Переменчивый Гриншпун

Подготовлено ИА "Центр-Инфо"

Дольщик не указ

Начало строительства жилого дома, состоящего из нескольких секций, было запланировано на 2005 г. В договоре срок окончания строительно-монтажных работ и сдачи дома указан — II кв. 2006 г. Однако к этому сроку строительство даже не началось.

Согласно договору один из дольщиков оплатил нежилое помещение на первом этаже, находившееся частично в секциях «Б» и «В» для открытия ресторана. Другой дольщик оплатил идентичное помещение в секции «В» под косметологический центр. Однако в 2007 г. дольщики узнали, что проект жилого дома был изменен без согласования с ними. По словам адвоката дольщиков Натальи Тодорец, согласно новому проекту строительство секции «В» не предусмотрено. В секции «Б» после изменения застройщиком проекта в нежилых помещениях на первом этаже снизилась высота потолков с 3,5 до 2,5 м в черновой отделке.

Чтобы взыскать неустойку за срыв сроков сдачи дома, один из дольщиков обратился в суд, однако «СВ-Квадро» подало встречный иск о признании договора незаключенным. В компании иск обосновывают тем, что в соответствии со ст. 27 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» действие данного закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после вступления закона в силу 1 апреля 2005 г. Однако разрешение на строительство «СВ-Квадро» получило в октябре 2007 г. Суд счел доводы компании неубедительными, и иск не был удовлетворен.

Пошли в суд

Дольщик нежилого помещения под ресторан в судебном порядке также хотел взыскать неустойку с организации. Суд отказал в выплате неустойки, поскольку дольщиком была внесена сумма не в размере 100%, а только 90% от стоимости. Согласно договору в данном случае «СВ-Квадро» имеет право не выплачивать неустойку. Однако есть документ, согласованный с «СВ-Квадро», в котором прописано, что внесение оставшихся 10% откладывается на момент фактического строительства секции, в которой запланировано приобретаемое нежилое помещение.

По словам инвестора, за один кв. м им было оплачено не по фиксированной на тот момент цене 14 тыс. р., как приобретали все остальные дольщики, а 18 тыс. р. В беседе с корреспондентом «Хронографа» дольщик пояснил: «Алексей Гриншпун взял завышенную цену, т. к. лично обещал, что после сдачи дома ресторан сразу будет узаконен». «Сейчас Гриншпун прямо заявляет, что ему со мной говорить не о чем. Я от него не могу получить ни одного вразумительного объяснения в связи с возникшей ситуацией.

Он обещал, что перезаключит со мной договор, но каждый раз, когда я прихожу в его офис, Гриншпун откладывает встречу», — рассказывает дольщик. Сейчас дольщики предполагают, что «СВ-Квадро» брало с них деньги, якобы заранее зная, что одну из секций строить не будут. В связи с этим дольщики обратились в прокуратуру с просьбой проверить деятельность данной организации. «Когда должно было начаться строительство нашего дома, параллельно началось строительство офиса Гриншпуна по ул. Губанова. Офис, состоящий из четырех этажей, уже более двух лет как построен. Когда закончится строительство нашего дома, нам никто не говорит», — рассказывает один из инвесторов.

На данный момент «СВ-Квадро» предлагает инвесторам перезаключить договор, ссылаясь на необходимость приведения его в соответствие с ФЗ. «Полагаю, что данное требование застройщика служит лишь прикрытием истиной цели -принудить дольщиков согласиться со значительным увеличением сроков окончания строительства и таким образом уйти от ответственности», — заявила Тодорец.

Неравнозначный договор

Анализ договора показал, что в нем прописаны неравнозначные для сторон условия.

В разделе «Обязанности сторон» в перечень обязательств дольщика включено требование «в счет оплаты долевого участия в строительстве жилого дома внести на расчетный счет или в кассу застройщика сумму, определенную протоколом согласования цены к настоящему договору». При этом, согласно условиям данного договора, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если дольщик нарушает сроки оплаты более чем на пять банковских дней. Разделом «Ответственность сторон» предусмотрено, что за срыв графика финансирования дольщик уплачивает застройщику 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с шестого банковского дня.

