Уязвимость Виноградова

Георгий Кизельгур

Стройка через заднее число

НВ, единственным учредителем и директором которого выступает Дмитрий Виноградов, записано застройщиком ЖК «Империалъ». Задействован земельный участок площадью 2,63 га с кадастровым номером (КН) 63:01:0507001:1. Расположен он в центральной части старой Самары, в границах ул. Самарской, Маяковского, Галактионовской, Чкалова. Недавно на официальном сайте НВ появилось сообщение о вводе 3-й, 4-й и 5-й секций ЖК «Империалъ» в эксплуатацию. При этом, как следует из опубликованных документов, разрешение на строительство 3-й, 4-й, 5-й секций этого ЖК было получено только 12 июля 2018 г.! К этому моменту «коробки» указанных секций были уже почти готовы, что позволяет говорить о том, что их строительство большую часть времени велось без разрешения. Однако это предмет отдельного расследования.

Одновременно с получением задним числом разрешения на строительство мало кому известный «инвестор» Дмитрий Виноградов был удостоен чести принять участие 4 июля т.г. в заседании Общественной палаты Самарской обл. Заседание, на которое Виноградов попал, похоже, благодаря чьей-то протекции, было посвящено анализу исполнения госпрограммы «Развитие жилищного строительства в Самарской обл.» до 2020 г. Речь шла в т.ч. о расселении жителей из ветхого и аварийного жилья, находящегося на месте будущего многоэтажного строительства. Всю серьезность этой проблемы Виноградову, по всей видимости, предстоит ощутить в ближайшее время.

ЖК «Империалъ» занимает лишь малую часть запланированного НВ к застройке квартала, примыкающего к ул. Маяковского. Это т.н. первый пусковой комплекс проекта застройки в границах вышеуказанных улиц. На оставшейся части квартала Виноградов мечтает возвести ЖК «Гранд Империалъ». 24 сентября т.г. этот проект с большой помпой был презентован НВ в Самарском академическом театре оперы и балета. ЖК «Гранд Империалъ» представили как «жилой комплекс премиум-класса с инфраструктурой пятизвездочного отеля». ЖК «Гранд Империалъ» (второй и третий пусковой комплексы проекта застройки) должен включить в себя жилые дома №2 и №3 со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. Дом №2 должен состоять из 4 секций и корпуса 4А. Дом №3 должен состоять из 6 секций. Завершить строительство и ввести все указанные объекты в эксплуатацию требуется до июля 2025 г. Именно до этого срока действует договор аренды вышеупомянутого земельного участка между НВ и департаментом градостроительства г.о. Самара.

Когда опыт не учит

Чтобы реализовать задуманное, НВ предстоит снести около двух десятков частных жилых домов, расположенных в квартале застройки, и расселить их владельцев. С этим возникнут трудности поскольку большинство домовладельцев не желают соглашаться с предлагаемыми НВ условиями расселения. Со схожим противодействием, кстати, в 2009 г. столкнулся предшественник НВ по договору аренды земли на том же самом месте в лице ООО «Стройград» с ИНН 6319052822 (СГ). При каждой попытке «Стройграда» начать освоение арендованного квартала общественные активисты начинали протесты. В итоге недовольство граждан стало одной из причин банкротства СГ.

После того как выяснилось, что с площадки не отселены жильцы старых домов, финансирование проекта прекратилось, а дольщики, инвестировавшие в СГ, потребовали вернуть деньги (см. «Хронограф» №32 (385) от 19.09.11).

«У нас нет почти никаких рычагов воздействия на человека, который не хочет переезжать. Чаще всего застройщику удается найти варианты, устраивающие обе стороны. Однако бывает и так, что запросы расселяемых жильцов непомерны, выходят за рамки здравого смысла», — пожаловался Дмитрий Виноградов на тех, кто требует с НВ нескромную денежную компенсацию либо компенсацию в виде квартиры в ЖК «Империалъ», на вышеупомянутом заседании Общественной палаты Самарской обл. (https:// op63.ru/index. php?option=com_co ntent&view=article&id=3428:2015-05-08-07-01 -51 &catid = 3& Itemid=65). При этом, как полагают присутствовавшие на том заседании наблюдатели, жалоба Виноградова Общественной палате выглядела чуть ли не криком души. Поскольку при неблагоприятном развитии событий велика вероятность повторения НВ сценария с уходом с площадки СГ.

Весной 2015 г. ЗАО «Алексеевский кирпич» потребовал от НВ возмещения убытков в размере 1,65 млн р., причиненных сносом одноэтажного жилого дома №198 по ул. Самарской при строительстве первой очереди ЖК «Империалъ». В иске было отказано лишь по той причине, что истец не доказал наличие у него права на помещения в снесенном доме (дело №А55-7900/2015).

Современные спекулянты подготовлены к судебным тяжбам лучше, чем «Алексеевский кирпич». Кроме того, на их стороне — программа реновации Самары, утвержденная решением Думы г.о. Самара от 20 марта 2008 г. №540 (с изменениями на 20 декабря 2016 г.). В программе просматриваются интересы довольного узкого круга лиц. За последний год случаи принятия администрацией г.о. Самара решений о передаче представителям этих лиц в развитие «ветхих территорий» целыми кварталами участились (см. «Хронограф» №31 (641) от 9.10.17). Особенно настораживает, что некоторые частные дома, находящиеся в границах ул. Самарской, Маяковского, Галактионовской и Чкалова, также включены в программу реновации. Дело может дойти до принудительного изъятия из аренды НВ всего земельного участка под застройку либо какой-то его части и передачи земли другому застройщику. В совокупности с гневом дольщиков это гораздо хуже, чем просто имущественные притязания недовольных расселением жильцов.

