«Сюрприз» для инвестора

Татьяна Никонорова

Молчат о главном

В первой обзорной статье «Хронограф» делает акцент на уже находящихся в стадии реализации проектах, предполагающих застройку таунхаусами и коттеджами, реализация которых не предполагает возникновения у новых жильцов прав собственности на построенные сети. В последующих статьях редакция подготовит обзор комплексной застройки многоквартирными домами. Затем — обзор жилищно- строительных кооперативов на территории м.р. Ставропольский, члены которых в т.ч. станут и сособственниками сетей.

Особое внимание «Хронограф» решил уделить обеспечению новых строительных площадок коммунальными ресурсами. Тем более что выбор собственно архитектурных вариантов застройки небольшой — преимущественно коттеджи и таунхаусы квадратурой, превышающей 100 кв. м. Материал, из которого возводится новое жилье, в большей степени зависит от застройщика, которым в большинстве случаев выступает частное лицо, поэтому данный фактор в анализе коттеджной застройки в пригороде Тольятти является несущественным.

Редкий застройщик не обещает сопутствующую будущему поселку социальную инфраструктуру в виде магазинов, площадок отдыха, кафе, парковых зон. Есть даже обещания сформировать водоем. Но все это скорее из разряда пиар-ходов, нежели реальных перспектив. О главном продавцы еще не построенных «домиков в деревне» в своих рекламных проспектах предпочитают либо умалчивать, либо обходить стороной — это обеспеченность коммунальной инфраструктурой будущего поселка, наличие выкупленных мощностей и лимитов, разрешение на подключение к сетям и т.д. Тем не менее основным критерием, определяющим привлекательность конечного проекта для покупателя, «Хронограф» считает именно обеспеченность земельного участка инфраструктурой и цену, за которую новосел получит все коммунальные блага.

Пучковские деревни

По сути, все проекты можно разделить на несколько больших групп. Во-первых, это те проекты, которые в плане возведения самих «коробок» отчасти уже почти реализованы или сами работы уже перешагнули за т.н. «нулевой» цикл. Вторая группа — проекты, где строительные работы начаты пока только формально — скорее всего, пока только для видимости. Третья группа — где клиент пока может увидеть только рекламный щит на обочине и чистое, порой даже еще не перепаханное поле, нередко со следами недавней сельскохозяйственной деятельности. Практически все новые девелоперские проекты на территории м.р. Ставропольский возникли на землях, ранее использовавшихся для сельскохозяйственного производства. Соответственно, проблема перевода земель из категории сельхозназначения в земли поселения актуальна для них всех. Причем этот вопрос настолько сложен, что порой его надо решать годами, на самом высоком уровне, иметь деньги, связи и терпение.

Так, например, широко разрекламированный массив «Березовка» в с.п. Выселки ранее носил гордое название — крестьянское фермерское хозяйство (КФХ) «Орфей». Массив «Вишневый цвет» — бывшее КФХ «Русский фермер». В с. Ягодном под перспективную коттеджную застройку отошли земли сельхозпредприятий ЗАО ОПХ «Ягодинское» и ОАО «Ягодинское». Причем в Ягодном процесс перевода земель из сельхозназначения в земли поселения стартовал еще в начале 2000-х. Основными интересантами проектов тогда назывались структуры, близкие семье прежнего губернатора Самарской обл. Константина Титова, а также близким главе Ставропольского р-на Александру Пучкову и его сподвижнику Александру Романову (см. «Хронограф» №3 (168) от 29.01.07). Несложно догадаться, что административного ресурса у этих людей для смены статуса земель было предостаточно. Но даже здесь этот вопрос решался очень сложно и относительно долго. В целом по Ставропольскому р-ну можно сказать, что здесь все, что касается коттеджной застройки, так или иначе является логическим продолжением линии, заложенной указанными лицами, управлявшими районом в начале 2000-х.

