До 2 декабря Арбитражный суд Самарской обл. оставил без движения заявление ЗАО ФСК «Лада-Дом» с претензией к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской обл. Судя по раскрытым данным, «Лада-Дом» пытается снизить кадастровую стоимость своих земельных участков. Очевидно, что бенефициары ФСК таким образом пытаются оптимизировать свою налогооблагаемую базу. Однако стоит усомниться в объективности доводов, представленных суду «Лада-Домом». Показательно, что «оптимизация» по времени совпала с новостями о том, что собственником ФСК «Лада-Дом» стали структуры, связанные с семьей Чудаевых.
Представители ЗАО ФСК «Лада-Дом» утверждают, что кадастровая стоимость должна быть определена на уровне рыночной стоимости участков. В определении суда раскрываются расчеты, которыми оперирует «Лада-Дом». По версии «Лада-Дома», земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101183: 3695, площадью 590,6 тыс. кв. м, расположенный восточнее 14 и 17 кварталов по ул. 40 лет Победы, имеет рыночную стоимость в размере 605 млн р. Это приблизительно 100 тыс. р. за сотку. При этом, судя по данным Росреестра, кадастровая стоимость этого участка составляет более 3,6 млрд р., или порядка 600 тыс. р. за сотку. Т.е. «Лада-Дом» добивается снижения кадастровой стоимости участка в 6 раз. При этом в иске речь идет и о другой территории «Лада-Дома». Представители застройщика просят также установить кадастровую стоимость земельного участка с номером 63:09:0101183:3700, площадью 33,7 тыс. кв. м, в размере его рыночной стоимости, равной 36 млн р. Кадастровая стоимость участка, по сведениям Росреестра, находится на уровне 190 млн р. Субъективность подобных расчетов налицо. Изучая рынок недвижимости Тольятти, можно узнать, что заявленная «Лада-Домом» рыночная стоимость справедлива для территорий окраин города либо для участков, находящихся вблизи промышленных зон. |  |  В «Лада-Доме» уверены, что кадастровая стоимость этой земли сильно завышена
Если же, к примеру, стоит задача приобрести ликвидный участок в Центральном р-не, то можно найти предложения по цене 666 тыс. р. за сотку. А это даже выше кадастровой стоимости земли «Лада-Дома». По словам генерального директора агентства недвижимости «Русская Жемчужина» Алексея Кирюшина, в отдельных случаях цены на участки в черте г. Тольятти доходят до 1 млн р. за сотку. Что касается участков вдоль ул. 40 лет Победы, то, по мнению Алексея Кирюшина, здесь цена начинается «где-то от 500 тыс. р. за сотку». Сам по себе напрашивается вывод, что оценка земельных участков проводилась строго в соответствии с мнением «Лада-Дома». Но здесь стоит задаться вопросом по поводу обоснованности такой оценки. «Оценку делают профессиональные оценщики. А их позиция может меняться в зависимости от ситуации на рынке», — пояснил генеральный директор «Русской Жемчужины». Очевидно, что целью всей операции «Лада-Дома» ставится снижение налоговых платежей на землю. Если рассчитывать сумму налога исходя из ставки 0,2%, то получается, что «Лада-Дом» вносил за земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101183:3695 обязательных платежей в размере порядка 7,2 млн р. в год. Уменьшение кадастровой стоимости, соответственно, приведет и к уменьшению налоговых отчислений до 1,2 млн р. В кадастровой службе вполне осознают смысл претензий, озвученных в суде «Лада-Домом». В то же время не стоит надеяться, что в кадастровой палате лояльно настроены к модераторам процесса по занижению стоимости земель. Однако сейчас спор перешел в судебную плоскость. Соответственно, стоит ожидать, что и в суде могут усомниться в справедливости произведенной оценки земельных участков. | | Как правило, в этом случае назначают независимую экспертизу, которая может полностью опровергнуть данные, представленные «Лада-Домом». По всей видимости, перед нынешними бенефициарами «Лада-Дома» сейчас возникнет задача по изысканию ресурсов для урегулирования этого вопроса. При этом рассчитать этот ресурс возможно исходя из ожидаемой экономии — за счет предполагаемого снижения суммы налогов. Если суд удовлетворит требования «Лада-Дома», то ФСК будет платить на 6 млн р. в год меньше, причем только за земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101183:3695. Но на пути такой «экономии» стоит как минимум два барьера. Это ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской обл. и собственно суд. Согласятся они с позицией «Лада-Дома» — значит, результат будет достигнут. Все зависит от того, какие аргументы будут применены «Лада-Домом», чтобы эти инстанции согласились с оценкой стоимости земельного участка, произведенной в интересах «Лада-Дома». Так совпало по времени, что оптимизацией налогооблагаемой базы в «Лада-Доме» озадачились после того, как появилась информация о продаже ЗАО в пользу ООО «ТДК». Скорее всего, в ТДК серьезно намерены заняться освоением тольяттинского строительного рынка. При этом учредитель ТДК Евгений Чудаев по каким-то причинам отказывается от своего участия в этой компании. Хотя, по данным выписки из ЕГРЮЛ от 5 ноября 2013 г., Евгений Чудаев со 2 июля 2013 г. владеет 99,9% уставного капитала ТДК. Поэтому есть все основания полагать, что именно семья Чудаевых будет финансировать операции, связанные со снижением стоимости земельных участков. "Хронограф" будет следить за развитием событий. |
