Жилье станет доступным

Татьяна Никонорова

Череда исков

Основанием для обращения в арбитражный суд стало отсутствие положительного решения на неоднократные обращения СХ ЗАО «Россия» в территориальные органы Роснедвижимости по вопросу предоставления сведений государственного земельного кадастра (ГЗК) о ранее учтенных земельных участках согласно свидетельству о праве собственности на землю №562 от 13.12.94. Данные сведения необходимы для того, чтобы произвести кадастровый учет всех принадлежащих акционерному обществу земель, причем в данном случае объектом права будет выступать единое землепользование, которому будет присвоен единый кадастровый номер.

Юридическая действительность этого свидетельства, а также местонахождение и границы земельного участка были подтверждены и установлены вступившим в законную силу решением арбитражного суда Самарской обл. от 26.12.05. Однако за истекшие три года оно так и не стало основанием для Роснедвижимости, чтобы обеспечить право собственника распоряжаться своим имуществом. Мотивировкой отказа выступали вопросы, больше связанные с процедурой постановки на кадастровый учет земель СХ ЗАО «Россия», нежели сам вопрос «по существу». В частности, первоначально отказ от постановки всех земель на кадастровый учет объясняли отсутствием сведений об инвентаризации имущества акционерного общества. Следует отметить, что сама инвентаризация проводилась в 1998 г., а ее материалы городским земельным комитетом, а впоследствии управлением земельных ресурсов мэрии не утверждены до сих пор. Следует отметить и то, что земли сельхозназначения инвентаризации не подлежат вообще. Не принимается во внимание и тот факт, что исполнение картографических материалов абсолютно без погрешностей при такой площади земельного участка, как у «России», и при таком количестве смежных землепользователей в принципе невозможно. Все это стало непреодолимым препятствием для УФАКОН, чтобы поставить на кадастровый учет все принадлежащие СХ ЗАО «Россия» земли. Сейчас от акционерного общества требуется в очередной раз доказать, что те земли, которые в настоящий момент используются им, являются собственностью СХ ЗАО «Россия», несмотря на то что этот факт был доказан в рамках так называемого «земельного дела». Доводы «России» о том, что раз свидетельство права собственности на землю было выдано еще в 1994 г., то земельные участки можно считать ранее учтенными, в расчет федеральной службой не принимаются.

Пока продолжалось разбирательство относительно приоритета документов, муниципальными властями земля акционерного общества выдавалась в аренду под строительство. Результатом стало появление множества объектов. В том числе и дома ООО «Единение», которое заключило договор аренды земельного участка с муниципалитетом, а не собственником этого земельного участка. В настоящий момент между СХ ЗАО «Россия» как собственником земельного участка и ООО «Единение» уже начались переговоры, однако их на данном этапе вряд ли можно назвать успешными.

Неучтенные гектары

Сейчас только части земельных участков, находящихся в собственности акционерного общества, присвоены кадастровые номера, и это приносит определенные неудобства как самому акционерному обществу, так и добросовестным покупателям и арендаторам этих земель.

В настоящий момент СХ ЗАО «Россия» ведет переговоры с тольяттинскими компаниями-застройщиками, а также компаниями — поставщиками энергоресурсов. Первые заинтересованы в застройке 500 га земли, выделенной акционерным обществом под реализацию приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Вторые заинтересованы в том, чтобы развивать на этих участках инженерную инфраструктуру. Правоотношения с компаниями-застройщиками в данном случае не могут быть зарегистрированы в территориальном управлении федеральной регистрационной службы, сельскохозяйственное акционерное общество может пока ограничиваться лишь рамочными переговорами. В результате отсутствие надлежащего кадастрового учета тормозит не только застройку мкрн «Северный», но и строительство коммунальных сетей. Подобное происходит на фоне критики губернатором Владимиром Артяковым темпов реализации приоритетного национального проекта «Доступное жилье» в Самарской обл. Наблюдатели отмечают, что в данном случае нежелание административного ресурса «замечать» предназначенные для застройки земли СХ ЗАО «Россия» вполне объяснимо. Оно позволяет полностью переключиться на те ресурсы комплексной застройки, которые еще у Тольятти остались.

«Даже наши акционеры иногда не вполне понимают абсурдность нашей нынешней ситуации. У нас есть свидетельство о праве собственности на землю, однако, поскольку надлежащий кадастровый учет принадлежащих нам земельных участков не ведется, мы фактически ограничены в распоряжении принадлежащим нам имуществом», — комментирует председатель совета директоров СХ ЗАО «Россия» Вячеслав Дубровин.