Если говорить о наиболее привлекательных направлениях коттеджной застройки в м.р. Ставропольский, то первые места занимают с.п. Подстепки и с.п. Ягодное. Далее — чуть менее популярное, но стремительно развивающееся направление — с. Выселки, где за последние два года в той или иной форме уже обозначились три проекта. Пригородное село Тимофеевка в обзор коттеджной застройки не попало. Хотя бы потому, что в силу высокой плотности частной застройки пространств для реализации массового комплексного строительства малоэтажного жилья здесь попросту уже не осталось.

Сразу после избрания 10 октября главы м.р. Ставропольский Александра Пучкова на очередной срок в муниципальной газете «Ставрополь-на-Волге» был опубликован протокол общественных слушаний по вопросу утверждения планировочного решения мкрн «Колос» в с.п. Выселки м.р. Ставропольский. Новый коттеджный поселок, по замыслу идеологов малоэтажной застройки, должен стать уже третьим по счету в Выселках. Первыми двумя девелоперскими проектами являются уже прозвучавшие поселки «Березовка» и «Вишневый цвет». Их появление, кстати, переизбранный глава района Александр Пучков в своей предвыборной агитации связал со своим патронажем, вниманием и управленческой мудростью. Хотя здесь, скорее всего, это лишь показатель того, что владельцы этих строек, наверное, оказывали ему помощь на выборах.

Инфраструктурная неопределенность

Реализацией проекта «Березовка» занимается ООО «ИК «Недвижимость». Директор и соучредитель ООО «ИК «Недвижимость» Сергей Кочура ранее председательствовал в КФК «Орфей». В Тольятти он также известен как один из бывших акционеров ЗАО «ФИА-БАНК». Определенную часть своего времени еще будучи банкиром он посвятил решениям инфраструктурных вопросов капитального строительства. От КФК «Орфей» земля перешла в собственность ООО «Комфорт», где директором являлся все тот же Сергей Кочура. Сделка прошла по передаточному акту, утвержденному общим собранием участников фермерского хозяйства «Орфей» в 2007 г. Площадь этого земельного участка превышает 42 га. На этом земельном участке планируется построить 23 блокированных (многоквартирных) жилых дома, 4 трансформаторные подстанции различной мощности, центральную канализационную станцию, повелительную насосную станцию на водоснабжение газораспределительную подстанцию.

Если верить проектной декларации поселка «Березовка», то стоимость строительства столь масштабного коммунального комплекса здесь должна составить 647 млн.р. При этом по состоянию на 2009 г. у ИК «Недвижимость» было лишь 55 млн р. собственных средств. Из этого может следовать простой вывод: все остальное вполне может стать бременем для инвесторов или попросту для тех, кто, поддавшись на заманчивую рекламу, вложит деньги, забыв поинтересоваться о перспективах сетевого хозяйства. В пользу этой версии говорит и то, что собственных инвестиционных программ развития этой территории не подразумевает ни ОАО «ТЕВИС» (водоснабжение и канализация), ни ОАО «Электросеть» (электричество), ни ООО «СВГК» (газоснабжение). Все они, по словам Кочуры, якобы будут в числе поставщиков энергоресурсов для «Березовки».

Отдельный вопрос — судьба построенных коммуникаций. Мощности, притянутые в чистое поле, потребуют отдельных вложений: строительство канализационной ветки для врезки в существующий канализационный коллектор ОАО «АВТОВАЗ», линий электропередач и трансформаторных подстанций, водопровода, помещения для размещения телекоммуникационного оборудования и кабелей связи, сетей газоснабжения. Объем затрат по этим статьям, по понятным причинам, для покупателей жилых площадей не раскрывается. Хотя, по словам Сергея Кочуры, стоимость коммуникаций составляет 12-15% от стоимости кв. м. Таким образом, нетрудно подсчитать, что при цене дома 3,38 млн р. затраты одного домовладельца на это коммунальное великолепие составят 400-500 тыс.р. Что, в принципе, является приличной суммой. Если учесть, что в итоге, согласно проектной декларации, предполагается построить 154 квартиры, то сумма инвестиций в инфраструктуру, по приблизительным подсчетам, составит около 70 млн р. 70 плюс 55 даст 125 млн р., но никак не 647. Погрешность в таких подсчетах есть, но тем не менее порядок цифр способен заставить задуматься. При этом важно помнить, что, как правило, сети общего пользования, построенные за счет будущих обладателей жилья, их собственностью не становятся.

