Скрытая угроза Игоря Брауна

Егор Кошеров

Нарезать и перерезать

16 мая и 28 октября 2014 г. глава администрации с. п. Подстепки м. р. Ставропольский Григорий Овчинников подписал два распоряжения -№ 1208 и 453 соответственно. По этому поводу в распоряжении №453 говорится: «В связи с объединением 2 земельных участков: площадью 2875 кв. м... собственником которого является ООО «МАИ+ЗН»... расположенного по адресу... с. Подстепки, переулок Лазурный, участок №2; площадью 19683 кв. м... собственником которого является ООО «МАИ+ЗН»... расположенного по адресу... с. Подстепки, ул. 40 лет Победы, участок №27... присвоить следующий почтовый адрес вновь образовавшемуся земельному участку площадью 22558 кв. м, а именно... с. Подстепки, ул. 40 лет Победы, участок №27».

Вызывает большое сомнение то, что упоминающиеся в этих документах участки могут принадлежать МАИ+ЗН по закону, поскольку они расположены под мкрн «Иволга», в состав которого входят семь многоквартирных домов. Дополнительным подтверждением этого вывода служат свидетельства о праве собственности МАИ+ЗН на участки с кадастровыми номерами 63:32:1701002:134 и 63:32:1701002:135, а также сам проект объединения этих участков. Из графического описания участков усматривается, что они были образованы таким образом, чтобы аккуратно окаймлять земельные участки под жилыми многоквартирными домами, расположенными в мкрн «Иволга». В итоге образованный участок вобрал в себя почти всю пригодную для использования придомовую территорию мкрн «Иволга» и оказался в собственности ООО «МАИ+ЗН». Директором и владельцем 50% в этой компании является Игорь Браун.

Позже по инициативе МАИ+ЗН были проведены очередные манипуляции с уже объединенным земельным участком площадью 22558 кв. м, получившим кадастровый номер 63:32:1701002:616. Согласно распоряжению все того же главы администрации с. п. Подстепки Григория Овчинникова №1208 от 28 октября 2014 г. из этого участка были образованы три новых. Эти участки получили почтовые адреса: с. Подстепки, ул. 40 лет Победы, участок №27, участок №27-А и участок №27-Б соответственно.

Возникает вопрос: зачем компании Игоря Брауна нужно было проводить так много далеко не дешевых мероприятий? Ведь смысл деятельности любой коммерческой организации (а именно таковой является МАИ+ЗН) — это извлечение прибыли. Не будет перспектив заработать — значит, нет смысла вкладываться.

Тем более что права собственности на землю как минимум подразумевают платежи по налогам. Напрашивается ответ, что все эти слияния и новые нарезки земельных участков со стороны очень напоминают заметание следов не стыкующейся с законом деятельности.

В обход кодекса

Как уже отмечалось, по своей сути упомянутые земельные участки есть не что иное, как придомовая территория многоквартирных домов мкрн «Иволга», в котором проживают несколько сотен людей, большинство из которых являются собственниками помещений в этих домах. Соответственно, на приватизацию этих участков, по логике вещей, прежде всего должны претендовать именно собственники квартир, но никак не сторонняя коммерческая организация ООО «МАИ+ЗН».

О приоритетном праве собственников гласит и ст. 36 Жилищного кодекса РФ «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме»:

«Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности». Но эта статья из Жилищного кодекса не дает точных инструкций касательно того, сколько именно земли должны получить собственники жилья многоквартирных домов, чем и воспользовался, судя по всему, Игорь Браун. Хотя, по логике вещей, собственники каждого дома, вступая в права, получили во владение весь участок этого дома, отданный под его строительство. Дальнейшие манипуляции с этим участком с целью отчуждения прав собственников — это забота, возможно, в первую очередь правоохранительных органов.

Считается, что минимальный размер придомовой территории многоквартирного дома должен быть равен площади дома. Размер участка может быть определен и по специальной формуле. На практике площадь земельного участка во многом определяется фактическим расположением прочих объектов относительно друг друга, территорией, выделенной застройщику на возведение здания, и прочим. К слову, известно, что спорная территория под мкрн «Иволга» была передана застройщику — ООО «Нобус» — в аренду на 49 лет.

Также очень важно заметить, что передача придомовой территории многоквартирного дома собственникам жилья производится на безвозмездной основе. Этот процесс сопряжен со следующими этапами: проведением общего собрания собственников жилых и нежилых помещений, на котором избирается уполномоченное лицо (жилец, управдом, председатель домового комитета, ТСЖ); обращением уполномоченного лица в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ; обращением уполномоченного лица в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением; местные власти рассматривают заявление, формируют земельный участок и ставят на государственный кадастровый учет. Как происходил этот процесс в случае с «Иволгой», большинству жителей района неизвестно, но складывается впечатление, что неосведомленность собственников о нюансах передачи придомовой территории сильно сыграла на руку именно Игорю Брауну.

