Самару — под снос

ИА «Центр-Инфо»

Хлеще, чем в Москве

С первых же дней появления в Самаре Дмитрия Азарова в статусе нового главы региона активизировались процессы, которые иначе чем началом масштабного передела сфер влияния на рынке жилищного строительства назвать сложно. 27 сентября, в день первого выступления Азарова перед депутатами Самарской губернской думы, в другой части Самары случилась разморозка «Адресной программы сноса и реконструкции многоквартирных домов на территории г.о. Самара». При ознакомлении с параметрами этой программы возникают устойчивые ассоциации с распиаренной на всю страну собянинской программой реновации Москвы образца 2017 г.

Самарская программа реновации была утверждена 20 марта 2008 г. решением Думы г.о. Самара №540. Программа для Самары во всех отношениях историческая и судьбоносная. В своей изначальной редакции данная программа предусматривала снос, в т.ч. и под видом реконструкции, 4885 (!) многоквартирных жилых домов (МКД). Причем в их числе оказалось почти три сотни памятников архитектуры. Есть даже дома 1840 г. постройки. Под тысячу домов возрастом 100 и более лет. Вся эта информация содержится в приложении к решению ДГОС №540 от 20 марта 2008 г., которое исполнено в виде реестра. Со временем из реестра предусмотренных к сносу домов отдельными решениями ДГОС исключались некоторые объекты, но на общем фоне это единицы.

Для понимания масштабов происходящего приведем пример. Наибольшее количество домов, изначально включенных в программу под снос, до сих пор расположено в Самарском и Ленинском р-нах -1148 и 1032 соответственно. Под снос там должны уходить дома целыми улицами, кварталами и микрорайонами. Это примерно 95% от общего количества расположенных в двух этих районах Самары МКД. Важно помнить, что два этих района формируют исторический центр Самары. Следовательно, двигаясь по пути реализации этой программы, весь исторический центр Самары должен быть сметен с лица земли. То же самое должно произойти и с основной частью других районов города, где обширные территорию занимают МКД, построенные до 60-х годов прошлого века.

Однако вернемся к событиям полуторанедельной давности. 27 сентября в рамках действующей «Адресной программы сноса и реконструкции многоквартирных домов на территории г.о. Самара» были изданы сразу 4 постановления администрации г.о. Самара — №865, №866, №867 и №868.

Постановление № 865 звучит следующим образом: «О принятии решения о развитии застроенной территории в границах ул. Вольской, Воронежской, Свободы, Калинина». П. 2 этого постановления гласит: «Утвердить перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции в границах ул. Вольской, Воронежской, Свободы, Калинина в Промышленном р-не г.о. Самара согласно приложению». В приложении приведен перечень из 20 МКД. В этот перечень включены все дома, формирующие периметр квартала, расположенного в границах улиц, указанных в вышеназванном постановлении. При их сносе полностью освобождается первая линия квартала по всему своему периметру. Плюс под снос уходят несколько домов, находящихся внутри квартала. Ядром этого квартала можно считать расположенный там «Центр торговли «Безымянский» (бывший безымянский рынок), окруженный по периметру современными объектами нестационарной торговли. Торговые объекты под снос не попали.

В постановлении №866 содержится информация об условиях проведения открытого аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в указанном квартале. Начальная цена аукциона 1 млн р. В приложении к постановлению указано, что площадь территории составляет 3,6 га. Победитель аукциона обязан подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания, а также график освоения застроенной территории по очередям не позднее 2 лет с момента подписания сторонами договора о развитии застроенной территории. В п. 4. приложения к постановлению №866 также указано: «Победитель аукциона обязан в течение 10 лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории в границах ул. Вольской, Воронежской, Свободы, Калинина в Промышленном р-не г.о. Самара». Срок действия договора 15 лет. Предельно удобные условия для посредников, которые сами строить ничего не будут. Зато получат колоссальные преимущества для спекуляций.

Содержание постановлений №867 и №868 аналогично двум предыдущим. Только в них уже идет речь о сносе на участке площадью 2,58 га еще семи МКД, оказавшихся в квартале, ограниченном ул. Вольской, Краснодонской, пер. Юрия Павлова. Тоже Промышленный р-н. Правда, здесь ядром территории является здание администрации района. По сути, это административный центр одного из крупнейших районов Самары. На этих примерах видно, что программу реновации Промышленного р-на Самары решили начать с наиболее выгодных с коммерческой точки зрения территорий.

Глобальная консолидация элит

Есть все основания полагать, что дальше ситуация начнет развиваться лавинообразно. Чтобы в этом убедиться, достаточно обратить внимание на то, что приложения к четырем перечисленным постановлениям администрации Самары подписывал руководитель департамента градостроительства Самары Сергей Рубаков, который на данный момент находится под домашним арестом сроком до 3 ноября включительно. Напомним, что Сергей Рубаков стал фигурантом уголовных дел, связанных с получением взятки и мошенничеством. Суд назначил Рубакову в качестве меры пресечения домашний арест, ему нельзя общаться с кем-либо, кроме членов семьи и адвоката, нельзя пользоваться телефоном, кроме как для вызова экстренных служб, и нельзя выходить в Интернет. Однако ограничения не помешали ему поставить свою подпись под столь важными для будущего Самары и Азарова документами.

