Круг не замыкается

Сергей Ромашов

Существование известного в Самаре ТЦ «Добрыня» может оказаться под угрозой из-за затянувшегося спора с новым собственником помещения, ранее принадлежавшего Министерству обороны РФ. Управляющая торговым центром компания «СФК» арендует нежилые помещения по адресу: г. Самара, Промышленный р-н, ул. Стара-Загора, 151а, с 2003 г. на длительный срок. Будучи федеральной собственностью, помещение находилось в оперативном управлении федерального казенного предприятия «Управление торговли Приволжского военного округа» (УТ ПриВО). Получив помещение в аренду, СФК попыталась уже в 2003 г. открыть торговый центр. Однако это оказалось невозможно из-за того, что помещение, находящееся в многоквартирном жилом доме, пребывало в пожароопасным состоянии. С разрешения собственника все недостатки пришлось устранять арендатору. В результате вместо непригодных для эксплуатации помещений появился фактически новый объект, на базе которого арендатором создан современный торговый центр. Изменилась не только общая площадь помещения, но и площади внутренних помещений. Согласно заключению ООО «Институт независимой оценки» (ИНО), стоимость проведенных арендатором работ в ценах 2004 г. составила 12,8 млн р.

В 2009 г. УТ ПриВО было приватизировано. Все имущество передано правопреемнику ОАО «Управление торговли Приволжского региона» (УТ ПриР) — дочке скандально известного ОАО «Оборонсервис». В процессе приватизации переоценка объекта по рыночным ценам не проводилась, фактическое состояние нежилого помещения не проверялось. В результате в уставный капитал УТ ПриР формально было передано старое здание площадью 1404,6 кв. м балансовой стоимостью около 2 млн р.

В ноябре 2011 г. УТ ПриР зарегистрировало за собой право собственности на старые фактически отсутствующие помещения в управлении Росреестра по Самарской обл. После этого объект был дважды перепродан. Все перепродажи прошли в ускоренном порядке, за несколько дней. УТ ПриР с согласия ОАО «Оборонсервис» и Министерства обороны РФ продало помещения, оцененные без реконструкции за 45,2 млн р. Ларисе Овод, которая в течение двух дней продала их ИП Тамаре Ковалевой все за те же 45,2 млн р. Между тем, по оценке независимого оценщика, рыночная стоимость помещения составляла 79,5 млн р. Таким образом, разница между ценой купли-продажи и фактической рыночной стоимостью ТЦ составила 34,3 млн р. В ходе проверки, проведенной военной прокуратурой Самарского гарнизона, данный факт нашел подтверждение.

СФК безуспешно пыталась признать незаконной приватизацию и последующие сделки через суд. В удовлетворении исков было отказано по единственному основанию: не будучи собственником, СФК не имеет права оспаривать сделки. В свою очередь ИП Тамара Ковалева пока безуспешно пытается расторгнуть договор аренды с СФК. Новая собственница предложила СФК поднять стоимость аренды ТЦ до 950 тыс. р., т. е. практически в четыре раза. Когда СФК не приняла и это условие, Ковалева обратилась в Арбитражный суд о взыскании увеличенной в одностороннем порядке аренды за несколько месяцев в сумме примерно 3 млн р. (дело №А55-24189/2012). Первая и апелляционная инстанции отказали в требованиях ИП, однако Федеральный арбитражный суд (ФАС) Поволжского округа 28 мая 2013 г. вернул дело на новое рассмотрение. Собственник СФК Александр Проскурин, намереваясь подавать жалобу в квалификационную коллегию судей ФАС Поволжского округа, прокомментировал ситуацию следующим образом: «Постановление ФАС Поволжского округа основано на доводах и недействующих нормативных актах, о которых не было речи ни в жалобе истицы, ни в заседании суда. Тем самым моего представителя лишили права аргументировать свою позицию...».

Параллельно с этими событиями Ковалева подала новый иск в арбитраж об изменении условий договора в сторону увеличения стоимости аренды (дело №А55-32523/2012). Решением от 13 февраля 2013 г. суд первой инстанции отказал в иске. Ковалева подала жалобу на это решение в 11 ААС, где рассмотрение дела затянулось более чем на три месяца, хотя по закону на рассмотрение жалобы дается всего два. 20 июня представители ИП Ковалевой заявили ходатайство о назначении экспертизы рыночной стоимости арендной платы. Назначение экспертизы могло привести к еще более длительному затягиванию процесса. Однако даже если бы эксперты подтвердили рыночную стоимость, заявленную Ковалевой, сформировавшаяся к настоящему времени судебная практика по схожим спорам об изменении условий договора аренды (дела №А55-1747/2007, №А55-16338/2007) говорит не в ее пользу. Во всех приведенных случаях подобные споры решались в пользу арендаторов. Тем не менее на заседании 2 июля суд 11 ААС под председательством Светланы Романенко, выслушав обе стороны, принял решение приостановить дело №А55-32523/2012 до окончания производства по делу №А55-24189/2012 в первой инстанции, ближайшее заседание по которому намечено на 25 июля. Не совсем ясно, по каким причинам 11 ААС, будучи высшей инстанцией по отношению к Арбитражному суду Самарской обл., не завершил затянувшийся спор и решил приостановить дело об увеличении арендной платы до рассмотрения спора о взыскании арендной платы в увеличенном размере. Возможно, в истории с выдавливанием СФК из ТЦ «Добрыня» к настоящему времени образовалось столько «темных пятен», что суд решил занять выжидательную позицию.

Комментарии

Ольга ФОМИЧЕВА, управляющий партнер АБ «Первое адвокатское бюро г. Самары»

- Я не имею права давать оценку постановлению Федерального арбитражного суда, которым возвращено на новое рассмотрение дело по спору о взыскании увеличенной в одностороннем порядке арендной платы. Могу говорить лишь о фактах. В первой и второй инстанциях истцу было отказано. Отменяя решения, ФАС действительно руководствовался рядом нормативных актов, утративших силу в 2009 г. Думаю, что оба процесса продлятся еще довольно долго. Возможно, это связано в т. ч. с общественной значимостью процесса, касающегося бывшего имущества Минобороны.