Деньги должны работать

Борис Кротов

Капремонт-2026

Начальник отдела капитального строительства ООО «ДЖКХ» Валерий Лебедев рассказал, что в настоящее время у 45 МКД открыты спецсчета для формирования собственных фондов капремонта. «20 домов были включены в план на капремонт на 2026 г. В 15 МКД работы уже завершены. В пяти домах договоры с подрядчиками заключены, объекты сейчас в работе. До осени планируем завершить все объемы по капремонтам», — сообщил корреспонденту Областного аналитического еженедельника «Хронограф» Валерий Лебедев. По поводу МКД, не попавших в программу капремонта на 2026 г., Лебедев уточнил, что в предыдущие 3 года на этих объектах были проведены капитальные ремонты различных элементов и систем МКД. «Жители пока копят средства на новый этап работ», — пояснил начальник отдела капстроительства ДЖКХ.

По поводу объемов работ, уже исполненных в МКД в 2026 г., Валерий Лебедев отметил, что капитально отремонтирована кровля на площади 2,5 тыс. кв. м, утеплен фасад на 750 кв. м. «В 12 домах были заменены инженерные сети. Также по решению жителей отремонтировано 20 входных групп и заменено 52 двери. Там, где требовала ситуация, внимание уделили восстановлению отмостки — очень важное мероприятие в плане сохранения прочности фундамента», — доложил представитель ДЖКХ. По словам Лебедева, капремонт трубопроводов в первую очередь делается на отметке ниже нуля — иными словами, в подвальном помещении, где наибольшая степень износа сетей. Стояки, пока есть возможность, поддерживаются в нормативном состоянии в рамках работ по содержанию и текущему ремонту дома. В частности, во всех 12 МКД, где был выбран вид работ по замене инженерных сетей, трубы меняли как раз на отметке ниже нуля, и только шести объектам потребовалась замена труб по стоякам.

«Капремонт позволяет сократить степень износа основных элементов объекта и повысить энергоэффективность, минимизировать потерю ресурсов. Так, потери по теплу сокращаются минимум на 5%, т. к. новые теплосети имеют современную теплоизоляцию, а ремонт кровли, фасадов и торцов в разы сокращает энергопотери. Это жители особенно ценят в отопительный период», — привел доводы в пользу своевременного проведения капремонта отдельных элементов и инженерных сетей МКД Валерий Лебедев.

Рациональный подход

По информации Лебедева, для более эффективного исполнения программ капремонта в каждом отдельно взятом МКД ДЖКХ внедряет практику делить работы на этапы. «Например, жители приняли решение заменить сети тепло- и водоснабжения.

Расчеты показали, что работы стоят 12 млн р., но на спецсчете дома пока только 4 млн р. В таком случае договор заключается в пределах суммы собранных средств на часть работ, которые тут же начинают выполняться. Далее, по мере накопления средств, контрактуется следующий объем работ. Такое дробление позволяет гражданам уберечь свои средства от инфляции. Высокая волатильность цен на рынке стройматериалов вынуждает нас искать более эффективные схемы. Условно говоря, сегодня на 4 млн р. можно отремонтировать 3 подъезда, а через год этих средств хватит только на 2. Дробление работ на этапы — это продуктивный способ наиболее эффективного использования средств, собранных на капремонт», — подчеркнул начальник отдела капстроительства ДЖКХ.

В то же время, когда у МКД открыт собственный спецсчет и, казалось бы, не должно быть проблем с оперативной организацией мероприятий по капремонту, порой сложности все же имеют место. Причем волокита случается именно по вине самих собственников жилья. «Между моментом, когда инициативная группа дома высказала готовность начать капитальный ремонт на средства спецсчета, и решением общего собрания дома может пройти несколько месяцев. Процедура предполагает, что 2/3 собственников дома должны проголосовать за начало капремонта. Бывает только протокол подписывают 3 мес.», — рассказал Валерий Лебедев.

Вторая проблема, на которую обратил внимание представитель ДЖКХ, — это отказ жильцов в допуске специалистов в квартиру для замены стояков отопления или водоснабжения. «У нас есть практика судебных процессов по этому вопросу. Зачастую главная мотивация людей кроется в том, что будет зафиксирована самовольная перепланировка инженерных коммуникаций, а ряд граждан опасается, что во время работ могут пострадать элементы декора или еще что-то. Таких, конечно мало, но эти единичные ситуации способны существенно затянуть сроки капремонта», — поделился опытом Валерий Лебедев.