Будущее не вдохновляет

Избежать конфликтных вариантов с негативным исходом НВ может помочь только ускоренный ввод в эксплуатацию всех запланированных в ЖК «Империалъ» и ЖК «Гранд Империалъ» объектов. Однако с финансированием дальнейшего строительства могут назреть проблемы. Эта версия подтверждается отчетностью компании Виноградова.

Финансирование ведется в основном за счет средств, привлеченных в виде взносов от участников долевого строительства по договорам долевого участия (ДДУ) в строительстве, заключаемым с НВ. Интенсивность заключения таких договоров не впечатляет, если принимать во внимание отчет о прибылях и убытках НВ. По итогам 2015 г. выручка НВ составила 7,4 млн р., по итогам 2016 г. — 17,7 млн р., по итогам 2017 г. — 41,5 млн р. Если предположить, что вся выручка сформирована за счет средств, поступивших по ДДУ, то всего на продаже квартир в ЖК «Империалъ» за 3 года НВ получило бы 66,6 млн р.!

Исходя из того, что квартиры в ЖК «Империалъ» продаются по цене начиная от 98 тыс. р. за 1 кв. м и выше, всего могло быть продано примерно 680 кв. м жилой недвижимости максимум.

В ЖК «Империалъ», согласно проектной декларации, 381 квартира общей площадью 29606 кв. м. Получается, что до начала 2018 г. было продано чуть более 2% общей площади квартир. Если считать в штуках, то могло быть продано, к примеру, 11 однокомнатных квартир (их стоимость начинается от 6,2 млн р.), или 8 двухкомнатных (стоимость от 8,4 млн р.), или 5 трехкомнатных (стоимость от 12,8 млн р.).

В первом полугодии 2018 г., если верить отчетности, продажи квартир вообще не осуществлялись. Выручка на 1 июля 2018 г. у НВ отсутствовала, зато был зафиксирован чистый убыток в размере 1,226 млн р. (против прибыли в размере 16,1 млн р. по итогам 6 месяцев 2017 г.). В этой связи странно, что на сайте проекта при просмотре вариантов планировок квартир по этажам и секциям многие из них почему-то помечены как проданные или забронированные. Хотя при консультации в офисе продаж НВ выясняется, что квартиры в действительности доступны для покупки.

С другой стороны, можно представить, что финансирование строительства ведется за счет заемных средств. Однако в таком случае непонятно, как НВ планирует отвечать по своим обязательствам перед банками, если жилые помещения в ЖК «Империалъ» по большей части пустуют, не принося продавцу-застройщику дохода.

В отчетности НВ, кстати, замечены и другие вещи, которыми могут маскировать финансовые трудности компании. Так, размер основных средств НВ в бухгалтерском балансе на 1 января 2016 г. был оценен в 505,7 млн р. Таким образом, на баланс, не исключено, был заведен объект незавершенного строительства в виде 1 и 2 секций ЖК «Империалъ». На 1 января 2017 г. оценка основных средств поднялась в 2 раза и составила 1,02 млрд р. (вероятно, на баланс поставили секции 3, 4, 5, на тот момент, напомним, построенные без разрешения). На 1 января 2018 г. основные средства НВ (вновь «похудели» почти в 2 раза — до 663,3 млн р. Не исключено, за счет выбывания какой-то части объектов незавершенного строительства в пользу кредиторов. На 30 июня 2018 г. основные средства НВ опять оцениваются в сумму свыше 1,04 млрд р.

В разделе «пассивы» эти колебания основных фондов компенсируются игрой со строкой «доходы будущих периодов». На 1 января 2016 г. они оценены в 700,5 млн р., на 1 января 2017 г. — в 1,663 млрд р., на 1 января 2018 г. — в 1,106 млрд р., на 30 июня 2018 г. — в 1,24 млрд р. По сути, эти цифры могут характеризовать размер не покрытых активами обязательств НВ перед кредиторами, которые компания Виноградова рассчитывает исполнить после получения доходов от продажи квартир в будущем. Но квартиры, судя по стабильности величины описанных миллиардных «дыр» в балансе, не очень-то спешат продаваться. Даже несмотря на сдачу ЖК «Империалъ» в эксплуатацию и внесение в уставный капитал НВ в конце 2017 г. 400 млн р., которыми единственный учредитель НВ в лице Виноградова дополнительно отвечает по своим обязательствам.

В связи с изложенным возникают опасения, что вскоре после начала сбора средств дольщиков на новый проект ЖК «Гранд Империалъ» НВ вдруг перестанет исполнять свои обязательства перед ними и попытается признать себя банкротом. При этом неисполненными рискуют остаться обязательства перед частью дольщиков ЖК «Империалъ», а также целым рядом контрагентов, в т.ч. банками, кредитовавшими первую стройку.