Таким образом, исходя из данных обстоятельств, в случае нарушения дольщиком графика финансирования у застройщика появляется право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также появляется право получить 0,1% от суммы задолженности, причем уплата данных процентов не гарантирует дольщику, что расторжение застройщиком в одностороннем порядке указанного договора не произойдет. Все это чревато тем, что дольщик, допустив небольшое отклонение от графика платежей, оплатив предусмотренные договором пени и продолжая вносить сумму все последующее время, рискует лишиться своих прав по этому договору в любой момент по усмотрению застройщика, даже если все остальные платежи вносил вовремя и в полном объеме. Застройщик может расторгнуть договор как на следующий день по истечении пяти дней после нарушения графика платежей, так и спустя более продолжительное время.

Зачастую вопросы небольших отклонений от графика платежей решаются дольщиком и застройщиком в виде устных договоренностей, которые нигде официально не прописываются. Уязвимость ситуации дольщика здесь очевидна, т. к. застройщик вполне может «забыть» об устных договоренностях. Причем уличить его в нарушении договора будет практически невозможно.

Также пунктом «Ответственность сторон» предусмотрено, что в случае нарушения дольщиком порядка и сроков финансирования строительства, застройщик не связан обязательствами по срокам сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, застройщик ограждает себя от требований дольщика в части сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Это также можно расценивать как невыгодное для дольщика условие.

Между тем наиболее уязвимым местом данного договора является порядок возврата средств дольщику в случае одностороннего разрыва договора застройщиком. В соответствующем пункте сказано: «Застройщик извещает письменно о дате расторжения договора». При этом внесенные денежные средства за оплаченные квадратные метры возвращаются дольщику и после заключения договора на вышеуказанное помещение с новым дольщиком, за вычетом без индексации 5% от суммы, возвращаемой дольщику, как компенсация за понесенные издержки, не подлежащие доказыванию. Таким образом, дольщик, с которым застройщик решил в одностороннем порядке расторгнуть договор, ставится в зависимость от способности застройщика заново продать уже оплаченные квадратные метры. Однако если застройщик и продаст квадратные метры новому дольщику, это еще не будет означать, что уже на следующий день он начнет возврат средств старому дольщику. В данном договоре эти сроки тоже не конкретизированы. Сказано лишь «...после заключения договора... с новым дольщиком...».

Комментарии

Олег ПОТЯКИН, директор ЗАО «СВ-Квадро»

- Данная ситуация понята не совсем правильно. Действительно, был судебный процесс с одним из дольщиков, который просил взыскать неустойку и возместить моральный ущерб, а не вложенные им денежные средства на строительство объекта. Мы не преследовали цели признать заключенный договор недействительным, скорее это было средством убеждения для инвестора в необходимости перезаключения договора и приведения его в соответствие с действующим законодательством. Вернуть свои деньги инвестор может, но при соблюдении порядка, установленного договором. Я подчеркиваю, что ЗАО «СВ-Квадро» в любом случае выполнит все обязательства и договоренности с инвесторами по строительству дома.

Наталья ТОДОРЕЦ, адвокат дольщиков

- В договоре зафиксированы обязанности застройщика, но он их не исполняет. Мы полагаем, что он должен нести ответственность. В связи с подачей встречного иска мы полагаем, что в действиях руководителя может быть состав преступления. На мой вопрос в суде представителю застройщика о получении денег за нежилое помещение он ответил, что деньги ЗАО «СВ-Квадро» были приняты. Получается, что, изначально зная, что этот договор не соответствует требованиям закона, является, по сути, ничтожным, застройщик принимает значительные денежные средства с дольщика. Затем выходит в суд с иском о признании этого договора незаключенным.