Стратегическая отрасль

Егор Кошеров

Обширные планы

С начала 2017 г. официальные источники рапортуют о росте темпов жилищного строительства и позитивных тенденциях в сфере ввода жилья в эксплуатацию. В январе -апреле 2017 г. на территории Самарской обл. введено в эксплуатацию 390,9 тыс. кв. м нового жилья, что составляет 133% к аналогичному периоду прошлого года. До конца 2017  г. ввод жилья прогнозируется в объеме 1905,1 тыс. кв. м, что составит 101,6% к уровню 2016 г. Насыщение потребностей рынка и, как следствие, более доступные для покупателя цены -важный маркер социально-экономического развития региона. А это с учетом начавшегося нового политического цикла еще и индикатор того, как первые лица исполнительной власти справляются с возложенными на них функциями.

Повышение, причем значительное, запланировано и на 2018 г. Плановое значение показателя по вводу жилья в эксплуатацию на территории Самарской обл. составляет 2719,5 тыс. кв. м, на 2019 и 2020 гг. — 3045,9 тыс. кв. м и 3411,4 тыс. кв. м соответственно. И эти внушительные объемы жилых площадей кто-то должен построить, а кто-то, соответственно, купить. Совпадают ли желания с возможностями? Попробуем разобраться.

То, что сейчас происходит со строительной отраслью, описывают ряд документов планово-программного, а то и декларативного характера. В частности, МЭРИТ в сценарных условиях социально-экономического развития Самарской обл. на 2018 г. и плановый период 2019-2020 гг. отмечает, что на строительной отрасли и экономике региона в условиях спада инвестиционной активности хорошо скажется сам факт подготовки и проведения ЧМ-2018. «Позитивное влияние на объемы строительных работ будут оказывать строительство и реконструкция объектов в рамках подготовки к Чемпионату мира по футболу в 2018 г. В результате в течение всего прогнозного периода будет отмечаться положительная динамика объемов строительных работ. Общий объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в Самарской обл. в 2018 г. увеличится на 5,7% к предыдущему году в сопоставимых ценах и составит 178,7 млрд р.», — считают в ведомстве. Но все когда-нибудь заканчивается, и уже в 2019 г. стройку ожидает снижение темпов, более похожее на стагнацию: «Рост в строительстве в связи с завершением подготовки к чемпионату мира по футболу замедлится и составит 100,4% к предыдущему году (188,4 млрд р.)». Далее экономическое ведомство почему-то прогнозирует рост, не коррелирующий с ранее обозначенным спадом инвестиционной активности.

Программные документы дают представление о том, как региональные власти готовы воспринимать строительный бизнес. К примеру, упоминаемые выше сценарные условия содержат в себе несколько десятков упоминаний строительной отрасли в разном контексте. Однако абсолютное большинство упоминаний о строительстве как виде деятельности упирается в реализацию крупных инвестиционных проектов для промышленности и сельского хозяйства либо к подготовке Самарской обл. к ЧМ-2018. И, как справедливо отметил врио губернатора Самарской обл. Дмитрий Азаров, внутри этого большого сектора работ еще несколько лет назад произошло неконкурентное перераспределение заказа не в пользу региональных застройщиков.

Вполне возможно, что эта позиция будет скорректирована в пользу местного бизнеса. Но пока новых крупных инфраструктурных проектов не предполагается, поэтому целесообразным мог бы стать поиск внутренних резервов для обеспечения занятости населения. Таким резервом есть и всегда будет жилищное строительство, которое в последние годы выживает в режиме экстренной экономии и уже перешло к активному использованию кредитных инструментов. Но, судя по ситуации, в регионе пока нет ни надежных механизмов регуляции жилого строительства, ни методик оценки того, как развивается ситуация с возведением новостроек.

Деструктивный механизм

Как известно, строительство капитальных объектов в прямом смысле -это едва ли не самое простое для застройщика. Гораздо сложнее исполнить все бюрократические нюансы и подключить вновь возведенное жилье к сетям. 10 октября в Самарской обл. прошла региональная конференция по социальному партнерству в сфере предпринимательства. С подачи главы региона Дмитрия Азарова диалог был ориентирован в сторону преодоления административных барьеров и создания условий для развития цивилизованного бизнеса в регионе. Особенно яркими маркерами административного неблагополучия стало увеличение сроков выдачи разрешения на строительство и на подключение объектов к инженерным сетям.

Эти же вопросы были подняты на круглом столе в Самарской губернской думе 24 октября. Общественный представитель Агентства стратегических инициатив (АСИ) в Самарской обл. Дмитрий Оводенко пояснил, что наш регион с 2015 г. опустился с 41-го на 65-е место в национальном рейтинге состояния инвестиционного климата субъектов РФ.

Инженерное обеспечение строительства является отдельной темой для дискуссии профессионалов. Именно здесь, по отзывам самих застройщиков, сконцентрирован наиболее сложный пласт проблем. Уполномоченный по правам предпринимателей в Самарской обл. Евгений Борисов указал, что срок подключения к инженерным сетям в нашем регионе в 3-4 раза дольше, чем у соседей. «С этой точки зрения говорить об инвестиционной привлекательности региона не имеет смысла. Необходим один оператор, который будет координировать работу по всем вопросам подключений к сетям в губернии», — сказал он.