Доход уйдет к другому

Законодательство и, в частности, правила определения и предоставления технических условий для подключения объектов капитального строительства предполагают, что в случае отсутствия инвестиционной программы строительство инженерных коммуникаций может вестись за счет средств правообладателей земельных участков с последующей передачей их в муниципальную собственность. Те же правила рекомендуют муниципалитетам принимать на баланс инфраструктуру, которая была построена для комплексного обеспечения земельного участка, но не входит в его границы.

Очевидно, что это было бы худшим вариантом для жителей «Березовки». Уже имеющиеся в Ставропольском р-не муниципальные сети, по крайней мере водоснабжение и канализация, находятся в пользовании МУП ЖКХ «Ставропольжилкомхоз». Этот МУП, по одним данным, существует с 1994 г., по другим — с 1999 г. Сейчас, по оценкам главы администрации м.р. Ставропольский Александра Пучкова, изношенность сетей этого МУПа оставляет 70-80%. С учетом того, что МУП в любом случае существует более десяти лет, факт столь катастрофического износа коммуникаций должен был бы стать предметом отдельной служебной проверки на предмет добросовестности исполнения этим МУПом своих обязательств по содержанию сетей. Однако столь радикальных действий на ставропольской земле не предвидится. Нетрудно догадаться, что в таких условиях ни один вменяемый застройщик или владелец недвижимости свои сети ни в какой МУП отдавать не будет, разве что под жестким прессингом, хотя бы потому, что инфраструктура является крайне выгодным вложением средств.

Естественно, Кочура, равно как и другие застройщики, так просто отдавать построенное не собирается. В случае с «Березовкой», по словам Кочуры, будущие сети планируется передать в специально организованную под эти цели управляющую компанию. Жителям блокированных (строго говоря, многоквартирных) домов будут переданы только те сети, которые входят в границы кварталов. Казалось бы, это логично и разумно — к чему им проблема в виде необходимости заботиться о магистралке. С другой стороны, практически со стопроцентной вероятностью можно предполагать, что именно на магистралке управляющая компания Кочуры сумеет отбить дополнительные доходы, тем более что затраты на содержание магистральных сетей, амортизацию, ремонт и реконструкцию все равно по действующему законодательству закладываются в тариф для потребителей вместе с инвестиционной составляющей. Таким образом, УК, принимая сети себе на баланс, ничего не теряет, а приобретает, наоборот, очень много — возможность ежемесячно собирать за обслуживание сетей с жителей деньги, а также брать достойную плату за подключение новых объектов.

Ни для кого не секрет, что земельные участки, расположенные в непосредственной близости от коридоров коммуникаций, резко повышают свою привлекательность для дальнейшей застройки. В любом случае, если новый инвестор потянется со своим проектом в район «Березовки», согласовывать возможность новых подключений придется именно с владельцем коммуналки — т.е. с управляющей компанией. Сам Кочура, правда, утверждает, что мощности рассчитаны только на его «Березовку» и никаких новых подключений не предполагают. Впрочем, если коснуться темы канализационного коллектора ОАО «АВТОВАЗ», к которому и надеется Кочура подключить «Березовку», то и там представители ОАО «ТЕВИС» неоднократно, в течение нескольких лет заявляли о том, что пропускные мощности этого коллектора исчерпаны и новых подключений это инженерное сооружение уже не выдержит. Однако в 2009 г. выдали ООО «ИК «Недвижимость» технические условия на подключение к сетям канализации с лимитом сброса 947 куб.м в сутки.