В целом ситуация такова, что жители более двухсот МКД, находящихся в управлении ДЖКХ, благодаря своему решению о переводе средств на спецсчет смогли существенно ускорить сроки проведения капремонта в своем доме. Необходимость своевременной организации капремонта особенно актуальна с учетом того, что большая часть жилфонда в г. о. Тольятти введена в эксплуатацию 50 и более лет назад. Соответственно, уровень естественного износа МКД достаточно высок. По отдельным конструктивным элементам МКД уровень износа приближается к критическому.

МКД со спецсчетами

Особенно остро проблемы с организацией капремонтов начали ощущаться около 6 лет назад, когда был отмечен стремительный рост цен на строительные материалы. Суть в том, что при формовании фонда капремонта в ФКР тот или иной МКД может застрять в очереди на проведение работ на несколько десятков лет, поскольку собранные с жильцов МКД средства могут быть пущены на ремонт любого другого МКД в Самарской обл. При этом в случае с ФКР фонд сам планирует, какие виды работ необходимо делать в доме и когда, но учитывает только текущее техническое состояние МКД.

Нередко случается так, что за время ожидания очереди в процессе эксплуатации в доме назревает более серьезная проблема. Например, представители ФКР определили, что в доме в первую очередь будут ремонтироваться инженерные системы, а через несколько лет у МКД в критическом состоянии оказалась кровля. Здесь поменять вид работ будет проблематично. Если жителям все же удается настоять на смене вида работ, то сроки капремонта сдвигаются, и порой очень существенно.

Став заложниками ситуации, многие представители собственников МКД освежили в памяти то, что Жилищным кодексом РФ предусмотрена более эффективная модель организации капремонта МКД. Законом обозначена возможность накопления средств на проведение ремонта на спецсчете дома. В таком случае граждане получают возможность самостоятельно регулировать процесс организации капитального ремонта своего дома, принимать решение о сроках и видах работ исходя из реальной текущей потребности объекта. При этом денежные средства спецсчета могут быть потрачены только на капитальный ремонт конкретного дома и полностью защищены по законодательству от нелегальных операций благодаря контролю банка над их расходованием.

Таким образом, в случае с МКД со спецсчетами вид работ и их объем определяют жители совместно с инженерами ДЖКХ. Варианты обсуждаются на общем собрании собственников, где принимается итоговое решение. В этом вопросе особенно важна активность жителей, т. к. держатель счета, т. е. управляющая организация, не может выполнять никакие финансовые операции без решения общего собрания собственников МКД, что гарантирует целевое расходование денежных средств.

В качестве примера можно привести МКД по ул. Матросова, 16, в Тольятти, обслуживанием которого занимается ДЖКХ. Капремонт инженерных систем указанного МКД стоял в планах ФКР на 2049-2051 гг. После открытия спецсчета эти работы были проведены в 2020 г. по решению собственников. Также была отремонтирована кровля, ремонт которой ФКР намеревался провести в период 2025-2027 гг. Схожая картина по МКД по ул. Гидротехнической, 23, в Тольятти, где в 2020 г. были проведены работы по капитальному ремонту кровли и фасада и жителям не пришлось ждать 2023 и 2047 г. соответственно. Как было отмечено выше, ДЖКХ продолжает работу по организации капремонтов на МКД со спецсчетами, применяя новые подходы для более эффективного использования средств, накопленных собственниками жилья.

Комментарии

Виктор ПОПОВ, генеральный директор ООО «ДЖКХ»

- Компания ДЖКХ выступает гарантом рационального расходования денежных средств, которые собственники помещений в МКД вносят на спецсчет дома, формируя фонд капремонта исключительно своего МКД. Внедрение новых подходов в организации капремонтов, в частности разделение работы одного вида на этапы, обусловлено внешними обстоятельствами и интересами самих граждан, т. к. это обеспечивает возможность осуществлять модернизацию дома сразу по мере накопления денег на счете. В ДЖКХ ценят доверие граждан и предпринимают все возможные меры, чтобы деньги жильцов не обесценивались, а при первой возможности направлялись на модернизацию жилфонда.