Как отмечают наблюдатели, проблема с государственной регистрацией права собственности на земельные участки СХ ЗАО «Россия» давно уже вышла за пределы противостояния акционерного общества и управления земельных ресурсов мэрии г. о. Тольятти. Более того, в настоящий момент решение этого вопроса в большей степени зависит от того, какую позицию занимают руководитель УФАКОН по Самарской обл. Александр Власов и руководитель Управления федеральной регистрационной службы по Тольятти Анатолий Черных. При этом, как отмечают эксперты «Хронографа», поскольку проблема с надлежащим кадастровым учетом земель СХ ЗАО «Россия» давно переросла не только городской, но и областной уровни, позиция Анатолия Черных во многом будет зависеть от того, каким будет указание сверху.

Основное требование акционерного общества: «Признать незаконным бездействие УФАКОН по Самарской обл, выразившееся в непредоставлении сведений из государственного земельного кадастра в отношении ранее учтенных земельных участков согласно правоустанавливающему документу — свидетельству о праве собственности на землю №562 от 13.12.94». Более того, акционерное общество просит суд обязать УФАКОН по Самарской обл. произвести постановку на кадастровый учет всех имеющихся земель СХ ЗАО «Россия».

Персональный фактор

По информации источников «Хронографа», руководство УФАКОН по Самарской обл. в свое время все же подавало руководству СХ ЗАО «Россия» определенную надежду на то, что вопрос с надлежащим кадастровым учетом земель акционерного общества все же решится.

Однако это было отнюдь не жестом доброй воли со стороны федерального органа. Действительно, переписка сначала с тольяттинским территориальным отделением УФАКОН, а впоследствии и с УФАКОН по Самарской обл. могла бы давно увенчаться успехом, но, скорее всего, руководители федеральной структуры просто были не заинтересованы в оперативном разрешении этой проблемы. Сам Александр Власов за все время своего пребывания на посту руководителя УФАКОН по Самарской обл. считался человеком бывшего губернатора Константина Титова. С подачи Власова и Титова область регулярно участвовала в пилотных проектах, связанных с учетом земель и формированием соответствующей информационной базы. Это позволяло и Власову, и Титову достаточно долгое время быть на хорошем счету в администрации президента РФ.

После того как в прессу просочились сведения о намерениях Константина Титова определенным образом проконтролировать застройку мкрн «Треугольник» в Тольятти, наблюдатели предполагали достаточно быстрое разрешение проблем с постановкой на кадастровый учет территорий СХ ЗАО «Россия», однако из-за отставки Титова этого не случилось. В настоящее время Константин Титов, даже если определенным образом и заинтересован в застройке земель акционерного общества, вряд ли имеет возможность вплотную заняться этим вопросом.

В течение последнего года после прихода в мэрию г. Тольятти на пост заместителя мэра по строительству близкого к Группе «СОК» Владимира Бондаренко (на фото) практически вся строительная отрасль оказалась парализованной. В настоящий момент идет процесс активного подчинения строительного рынка в г. Самара. Ошибкой было бы думать, что Группа «СОК» спокойно отнесется к масштабной застройке неподконтрольных ей территорий.

Несмотря на то что в настоящий момент СХ ЗАО «Россия» выступило с инициативой о предоставлении под реализацию нацпроекта «Доступное жилье» порядка 500 га земли в пределах городской черты и в перспективе готово предоставить под застройку еще больше, в мэрии Тольятти по-прежнему заняты изысканием резервов для точечной застройки, несмотря на то что возведение каждого нового дома сталкивается с огромным недовольством жителей. Подобная позиция представителей муниципалитета неудивительна, если принять во внимание тот факт, что при застройке мкрн «Северный», «Треугольник» мэрии достанется лишь роль наблюдателя, но отнюдь не главного лица. Сейчас же в качестве возможных площадок под строительство нового жилья рассматриваются даже бывшие производственные объекты и объекты, перепрофилирование которых потребует нескольких млн. р. С застройщиками проведены рамочные переговоры. Найдено взаимопонимание с поставщиками энергоресурсов. Процесс стопорит лишь отсутствие надлежащего кадастрового учета земель, принадлежащих СХ ЗАО «Россия». Наблюдатели расценивают нынешнюю позицию мэрии в строительных вопросах как бездействие. Похоже, что реально в застройке пригородных территорий Тольятти заинтересовано только министерство строительства области.

Впрочем, в последнее время, по информации источников «Хронографа», в «кадастровом деле» наметились определенные подвижки. Заместитель министра по строительству Владимир Березовский вышел на диалог с руководством акционерного общества и пообещал посодействовать скорейшей постановке всех земельных участков СХ ЗАО «Россия» на кадастровый учет. Возможно, позиция министерства строительства во многом зависит от позиции нового губернатора, вознамерившегося во что бы то ни стало обеспечить достойные темпы реализации «доступного жилья» на территории региона. Тем более что застройка новых территорий силами местных участников строительного рынка означает то, что средства, в конечном итоге затраченные на эту застройку, останутся в пределах Тольятти и области, а горожане получат возможность приобрести действительно доступное жилье.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.