Незримый фронт ЖКХ

Борис Кротов

Готовь сани летом

Осенью прошлого 2017 г. глава Самарской обл. Дмитрий Азаров подчеркивал, что подготовка к отопительному сезону должна стартовать сразу по окончании предыдущего. Этот посыл особенно актуален для управляющих организаций сферы ЖКХ, поскольку именно эти компании несут ответственность как за бесперебойную работу инженерных систем МКД, так и за общее состояние жилого фонда. Причем стоит понимать, что от крупных операторов управления жилищным фондом зависит еще и то, насколько своевременным и успешным окажется старт отопительного сезона во всем городе.

Один из крупнейших тольяттинских операторов по управлению жилищным фондом — ООО «ДЖКХ» -приступил к работам по подготовке МКД к очередному осенне-зимнему периоду еще в мае 2018 г. Срок подготовки многоквартирных жилых домов к эксплуатации в осенне-зимний период регламентирован постановлением Госстроя РФ №170 от 27 сентября 2003 г. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Этот период ограничен маем-октябрем. Указанные работы проводятся за счет средств жителей МКД. Здесь стоит дать отдельные пояснения, поскольку финансирование различных видов работ привязано к отдельным строкам квитанций.

Комментируя подготовку к зиме, начальник производственно-технического управления ДЖКХ Елена Жеваева рассказала: «Многие жители даже не подозревают, что средства, уплаченные по строке «содержание», это далеко не только мытье подъездов и вывоз мусора. Данные ресурсы идут в первую очередь на обеспечение бесперебойного функционирования инженерных систем МКД. Если в квартирах есть вода, тепло и электричество, значит, в этом плане все в полном порядке. Бесперебойная подача ресурсов в домах, которым больше 25 лет, а то и за 50, — это скрупулезный ежедневный труд. Но он зачастую незрим для жителей, т.к. работы ведутся в технических помещениях домов».

В деталях это выглядит следующим образом. В рамках строки «содержание» ежегодно выполняется промывка и опрессовка систем центрального отопления. Промывка системы довольно ресурсоемкая операция — для производства этого вида работ используется водопроводная вода в количестве, превышающем расчетный расход теплоносителя в 3-5 раз. Процедура промывки завершается только по достижении полного осветления воды, после чего система заполняется теплоносителем.

Контроль за подготовкой инженерных систем в т. ч. осуществляют и инспекторы ресурсоснабжающих организаций. В Тольятти, к примеру, это представители ООО «ВоКС» и ПАО «Т Плюс». По результатам проведенных процедур составляется акт, отображающий выполнение указанных работ. Но есть и еще один нюанс — в открытых системах, т. е. когда подача ресурса осуществляется напрямую из теплосети, необходимо проводить дезинфекцию системы. Данное условие, так же как и промывка, является обязательным при подготовке к подаче теплоносителя потребителю.

Одновременно в ходе подготовительных процедур при необходимости заменяются батареи отопления в местах общего пользования, например на лестничных клетках. Производятся и менее заметные, но не менее важные работы по ремонту водонагревателей, восстановлению изоляции трубопроводов тепло- и водоснабжения, ревизии и замене запорной арматуры.

Энергоэффективность и безопасность

Для обеспечения безопасного прохождения осенне-зимнего периода проводится опрессовка, или, иными словами, испытание на прочность системы отопления. Те, кто не знаком с этой процедурой, наверное, могут заинтересоваться некоторыми деталями процесса. На первоначальном этапе испытаний система теплоснабжения заполняется водой, температурой не выше +45°С. Одновременно полностью устраняются пустоты через воздухоспускные устройства. Постепенно давление в системе доводится до рабочего и поддерживается в течение времени, достаточного для осмотра всех сварных и фланцевых соединений, арматуры, оборудования, приборов, но не менее 10 мин. И если в течение указанного периода не выявляются какие-либо дефекты, давление поднимают до уровня, превышающего рабочее (1,25 ед.). Как и в предыдущем примере, при отсутствии нареканий со стороны представителей ресурсоснабжающих организаций составляются соответствующие акты о выполнении обязательных процедур подготовки инженерных систем.

Кроме того, за счет средств на содержание МКД проводится ревизия и опрессовка элеваторных узлов и теплопунктов. Именно данная система отвечает за отопление дома, за учет потребленного МКД тепла, за регулирование температуры теплоносителя во внутренних сетях дома. ДЖКХ за последние годы приложил немало усилий для того, чтобы оснастить практически весь жилфонд современным оборудованием, позволяющим не только учитывать количество потребленных гигакалорий, но и регулировать параметры подаваемого ресурса в зависимости от температуры окружающего воздуха. Такая регулировка позволяет уйти от избыточного потребления тепловой энергии и в результате уменьшать расходы населения. Данный процесс регулируется и контролируется автоматизированной системой контроля и учета энергоресурсов, управления инженерным оборудованием жилых домов «Умный город».

