Давидюк – Кошелев:

Егор Кошеров

Факты

Основатель ГК «Новый дон» Анатолий Давидюк, привлекая кредитные средства на свои строительные проекты, чаще всего вынужден оформлять личное поручительство или закладывать собственные доли в компаниях в пользу банков. Характерная черта Давидюка — прямое участие в большинстве фирм, образующих ГК. На сегодняшний день он выступает учредителем ООО «Специализированный застройщик (СЗ) «Мичурина 27», ООО «СК Сервис-Д», ООО «СЗ «Рекорд», ООО «Донстрой», ООО «СЗ «Династия-1», ООО «СЗ «Сокол-1», ООО «Сокол-2», ООО «Солнечная», ООО «СЗ «Арена-Строй». Также Давидюку принадлежат доли в ООО «Домостроительный комбинат №1», ООО «Магистр», ООО «СЗ «Молодежная-3», ООО «СК Арена», ООО «СЗ «Донстрой», ООО «ДСТ», ООО «СЗ «Первая жилищная компания», ООО «Орбита», ООО «СЗ «Премьер-Инвестстрой».

Кроме того, Давидюк распоряжается долями в ООО «СЗ «Специнжстрой», ООО «СЗ «Эра Инвест», ООО «СЗ «Апрель», ООО «СЗ «Арена-1», ООО «СЗ «Династия-2», ООО «Авто-Строй», ООО «СЗ «Дон», ООО «СЗ «Самара Сити», ООО «СЗ «Партнер», ООО «СЗ «Магистральная». От изобилия структур, отражающих в своих балансах миллиарды основных фондов в виде объектов незавершенного строительства, буквально рябит в глазах.

Есть в активе Давидюка и компании-посредники в части транспортировки электроэнергии до возводимых жилых зданий. Таковыми, к примеру, являются ООО «Самараэлектросеть» с выручкой за 2023 г. в 195 млн р. и ООО «Энерго-Центр» с оборотами за тот же год под 52 млн р.

В отличие от ГК «Новый дон», что любит строить высотные дома, в народе известные как «человейники», посреди старых городских кварталов, корпорация им. депутата ГД РФ Владимира Кошелева в основном предпочитает осваивать более открытые пространства. Там все-таки можно рядами поставить огромное количество малоэтажных «гетто». Впрочем, риски допустить дефолт при строительстве для обеих описанных бизнес-моделей практически идентичны. Наверное, потому Кошелев не сильно стремится записывать на себя доли в подразделениях корпорации, видимо доверяя это бремя связанным с ним лицам. К настоящему моменту, по данным ЕГРЮЛ, заметно разве что непосредственное участие Кошелева в ООО «СЗ «Корпорация Кошелев» с ИНН 6312161861, где ему принадлежит 55% капитала. Известно и о пакете акций в АО «Кошелев-банк». Более того, акциями банка владеют члены его семьи Татьяна Дедова и Марина Карпяк, а также партнеры Владимир Макаров и Андрей Белоусов.

Тем не менее именно тайный бенефициар Кошелев, в отличие от отмалчивающегося явного бенефициара Давидюка, в начале ноября т.г. забил тревогу по поводу сценария массового банкротства застройщиков в России из-за повышения ключевой ставки ЦБ РФ до 21%. «В России, если застройщик не достроил объект, его достроит банк. На это деньги у него заложены. Когда банк открывает проектное финансирование, он обязан зарезервировать данную сумму», — раскрыл секрет Полишинеля Кошелев. И добавил: «Но у банка могут возникнуть сложные отношения с застройщиком: либо банк будет банкротить застройщика, либо возьмут убытки друг на друга, и после того, как ставка вернется в нормальное состояние, они начнут снова работать». Озвучивая данный тезис, Кошелев, не исключено, держал в уме взаимоотношения своего банка со своими застройщиками.

Мифы

8 ноября Кошелев высказал на порядок более радикальное мнение. «Ключевая ставка нужна другая, чтобы у нас открывались новые производства. Как дальше все это будет работать? Ипотека, если откровенно говорить, просто остановилась. Все застройщики начинают сворачивать свои строительные площадки, морозить их, останавливать и тормозить свои темпы строительства», — приводил слова депутата медиахолдинг «ФедералПресс». «Если нет спроса, для кого строить? Никакого снижения стоимости квадратного метра не будет из-за всех этих действий. К сожалению, будет только увеличение», — резюмировал Кошелев свое негативное настроение. При этом он будто забыл об основной задаче застройщиков в условиях ужесточения денежно-кредитной политики государства: «во избежание банкротства держать баланс между удорожанием строительства и необходимым темпом продаж». Задачу подтверждают эксперты отрасли.

В тот же день в деловом общении с некоторыми партнерами Кошелев вообще мог скатиться до паникерства. В частности, он якобы посетовал, что до конца 2024 г. или в январе 2025 г. можно ожидать то, что принято называть дефолтом строительного сектора со всеми вытекающими последствиями. По этому поводу партнерам было настоятельно рекомендовано «запасаться земельными участками» как наиболее ликвидными активами в условиях вероятного дефолта (см. «Хронограф» №39 (946) от 2.12.24).

