Себестоимость бюрократии

Борис Кротов

Эффект переписки

Цепочка «начало строительства — сдача в эксплуатацию» начинается с оформления права на земельный участок. Если местные органы власти заранее формируют участок, утверждают правила землепользования и застройки и выступают с инициативой предоставить участок на торги, строительной компании остается выбрать из того, что предлагается, и заявить о своем желании строить. Главное же преимущество — полная открытость информации и невозможность манипулирования со стороны чиновников.

Предоставление на торги требует от мэрии подготовки и финансовых вложений. Чиновники ссылаются на вступление в силу Градостроительного кодекса, осложнившего процедуру. Однако изменения в законодательстве состоялись недавно, а проблемы в оформлении земли под строительство были всегда. Муниципалитет как высший орган местной власти обязан выстроить схему и механизм предоставления земли под застройку в соответствии с генеральным планом развития города. Но чиновников, похоже, устраивает ситуация, когда застройщик все функции и расходы вынужден брать на себя.

Предварительное согласование места размещения объекта, по новому закону, предполагает следующую процедуру. Компания нашла площадку для будущего строительства и запрашивает в земельном комитете информацию о его вакантности. Это можно делать неоднократно, пока не попадешь на свободный участок. Затем начинается разработка документов. Параллельно ее может делать и другой застройщик. Оба рискуют, поскольку участок достанется кому-то одному. Вместе с заявкой о выборе участка застройщик представляет фор-эскизные проекты, отражающие его намерения. Управление земельными ресурсами и главное управление архитектуры на основании представленных данных делают заключение. Решение на основании этих заключений должно быть принято в течение двух недель. При этом мэрия направляет заявления в согласующие органы, чтобы получить от них подтверждение соответствия участка санитарным, пожарным и другим нормам. Через официальное издание мэрия информирует местное население о намерении компании построить объект и ставит в известность правообладателей выбранного земельного участка о том, что он может быть изъят или выкуплен и предоставлен под строительство. Результатом первого этапа является оформление акта выбора участка.

Несложно догадаться, что установленный Земельным кодексом двухнедельный срок для оформления акта выбора участка на деле никогда не соблюдается. Через две недели будущего застройщика могут оповестить о недостаточном количестве нужных документов, начав, таким образом, изнуряющую переписку. Запросы в пожарную инспекцию и санэпиднадзор тоже могут пролежать без движения довольно долго. Срок ответа — месяц. Однако реальный срок доходит до трех месяцев. Даже если строительная компания сама обратится туда с просьбой ускорить рассмотрение вопроса, то получит логичный ответ: запрос был не от вас, а из администрации, ждите. Процедура значительно упростилась бы при отмене этих согласований, если бы мэрия взяла на себя труд каждый из запланированных к предоставлению застройщикам участков заранее согласовать с соответствующими инстанциями.

Принцип опережения

Формирование земельного участка также перекладывается на строительную компанию. Именно она договаривается с землеустроительной организацией о межевании участка и определении его границ.

Причем, еще не имея на руках акта о выборе участка, строители часто рискуют и начинают эту работу заранее, чтобы ускорить весь процесс. Добавим, что документ по требованию органа власти может переделываться за счет строителей неоднократно.

На третьем этапе компания, имея предварительное согласование места размещения объекта и описание земельного участка, обращается в местную земельную кадастровую палату, где участку присваивают кадастровый номер и выдают кадастровый план. Сейчас в палату подаются две заявки: на утверждение межевого дела и на постановку на кадастровый учет. Один месяц — надело, один — на учет.

После этого орган власти принимает решение о предоставлении участка в аренду, оформив его постановлением с указанием сроков и назначения будущего объекта. Наконец, оформляется договор аренды, который должен пройти государственную регистрацию. В течение двух недель в регпалате проверяется законность предоставления участка на основании всех документов. Регистрация может быть приостановлена, если договор или другие документы оформлены неправильно или какого-то документа нет. Требуется, например, заключение экологов. Экологи отвечают, что они согласовывают не сам участок, а проект. Но для того чтобы спроектировать, нужен участок. Получается замкнутый круг.