Если учесть, что мощности рассчитываются по нормативу, а нормативы потребления в России существенно превышают объективное потребление ресурсов, то можно ожидать, что канализационный коллектор, рассчитанный «только на Березовку», сможет потянуть и других абонентов. Это обстоятельство объясняет тот педантичный подход, с которым Кочура приступил к реализации «Березовки», начав со сбора техусловий и разрешительной документации, поскольку после реализации «Березовки» на балансе управляющей компании микрорайона должен остаться приятный бонус в виде новых перспективных сетей.

Ликвидируют ограничения

Другим проектом, где для будущих жильцов была найдена любопытная форма работы с поставщиками коммунальных услуг, стало ЖСК «Усадьба» в с.п. Ягодное. Проект можно назвать частично реализованным: первая очередь застройки уже продана и сейчас компания готова приступить к реализации второй очереди застройки, а также начать строительство в мкрн «Приволжском» — на побережье между с.п. Ягодное и с.п. Луначарский. По данным официального сайта компании, членами жилищно- строительного комплекса являются 220 собственников земельных участков и жители двух многоквартирных домов Тольятти.

Расстояние от КВЦ ВАЗа примерно 17 км, от центра с. Ягодное — 3 км. Мкрн «Приволжский» планируется на 300 домов. На территории микрорайона обещают разместить административные здания и помещения соцкультбыта (за чей счет, правда, не говорят). К продаже предлагают участки от 8 до 11 соток. В течение двух лет обещают подведение газа, электричества, воды, канализации. Порядок цен на технологическое присоединение для жителей этих будущих поселков следующий: подключение к воде — 80 тыс.р., к электричеству — 250 тыс.р., к газу — 200 тыс.р. Причем это цены сегодняшние. Таким образом, вложения владельцев жилья в «Приволжском» и «Усадьбе» для новоселов составит более 500 тыс. р по существующим сейчас ценам. Нетрудно посчитать, что только с одного коттеджного поселка «Приволжский» на коммунальную инфраструктуру будет собрана сумма, превышающая 150 млн р.

Примечательно то обстоятельство, что в итоге большая часть вновь построенных здесь сетей отойдет на баланс компаниям-поставщикам энергоресурсов, поскольку подключение в этих поселках будет осуществляться по договорам т.н. «ликвидации технических ограничений». Как следует из смысла подобных договоров, новосел, профинансировавший эту «ликвидацию», не станет собственником или собственником построенных в качестве «ликвидации» сетей. Причем и здесь в рекламных проспектах об этих нюансах ни слова. Насколько при этом станет дороже имущественный комплекс этих компаний, можно только догадываться. Впрочем, выгода для них состоит не только в этом.

Мкрн «Приволжский» входит в черту с.п. Ягодное и является частью территорий перспективного развития с. Ягодное. Причем площадь самого Приволжского едва ли составляет 1/5 часть массива земельных участков, ранее выведенных из земель сельскохозяйственного назначения ООО «Нива». Этот массив под индивидуальную жилую застройку тянется почти 4 км по побережью р. Волги от с. Ягодное до пос. Луначарского, причем строительство на побережье только началось. Можно себе представить всю выгоду энергоснабжающих организаций, решивших «ликвидировать технические ограничения» на этом побережье, ведь подключение к благам цивилизации частников вне массива «Приволжский» также будет отнюдь не бесплатным. На въезде в с.п. Ягодное, где, как следует из рекламных щитов, должны находиться ЖК «Родной простор» и ЖСК «Апрель», сети, построенные в рамках «ликвидации технических ограничений», также рано или поздно найдут себе новых абонентов, которые профинансируют приобретение коммунальных благ из своего кармана. Градостроительный кодекс, вступивший в силу в 2005 г., предполагает, что площадки под комплексное строительство могут реализовываться только на муниципальных торгах. В обязанности муниципалитета при этом входит обеспечить этот земельный участок всеми необходимыми техническими условиями, для того чтобы эту проблему не решали ни будущие жители новых микрорайонов, ни застройщики. Однако администрации м.р. Ставропольский ненужных хлопот избежать удалось: формально участки выкупались частными лицами у частных лиц. В результате хлопоты и переплата за сети остались покупателям жилья, а лавры за ударные темпы застройки — администрации района.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.