ООО «МАИ+ЗН» по своей сути является управляющей компаний ЖКХ, которая занимается управлением многоквартирных домов мкрн «Иволга». Получается, что собственники жилья должны были наделить МАИ+ЗН правом начать оформление придомовой территории? Но о том, что было проведено такое собрание собственников, как уже было сказано, жители не в курсе. Кроме того, даже если бы и у МАИ+ЗН имелся бы какой-либо документ, определявший статус уполномоченного лица, то речь в нем должна была бы идти об оформлении придомовой территории в общую собственность именно всех собственников жилых помещений -в долях, согласно площади принадлежащих им жилых помещений. Т. е. чем больше квартиры, тем большая доля в общем имуществе, в данном случае — придомовой территории. Но этого, судя по всему, не произошло.

Вероятно, МАИ+ЗН каким-то образом смогла получить возможность обойти предписываемую законом процедуру, поскольку в праве собственности этой компании на участок, являющийся придомовой территорией, указан вполне конкретный договор купли-продажи — №05/09 от 5 сентября 2012 г. Таким образом, напрашивается вывод, что кто-то (видимо, МАИ+ЗН) мог лишить собственников жилья «Иволги» законного права на владение их землей.

Перспектива стать «крепостными» Брауна

Итак, к чему могут привести все эти манипуляции МАИ+ЗН с землей под мкрн «Иволга»?

События могут развиваться по нескольким сценариям, все из которых видятся крайне выгодными для компании Игоря Брауна. Например, на этой пока еще свободной от застроек земле МАИ+ЗН может начать строительство новых жилых домов по принципу уплотнительной застройки. И это в лучшем случае. В худшем — под окнами жителей могут появиться и менее привлекательные объекты. Например, склады, гаражи спецтехники МАИ+ЗН, автомойки или увеселительные заведения.

Также теперь компания Брауна вполне может осложнить проход или проезд по ее территории к жилым домам. Ведь, если судить по кадастровому плану, территория, принадлежащая МАИ+ЗН, сформирована таким образом, что аккуратно обрамляет многоквартирные жилые дома почти по периметру фундаментов. Проще говоря, житель выйдет из подъезда — и через пару-тройку шагов сразу окажется на земельном участке МАИ+ЗН, т. е. на чужой частной территории. И тут воля этого «частника» — на каких условиях третье лицо может находиться на этой земле.

Таким образом, жители мкрн «Иволга» попали в зависимость от МАИ+ЗН, которую можно сравнить с крепостным правом. Ведь именно руководство этой компании будет решать, разрешать ли жителям «Иволги» находиться на не принадлежащей им земле. Большим вопросом, на который, видимо, следует ответить правоохранительным органам, является то, что собственники мкрн «Иволга» на данный момент, судя по всему, вынуждены оплачивать охрану, содержание и т. д. не принадлежащей им территории.

Но и это еще не все. В свете небывалой креативности людей из МАИ+ЗН нельзя исключать, что нечто подобное произошедшему на территории «Иволги» компания Игоря Брауна могла бы провернуть и в Тольятти. Там на обслуживании МАИ+ЗН имеется довольно неплохой по объему жилой фонд. С учетом того, что последние два года в мэрии Тольятти были трудоустроены специалисты, успевшие «засветиться» в ряде сомнительных землеотводов, вполне возможно, что они могли успеть поработать над просьбами Игоря Брауна.

В любом случае, в свете приближающегося лицензирования УК стремление МАИ+ЗН к оформлению на себя придомовых территорий может оказаться прекрасной защитной мерой на случай, если компания не пройдет лицензирование или по какой-то причине от ее услуг захотят отказаться собственники помещений того или иного дома. Ведь на примере все той же «Иволги» нетрудно представить, как именно новая УК столкнется с проблемой доступа к обслуживаемым домам. Земля ведь частная, а значит, МАИ+ЗН сможет предъявить такую цену этой новой УК за работы на своей территории, что деятельность конкурента станет если не невозможной, то уж точно нерентабельной. То же самое можно сказать и об организациях, участвующих в обслуживании домов, помимо УК. Например, об операторах по вывозу мусора, газо- и электроснабжающих организациях и т. д.

Таким образом, в установлении истины относительно того, насколько МАИ+ЗН имела право получить в собственность придомовую территорию в мкрн «Иволга», а также, возможно, и на других территориях, заинтересованы далеко не только жители. Как минимум это ряд коммерческих компаний, а также и органы власти. Ведь их здравая инициатива по лицензированию УК может столкнуться с аналогичными попытками компаний сохранить за собой право контроля над жилфондом любыми способами.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.

Комментарии

Григорий ОВЧИННИКОВ, глава администрации с. п. Подстепки

- Полномочия по формированию, выделению, предоставлению земельных участков, расположенных на территории м. р. Ставропольский Самарской обл., как ранее, так и в настоящее время отнесены к компетенции администрации м. р. Ставропольский Самарской обл. Также сообщаю, что администрация с. п. Подстепки м. р. Ставропольский Самарской обл. какого-либо участия в подготовке и подписании договора купли-продажи №05/09 от 5 сентября 2012 г. не принимала. Информация о его заключении в администрации поселения также отсутствует.