Застройщик всегда прав

Алеся Чурсаева

Фиктивный «развод»

Продажа помещений в жилом комплексе по ул. Калинина/Вольская началась еще в 2005 г. Участники долевого строительства, оплатившие жилье в этом здании, подписывали договоры на право получения их в собственность либо с ООО «Фортуна», либо с ООО ГСК «Междуречье» (см. Хронограф» №42 (257) от 10.11.08). Все это время на указанной территории велись строительные работы. По словам дольщиков, работы были приостановлены с весны. По словам руководства «Междуречья», это связано с финансовыми затруднениями. При этом руководство ООО «Фортуна» предлагает дольщикам перезаключить договор с ООО ГСК «Междуречье». Как объяснил директор ООО «Фортуна» Роман Колпаков, надлежащим заказчиком-застройщиком данного объекта является ООО «Фортуна». Колпаков отрицает какую-либо связь между этими организациями, кроме того, что ООО ГСК «Междуречье» имело правоспособность заключать договоры с дольщиками в рамках договора совместного долевого участия в строительстве.

Однако некоторые дольщики предполагают, что ООО ГСК «Междуречье» намеревалось уйти от ответственности перед ними, якобы понимая, что не выполнит свои обязательства. По мнению экспертов строительного рынка, в сложившейся ситуации «Междуречью» невыгодно портить себе репутацию и попадать под преследование в случае невыполнения своих обязательств.

Директором ООО ГСК «Междуречье» является Владимир Плигин. В ГК «Междуречье» входят компании, осуществляющие строительство: ООО «Титан», специализацией которого являются строительно-монтажные работы, со штатной численностью 32 сотрудника;

ООО «Фортуна» — исполнение функций заказчика-застройщика; ООО «СамараСтройСервис». Компания является собственником 23 единиц строительной техники. Владимир Плигин также является гендиректором ООО «Акведук».

До августа директором ООО «Фортуна» числился Дмитрий Плигин. В августе на это место был назначен Роман Колпаков. Дмитрий Плигин также является директором ООО «Титан», ООО «Комбинат железобетонные изделия», ООО «Партер», ООО АН «Междуречье», ООО Фирма «Декабрь».

Предмет дележа

По условиям договора о долевом участии в строительстве 13 — 16-этажного жилого дома по ул. Калинина/Вольская г. Самары застройщик в лице ООО ГСК «Междуречье» осуществляет проектирование и строительство объекта, а дольщик инвестирует свою долю, т. е. вносит деньги. Доля представляет из себя квартиру с указанием ее площади и месторасположения в строящемся доме. Из условий договора также следует, что ООО ГСК «Междуречье», беря на себя обязательства принимать от инвестора-дольщика средства, никоим образом не прописало в договоре механизм залогового обеспечения заемных средств, получаемых от инвестора-дольщика.

В разделе «Права и обязанности сторон» указанного договора в перечень обязательств дольщика включено требование «произвести оплату доли согласно графику финансирования». При этом не прописан порядок действия в случае отклонения со стороны дольщика от графика платежей. В договоре нет оговорки, что застройщик не в праве принимать оплату в случае нарушения графика, также не прописан вариант наложения на дольщика штрафных санкций, например, в виде уплаты процентов. Все это чревато тем, что дольщик, совершив небольшое отклонение от графика платежей, например, в самом начале исполнения условий договора и продолжая вносить сумму все последующее время, рискует лишиться своих прав по этому договору в любой момент по усмотрению застройщика вне зависимости от того, что все остальные платежи производились без нарушений графика. В разделе «Ответственность сторон» данного договора указано, что застройщик вправе расторгнуть с дольщиком в одностороннем порядке договор в случае нарушения со стороны дольщика графика платежей. Важно отметить, что в договоре ничего не сказано о том, в какой срок застройщик должен предъявить претензии дольщику по поводу допущенных нарушений графика платежей и уведомить его о расторжении договора. Из этого следует, что застройщик может сделать это как на следующий день после нарушения графика платежей, так и спустя какое-то время.

Не в пользу клиента

Между тем наиболее уязвимым местом данного договора является порядок возврата средств дольщику в случае одностороннего разрыва договора застройщиком. В соответствующем пункте сказано: «Застройщик извещает письменно о дате расторжения договора.

При этом внесенные денежные средства за оплаченные квадратные метры возвращаются дольщику... после заключения договора на вышеуказанную квартиру с новым дольщиком, за вычетом 10% от суммы, возвращаемой дольщику, как компенсация за понесенные издержки, не подлежащие доказыванию». Таким образом, дольщик, с которым застройщик решил в одностороннем порядке расторгнуть договор, ставится в зависимость от способности застройщика продать уже оплаченные им квадратные метры. Причем в договоре сроки, в которые застройщик должен продать эти метры новому дольщику и расплатиться с предыдущим, также не оговорены. Соответственно, прежний дольщик в соответствии с договором все это время будет вынужден ждать денег, не имея оснований для обращения в суд. Однако если застройщик и продаст квадратные метры новому дольщику, это еще не будет означать, что уже на следующий день он начнет возврат средств старому дольщику. В данном договоре эти сроки тоже «конкретизированы»:

«...после заключения договора... с новым дольщиком...». Вызывает вопросы также и указание на удержание 10%, которые якобы составляют понесенные застройщиком издержки и которые почему-то не подлежат доказыванию. Из этого следует, что дольщика лишают права знать, понес ли застройщик издержки на сумму 10% от величины внесенных дольщиком средств в результате расторжения договора по инициативе застройщика или нет.

Договор, который проанализировали юристы «Хронографа», был заключен в феврале 2005 г. ООО ГСК «Междуречье» брало на себя обязательство передать долю дольщику в IV кв. 2006 г. Дом до сих пор не построен. Однако застройщик особых проблем от этого может и не испытывать. Он обезопасил себя тем, что внес в договор следующую фразу: «Поскольку риск изменения обстоятельств возлагается на обе стороны, они обязуются совместно изыскивать возможность сохранения договора в новых условиях, путем подписания соглашений об изменении сроков строительства». Об изменении каких-либо других условий в пользу дольщика речи при этом не ведется. Анализ договора показал, что в нем прописаны неравнозначные для сторон условия. Однако, учитывая то, что аналогичные договоры были подписаны компанией ООО ГСК «Междуречье» с целой группой дольщиков по обоюдному согласию и в добровольном порядке, шансы оспорить его в суде будут минимальны.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.

Справка:

Согласно документам от августа 2008 г. одним из партнеров ООО ГСК «Междуречье» является департамент строительства и архитектуры администрации г. Самары. В рамках договоров о совместной деятельности и передаче части функций заказчика ведется строительство 18-этажного трехсекционного жилого дома и 7-этажного культурно-оздоровительного центра с офисными помещениями. Общая площадь объектов, строительство и финансирование которых осуществляет ООО ГСК «Междуречье», в настоящий момент составляет 67491 кв. м.