В итоге юридические процедуры, дающие только право аренды участка, растягиваются на полтора года. А если участок сложный, то и на все три. В результате страдают мелкие строительные организации, которые не могут привлечь инвесторов, поскольку за несколько лет, на которые растягивается бюрократическая процедура, все дорожает и инвестиционная программа устаревает. Страдают и покупатели жилья, потому что затраты, напрямую не связанные со строительством, тоже входят в себестоимость. Отсюда неуправляемый рост цен.

После выбора участка компания имеет полное право на то, чтобы участок был предоставлен ей и никому иному. Но это совсем не означает, что можно начать строить. Необходимо получить разрешение на строительство. Забегая вперед, скажем, что действуя именно в такой последовательности — сначала разрешение, потом строительство, можно никогда не начать строить. Правила землепользования и застройки в реальности просто не работают, поэтому «запараллелить» процесс получения документов с ведением строительных работ — насущная необходимость. По словам директора по строительству ООО «Стройфинанс» Романа Астахова, практика изобилует курьезными случаями. Например, сдача объекта в эксплуатацию датирована 10 января, а разрешение на строительство — неделей позже.

Время оформлять документы

Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий право застройщику осуществить проект. К заявлению о выдаче разрешения застройщик прилагает, помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию с положительным заключением государственной экспертизы и экологической экспертизы, в том числе сведения об инженерном оборудовании и сводный план инженерных сетей с обозначением мест подключения.

По закону орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня получения заявления о выдаче разрешения проводит проверку документов и выдает разрешение на строительство или отказывает в разрешении. Установленный срок любому застройщику покажется просто насмешкой, настолько он не соответствует действительности.

Разумеется, все необходимые документы застройщик оформляет сам за свой счет.

Градостроительный план земельного участка по заявке застройщика муниципальное учреждение архитектуры и градостроительства делает не менее двух месяцев на один жилой дом. Сводный план инженерных сетей должен предусмотреть, чтобы в случае выхода трассы за границы участка не были затронуты ничьи интересы. Фактически оформляется новое межевое дело, проходит процедура согласования с теми организациями, по чьей земле нужно будет произвести работы до точки подключения. Не говоря уже о том, что за право подключиться застройщик выполняет так называемые техусловия, определяемые владельцами сетей. Т. е. вкладывает деньги, и немалые, в их развитие.

Генеральный директор ООО «СтройФинанс» Игорь Бузюков уверен, что в этой ситуации администрация должна найти способы повлиять на монополиста, а также запретить взимать плату за отпуск мощностей, запретить обременение техусловиями. Если это невозможно на уровне города, надо выходить с инициативами наверх. Но мэрия, как правило, занимает позицию некоего благодетеля, которому застройщик должен быть благодарен за то, что его «поставили» в инфраструктуру, а не в чистое поле без каких бы то ни было коммуникаций.

Государственная экспертиза проектной документации, по сути, создана для того, чтобы оградить заказчика от некомпетентных проектировщиков. Но и она превратилась в очередное препятствие. Получается, что одни проектировщики (эксперты) проверяют работу других (разработчиков). По сути, не совсем понятно, какую функцию выполняет институт лицензирования. Причем и эта перестраховка производится за счет застройщика.

Само собой, проверка документов может многократно возвращать их на доработку. Если раньше подготовка исходной разрешительной документации в среднем тянулась два года, то сейчас этот срок доходит до трех лет. Иначе говоря, срок подготовки документации может превосходить срок строительства самого объекта. В результате застройщики идут на нарушение законодательства, чтобы хоть как-то противостоять административным препонам.

В такой ситуации вполне логично выглядят заявления Игоря Бузюкова о том, что упростить процедуру выдачи разрешительной документации — прямая обязанность властей. Однако достичь этого идеала можно только при целенаправленной строительной политике мэрии. Но она-то как раз бездействует.