Тем не менее специалисты ДЖКХ подтвердили, что пока еще остается проблема с учетом тепловой энергии в т. н. транзитных домах, через системы которых подаются ресурсы на сопряженные объекты. По инициативе ДЖКХ за последние годы организована и проведена перекладка транзитных труб на 33 МКД. Достаточно дорогостоящее мероприятие, которое, тем не менее, позволяет установить узлы учета ресурсов. По 10 транзитным МКД до сих пор вопрос не решен. «Жители т. н. транзитных домов, по сути, являются заложниками проектных решений 60-70 гг. прошлого века. Формально именно собственники должны решать все вопросы своих домов, в т.ч. и вопросы учета ресурсов. Но чтобы обеспечить учет по теплу на транзитных объектах, необходимо выполнить масштабные мероприятия по перекладке сетей стоимостью в несколько миллионов рублей. Это колоссальные затраты для жителей. И ДЖКХ из года в год пытается к проблемам таких домов привлечь внимание городских и региональных властей. Хочется верить, что тольяттинцам пойдут навстречу и данная проблема будет закрыта. Ведь сегодня благодаря инициативе президента России Владимира Владимировича Путина наша страна взяла курс на модернизацию жилья и городской среды», — пояснил директор ООО «ДЖКХ» Виктор Попов.

Собственники решают

И теперь то, о чем говорилось в самом начале. Управляющая организация устраняет факторы потери тепла на МКД. В частности, производится ремонт окон и балконных дверей, который в основном заключается в замене разбитых стекол. На входные двери подъездов устанавливаются устройства, пружины и доводчики для исключения потерь тепловой энергии через открытые дверные проемы.

Но не стоит забывать о сборах, поступающих от собственников жилых помещений по разделу «текущий ремонт». На эти средства проводится замена внутренних трубопроводов систем тепло-, водоснабжения и водоотведения. Кровельные работы, ремонт межпанельных швов и отмостки МКД также финансируются деньгами, собранными по указанной статье. Что касается жилфонда, находящегося в управлении ДЖКХ, в текущем году было отремонтировано 15 тыс. п.м межпанельных швов, проведены ремонтные кровельные работы на 7 тыс. кв. м, утеплено 3,2 тыс. кв. м фасадов домов. Все указанные мероприятия позволяют значительно сократить теплопотери МКД, а значит, и снизить затраты жильцов на оплату тепловой энергии в осенне-зимний период. Однако ресурсы строки «текущий ремонт» позволяют решать вопросы технического состояния дома лишь точечно.

Зачастую жители ждут от УК более масштабных улучшений своих домов, ведь на стареющих МКД требуется замена, к примеру, всей системы отопления или ремонт всего фасада здания. Такие работы могут проводиться в рамках капитального ремонта МКД.

В настоящее время подавляющее число жителей МКД оплачивает квитанции, выставляемые НКО «Региональный оператор Самарской обл. «Фонд капитального ремонта» (ФКР). Данный фонд аккумулирует деньги граждан и организует капитальный ремонт МКД по сформированному графику силами самостоятельно отбираемых подрядных организаций. В зависимости от возраста МКД ожидать такого ремонта можно не один десяток лет.

Однако законодатель предусмотрел и иную схему проведения капремонтов. Для этого по инициативе собственников МКД может быть открыт спецсчет. На нем и происходит аккумуляция взносов жильцов целевого назначения — на капремонт только их дома. При выборе такой организации системы капремонта ФКР перечисляется ранее собранные средства на спецсчет данного МКД. В таком случае собственники жилья сами определяют срок проведения и виды исполняемых работ.

В практике ДЖКХ есть такой пример, это МКД по ул. Космонавтов, 9. В 2018 г. на данном объекте были полностью утеплены торцевые части дома. Организовать и провести работы удалось благодаря накоплениям на капремонт, сформированным на спецсчете этого объекта. Т.е. граждане на общем собрании приняли решение, что их дом нуждается в ремонте и утеплении фасада, а собранных средств достаточно для проведения этих работ. И не нужно десятилетиями ожидать своей очереди, как в случае с ФКР. В течение сезона порученные ДЖКХ вопросы по капремонту были решены. Пример дома по ул. Космонавтов, 9, демонстрирует, что у граждан растет интерес самостоятельно контролировать жизнь своего дома и расход своих средств, участвовать в его модернизации и развитии. Поэтому стоит ожидать, что в ближайшее время будут массово появляться решения жителей по накоплению и управлению средствами капремонта на собственном счете МКД.

Комментарии

Виктор ПОПОВ, генеральный директор ООО «ДЖКХ»

- Своевременный вход жилфонда в отопительный сезон очень важен. Он всегда вселяет в граждан уверенность, что их дома в полном порядке, что все инженерные системы дома в работоспособном и исправном состоянии. Но мы за то, чтобы техническая и финансовая жизнь дома была всегда на виду у наших жителей. И это удается обеспечить за счет информационной системы «Умный город», куда в постоянном режиме поступает вся информация по нашим МКД. Уверен, что такая открытость и информативность будет способствовать повышению уровня и культуры управления многоквартирными домами. Именно этот вектор является базовым в реализации федерального приоритетного проекта «Обеспечение качества жилищно-коммунальных услуг». Идеология данного проекта должна стать основой современных отношений между УК и активными, неравнодушными жителями.