Заявление о едином операторе имеет определенное обоснование. У региона до сих пор нет единой и четкой политики относительно механизмов, сроков и стоимости подключения к инженерным сетям. Застройщики констатируют, что затраты на техприсоединение в Тольятти значительно выше, чем в Самаре. В части технологического присоединения к сетям водоснабжения и канализации затраты Тольятти и остальных городов области, в т.ч. и Самары, несоизмеримы. Везде, кроме Тольятти, взимается только плата за протяженность. Плата за мощности равна нулю или минимальна. А еще тарифы имеют неприятное свойство расти, причем значительно. С 2013 г. тарифы ОАО «ТЕВИС» (включая тариф ООО «АВК») за подключение к сетям водоснабжения и канализации выросли в 4 раза и сейчас составляют суммарно почти 100 тыс. р. за куб.м/сут. В пересчете на себестоимость жилья в Автозаводском р-не только плата за мощность ТЕВИСу дает прибавку 1,4 тыс. р. на 1 кв. м. При этом, по тарифам ОРЭС (РСО Центрального и Комсомольского р-нов. – Прим. авт.) нагрузка по воде и стокам в себестоимости квадратного метра составляет всего 350 р.

Подчеркнем — эта тарифная разница имеет место в пределах одного города. Т. н. «ставка на мощность» (которую, кстати, в Самаре не применяют вообще) к системам водоснабжения у ОАО «ТЕВИС» превышает тариф ОРЭС в 1,7 раза. «Ставка на протяженность», в зависимости от диаметра трубы, у ОАО «ТЕВИС» дороже, чем у ОРЭС в 1,5-2,9 раза.

Кроме того, в «ставку на мощность», применяемую для застройщиков Автозаводского р-на, заложена тарифная составляющая ООО «АВК» (собственника очистных и водозаборных сооружений). С учетом этой составляющей тарифы в районах одного и того же города разнятся: в 3,5 раза — по воде; в 5 раз — по канализации.

Но даже за эти деньги застройщик не может рассчитывать на оперативность со стороны РСО. Сейчас сроки исполнения договоров на технологическое присоединение составляют до 18 мес. Однако опрошенные «Хронографом» застройщики сообщили, что при освоении новой площадки фактический срок присоединения строящегося объекта к сетям водоснабжения и канализации составляет порядка 2,5 года.

У МЭРИТ СО в его отчете о социально-экономическом развитии цифры другие. Из представленных ведомством данных следует, что ряд параметров инвестиционного климата в строительстве назвать идеальными сложно. Время получения разрешения на строительство составляет 129 дней (и только к 2021 г., как считают в МЭРИТ, эта цифра сократится до 84 дней, что также немало). Время подключения к инженерным сетям составляет 90 дней. По плану, сократиться до 60 дней оно опять же может к 2021 г. Минэконом констатировал, что предоставление ГПЗУ (по сути, начальный этап, предшествующий процедуре получения разрешения) сейчас составляет 25 дней и в перспективе, может быть, сократится до 15. Идеальным такое администрирование никак не назовешь.

Глобальное неравенство

Говоря о комплексных проблемах строительства, следует отметить, что обобщенных сведений, которые давали бы представление о состоянии рынка жилой недвижимости Самарской обл., в регионе пока нет. Единственный официальный рейтинг-обзор от СОФ-ЖИ в полной мере оценивает только г.о. Самара (рынок вторичного жилья, рынок новостроек и рынок аренды). Тольятти представлен в ежемесячных обзорах СОФЖИ только в сегментах аренды и вторички. Данные, которые там опубликованы, не дают поводов для оптимизма. Тольятти, являющийся вторым по размеру городом региона, уступает в рейтинге стоимости вторичного жилья Новокуйбышевску. Город-сателлит Самары привлекает близостью к столице региона и развитой нефтехимией — локомотивом городской экономики. Но для справедливости следует отметить, что Тольятти по стоимости жилья на вторичном рынке опережает Сызрань, правда, также незначительно. Подобное сравнение может свидетельствовать о том, что второй по значимости город региона находится в глубоком системном кризисе, и это сказывается на состоянии жилищного рынка в целом.

Если сравнивать открытые данные Самары и Тольятти, то объем предложений строящегося жилья в этих двух городах отличается в разы. На несколько десятков крупных строительных проектов Самары приходится лишь несколько сопоставимых по размеру площадок Тольятти. Да и то объем предложений на них заставляет задуматься о кризисе сбыта. К примеру, сайт samara.cian сообщает о 579 непроданных квартирах от застройщика в ЖК «Матрешка» (Московский пр-т). ЖК «Арена» — почти 400. Дополнительным маркетинговым преимуществом могло бы стать строительство социальной инфраструктуры на комплексных площадках Тольятти. Однако в 2017 г. стало известно о строительстве только одного детского сада в районе новой застройки Тольятти. При таких условиях местным застройщикам будет крайне непросто конкурировать с компаниями, локализованными в областном центре.