Анатолий Давидюк инициативу коллеги по строительному бизнесу никак не прокомментировал. Ему может быть просто недосуг заниматься популизмом, когда сроки обеспечения жильем детей-сирот в Самарской обл. горят. За это направление в ГК «Новый дон» отвечает дочь Давидюка Екатерина Давидюк. Ей принадлежит ООО «СЗ «Кряж» с ИНН 6312211449. Способность СЗ «Кряж» сдать дома в ЖК «Заречье» с квартирами для сирот в течение 2025 г. по контрактам с департаментом управления имуществом (ДУИ) г.о. Самара на сумму уже за 780 млн р. вызывает сомнения. Баланс общества-застройщика по состоянию на 31 декабря 2023 г. в основном состоял из запасов в размере 1,579 млрд р. (раздел «активы» в бухгалтерском балансе) и заемных средств в размере 1,768 млрд р. (раздел «пассивы»), привлеченных, как следует из подписанных Анатолием Давидюком пояснений к балансу, в виде кредита на осуществление долевого строительства жилых домов в ПАО «Промсвязьбанк». В обеспечение этого кредита в 2022-2023 гг. заключены три договора залога доли Екатерины Давидюк в СЗ «Кряж» в пользу указанного банка. Однако запасы, как следует из тех же пояснений к балансу, сформированы из затрат на строительство для нужд другого юридического лица Давидюков — ООО «СЗ «Сокол-1». В т.ч. затрат на приобретение неких земельных участков в сумме 930 млн р. Речь может идти о земельных участках в границах ул. Алма-Атинской, Стара-Загоры и лесопарка им. 60-летия Советской власти в г.о. Самара, где СЗ «Сокол-1», по данным портала наш.дом.рф, возводит 4 дома общей жилой площадью почти 99 тыс. кв. м. В этой роскошной локации квартир для детей-сирот, по всей видимости, не предусмотрено.

В то же время затрат, отнесенных на строительство ЖК «Заречье», в балансе СЗ «Кряж» не замечено. Отсюда возникают вопросы: за счет каких средств СЗ «Кряж» будет реализовывать этот проект и как будут исполняться обязательства перед банком? Не исключено, на выплату процентов и тела кредита направятся бюджетные средства, полученные по контрактам с ДУИ (см. «Хронограф» №37 (944) от 18.11.24).

Прогнозы

По мнению финансовых аналитиков, в декабре т.г. ключевая ставка ЦБ РФ поднимется минимум до 23%, а в феврале 2025 г. вырастет до 25%. Рискует сбыться прогноз заместителя председателя правительства РФ Марата Хуснуллина о банкротстве тех застройщиков жилья в России, кто «плохо рассчитал свою экономику».

Неверный расчет способен активировать имеющиеся в кредитных договорах ковенанты наподобие «если деятельность застройщика становится убыточной, то кредит из длинного превращается в короткий». В таком случае обязательство вернуть привлеченные на стройку деньги наступает «уже завтра». Долги перед подрядчиками начинают расти, как снежный ком, и спекуляциями о безусловном росте цен на квадратные метры проблему, разумеется, не решить. Просто никто ничего покупать не будет, поскольку не на что. К тому же на рынке жилья в последнее время заметно превышение предложения над спросом. Так что без снижения цен, если стоит цель ускорить рыночную экономику, не обойтись даже самым жадным застройщикам.

Владимир Кошелев должен одним из первых публично заявить о конце сытных времен для собственных строительных проектов и начале пути навстречу социально незащищенным покупателям. Не зря же он позиционирует себя политиком, всецело поддерживающим курс ЛДПР, в которой состоит. Курс ЛДПР и ее лидера Леонида Слуцкого включает в т.ч. безоговорочное одобрение действий главы ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной (https://krasnodar.ldpr.ru/event/353527). За лояльность адептов ЛДПР регулярно настигают государственные награды. Тот же Кошелев 7 ноября в Екатерининском зале Кремля был удостоен ордена Дружбы из рук не кого-нибудь, а первого заместителя руководителя Администрации президента РФ Сергея Кириенко.

Если Кошелев продолжит пытаться проецировать потенциально критические проблемы своего бизнеса на всю отрасль, то судьба стройкорпорации незавидна. Достаточно отозвать лицензию у «Кошелев-банка» — и все созданные с его участием схемы финансирования аффилированных застройщиков рухнут как карточный домик.

У Анатолия Давидюка нет своего банка, и, чтобы не усложнять отношения с недружественными кредиторами, ему придется разбираться в дилемме. Либо он достраивает квартиры для детей-сирот по цене в 100 тыс. р. за 1 кв. м, жертвуя собственной выгодой, либо будет апеллировать к властям Самары с просьбой скорректировать стоимость метра в рамках действующих и, вероятно, предстоящих контрактов в сторону увеличения. Однако в последнем случае Давидюк, скорее всего, окажется в зоне наблюдения председателя ГД РФ Вячеслава Володина. Володин недавно объявил выговор саратовским чиновникам за увеличение стоимости 1 кв. м жилья для госнужд на 17%. По словам председателя ГД РФ, это привело к излишней рентабельности застройщиков.

Не исключено, для госнужд потребуется нечто большее, чем требовать от застройщиков установить или поддерживать социально ориентированные цены. Положение сегодня такое, что государство вправе ждать от персон наподобие Давидюка бесплатного заселения в его новостройки некоторых попавших в экстренные ситуации категорий граждан. Точнее, заселения за счет Давидюка.

Цитата:

- Могу продать, могу обменять, могу все снести и застроить зданиями, но восстанавливать нереально. Точнее можно, но только за государственные деньги. (Анатолий Давидюк в октябре 2023 г. на встрече с общественностью по поводу судьбы самарского элеватора)

- Суть нашей экономической модели: невысокая наценка за квадратный метр при больших объемах ввода и продаж. Реализовать такую модель можно только при комплексном освоении больших территорий, создавая новые городские пространства. (Владимир Кошелев в августе 2017 г. в интервью журналу «Первый»)