Комментарии

Выдержки из стенограммы записи разговора с менеджером по продажам ЖСК «Усадьба». Разговор ведется от имени потенциального клиента. Беседа состоялась 14.10.10.

- Хотелось бы узнать порядок цен на строительство и коммуникации...

- Первый массив — там, где есть вода, газ, электричество и коммуникации, один участок там стоит 1,1 млн р. Участок на первой очереди. Есть таунхаус. Это 5,5 сотки земли, 168 кв. м дом и гараж на две машины. Там все заведено в дом. Это стоит 3,1 млн р. Во втором массиве коммуникации только введутся и где только начинает строиться. Там 12 соток можно купить от 350 тыс.р., но это только земля. В дальнейшем надо будет выкупать коммуникации... Электричество приблизительно 250 тыс. р., газ — 200 тыс. р, вода — приблизительно 80 тыс. р.

- А кто будет собственником коммуникаций?

- Это называется ликвидацией технических ограничений. Электрические сети принадлежат Самараэнерго, газ — газовикам. Т.е. нам остается только ликвидация технических ограничений. Там недолевое участие, они (сети. –Прим. авт.) нам принадлежать не будут, договор звучит как «договор ликвидации технических ограничений». Допустим, электросети идут в нескольких километрах от вас, и вот они дойдут до вас. Но надо это профинансировать.

- А по воде и канализации?

- На первом массиве канализация есть, центральная. На втором — проект есть, техусловия есть, должны только люди принять решение, быть этой канализации или нет. Будет заказываться смета, озвучиваться цены. Мы будем включаться в коллектор ОАО «ТЕВИС».

Сергей КОЧУРА, директор ООО «ИК «Недвижимость»

- Правила определения и предоставления технических условий предполагают возможность передачи построенной инфраструктуры на баланс муниципалитета. Будет ли это реализовано практически?

- Если это имущество будет муниципальное, соответственно, должно быть прикреплено к какой-либо муниципальной структуре, которая должна будет их содержать. Если построено за свои деньги, то кто же его отдаст? Подарить, что ли? Вы представляете, что такое бухгалтерский учет, есть мои капитальные вложения. Как мне там прикажете написать — «подарил»? Что такое передать? Передать — это значит продать. Кто мне будет возмещать затраты? Администрация м.р. Ставропольский? У нее на это нет бюджета. Поэтому, естественно, останется собственностью управляющей компании, поскольку 3 тыс. жителей, которые там будут проживать, кто-то должен управлять — водой, электричеством, стоками, газом, уборкой, охраной, очисткой.

- Вы сами понимаете, что раз в чистом поле возникла инфраструктура, она будет представлять интерес не только для вас самих. Рано или поздно найдется желающий посадить на эти сети и свои объекты.

- Это в идеале. Если бы я мог управлять таким процессом, как диаметр трубы, мощность КНС, то, может быть, что-то и вышло. Но у меня есть технические условия, которые я должен исполнить. Там прописаны диаметр трубы, объем стоков, которые я имею право прокачать. Технические условия выдали согласно расчетным величинам. Я имею право потратить на поселок ровно столько, сколько мне выдали. Присоединить еще десяти таких поселков я не могу чисто физически.

- Кстати, а как были получены эти технические условия? ТЕВИС неоднократно заявлял, что мощности вазовского коллектора исчерпаны, новых подключений не может быть.

- Это, конечно, разговоры, в этом есть доля правды... Но как коммерсанты получают технические условия, достаточно, как бы сказать... Ну вот, например, раньше казалось небывалым перевести земли сельхозназначения в земли поселений, это было почти невозможно, бегали какие-то посредники... А мы доказали, что этот поселок нужен людям, в вазовской энергетической комиссии это понимают, поддерживает руководство ВАЗа. Почему же не решить эту проблему? Это нормально. И опять же в связи с введением счетчиков народ стал экономить. Во-вторых, ушли некоторые крупные потребители, как «Овощевод». Это же уму не постижимо, сколько он сливал! Какой-то задел все равно есть. Небольшой, но есть.