешение на строительство на указанном участке? Существует ли этот Генплан и это разрешение на строительство вообще? Не отказывается ли СД от планов застройки участка, предназначенного под Западную террасу?

- Генеральный план Западной террасы находится в разработке, соответственно, и полного пакета разрешительной документации на сегодняшний день быть не может.

- Как Вы планируете удовлетворять требования дольщиков п. «Дубрава»? Не путем ли переселения их в трехэтажные «коробочки»?

- Права обманутых дольщиков будут удовлетворяться постепенно, в соответствии с договорами долевого участия, которые прошли государственную регистрацию.

- Какое падение спроса на участие в долевом строительстве «Солнечной долины» Вы прогнозируете в течение 2015 г.? Сколько средств от дольщиков СД привлекло на реализацию проекта по состоянию на 1 марта 2015 г.? Не возникло ли необходимости во избежание заморозки строительства привлечь заемные средства в банках?

- Спрос на объект зависит от многих факторов в строительстве. Общее падение спроса на объект «Солнечная долина», по нашим расчетам, не предвидится. Структура финансирования объекта состоит из нескольких составляющих, а именно: собственные инвестиционные средства, привлеченные по договорам долевого участия в долевом строительстве и заемные средства. На 1 марта 2015 г. объем средств, привлеченных по договорам участия в долевом строительстве, составляет 0,3% общего объема инвестиций. Объект заморожен не будет.

- Выразите свое мнение по ситуации, в которой сегодня находится реализация проекта СД.

- Объект сложный, затратный по времени и средствам, с отрицательной репутацией. В связи со сложившейся ситуацией в Волжском р-не с 2007 г. ни один инвестор-застройщик не принял к исполнению проблемный объект «Дубрава», несмотря на количество торгов и конкурсов. Существует множество вопросов, решение которых зависит от представителей власти района и области. Это, к примеру, вопросы, связанные с подключением к инженерным коммуникациям, размежеванию земельного участка, строительству социальных объектов и многие другие.