Под арест Рубаков попал 6 июня 2017 г. (см. «Хронограф» №18 (628) от 13.06.17), когда губернатором Самарской обл. еще был Николай Меркушкин, явно не собиравшийся в отставку. При этом Меркушкин не мог не знать, что среди самарских застройщиков Рубаков воспринимался как член команды бывшего мэра Самары (2010-2014 гг.) Дмитрия Азарова. В занимаемой должности Рубаков оказался сразу после победы Азарова 10 октября 2010 г. на выборах мэра Самары. И что мы наблюдаем — буквально через два дня после подписания президентом РФ указа о назначении Дмитрия Азарова врио губернатора Самарской обл. находящийся под домашним арестом Рубаков вдруг активизировался. Или, похоже, его активизировали.

Рубаков был хорошо информирован о возможностях и, что самое важное, об истинном предназначении утвержденной 20 марта 2008 г. решением ДГОС «Адресной программы сноса и реконструкции многоквартирных домов на территории г.о. Самара». Пока она версталась, он уже занимал руководящие должности в администрации г.о. Самара. С ноября 2006 г. Рубаков работал главой администрации Советского р-на. Не исключено, что мог даже принимать участие в сборе предварительных данных для этой программы по вверенному ему району. В тексте программы дается ссылка, что данные по нуждающимся в сносе домам поступали от администраций районов Самары с конца 2006 г. Примечательно, что с ноября 2006 г. вплоть до принятия 20 марта 2008 г. программы реновации Самары главой Ленинского р-на Самары был Олег Азаров, старший брат Дмитрия Азарова. Напомним, что в Советском р-не изначально под снос было запланировано отправить 604 МКД. О масштабах запланированной реновации Ленинского р-на говорилось чуть ранее.

Между тем Сергей Рубаков и Дмитрий Азаров не имели прямого отношения к созданию этой программы. За ней просматривались интересы других самарских бизнес-элит, к которым они не были причастны. Программа разрабатывалась при непосредственном участии Сергея Арсентьева, Александра Бурнаева и Александра Шатохина. Их можно назвать кузнецами программы самарской реновации. Сергей Арсентьев с 2006-2010 г. находился в ранге первого заместителя главы г.о. Самара по вопросам строительства, социальной сферы, потребительского рынка и услуг. Отметим, что в тот период судьбу ветхого дома, включенного в программу, должна была определять специальная городская межведомственная комиссия под председательством Сергея Арсентьева. Александр Бурнаев с ноября 2006 г. по ноябрь 2007 г. являлся заместителем главы администрации Промышленного р-на, затем до сентября 2009 г. был заместителем руководителя департамента строительства и архитектуры Самары по развитию. В период с сентября 2009 г. по октябрь 2010 г. возглавлял департамент строительства и архитектуры Самары, работал в тесной связке с Арсентьевым. Роль Шатохина предельно понятна из формулировки п. 4 Решения ДГОС №540 от 20 марта 2008 г. «Об утверждении Адресной программы сноса и реконструкции многоквартирных домов на территории г.о. Самара»: «Контроль за исполнением настоящего Решения возложить на комитет по вопросам строительства, имущественным и земельным отношениям (А.Ю. Шатохин)». Этот документ был подписан мэром Самары (2006-2010 гг.) Виктором Тарховым и председателем ДГОС (2006-2010 гг.) Виталием Ильиным, одним из приближенных основателя Группы «СОК» Юрия Качмазова.

К началу 2008 г. Группа «СОК» имела в Самаре относительно сильные позиции по сравнению с другими элитами. Были у них и свои масштабные планы на то, что сейчас по аналогии с Москвой принято называть реновацией Самары. К этому моменту назначенный в августе 2007 г. губернатором Самарской обл. топ-менеджер Госкорпорации «Ростех» Владимир Артяков еще только присматривался к Самаре и ее элитам. Но вышло так, что альтернативная Группе «СОК» самарская ФПГ «Волгопромгаз» (ВПГ) сумела настроить Артякова, а вместе с ним и Ростех, против Тархова и Качмазова. Похоже, по этой причине фактически с момента принятия программа реновации Самары находилась в замороженном состоянии. Документ не отменили, но им никто и не пользовался. Компетентные лица понимали, что реализация программы потребует существенных инвестиций, мощнейшего административного ресурса для усмирения неминуемой волны социального недовольства. Но в чем главная ее сила, так это в способности организовать крупнейший в новейшей истории Самары передел сфер влияния на строительном рынке областного центра.

Первые предпосылки ее запустить возникли в 2011 г., когда в окружении губернатора Артякова стала заметна работа лоббистов размещения стадиона к ЧМ-2018 на стрелке р. Волги и Самары. Тем более что ставленники ВПГ Азаров и Рубаков к этому моменту уже занимали соответствующие позиции в мэрии Самары. Главным аргументом противников размещения стадиона на стрелке была неспособность исторической части Самары обеспечить транспортную доступность. Проще говоря, улицы слишком узкие. Но те, кто знали самые завуалированные нюансы «Адресной программы сноса и реконструкции многоквартирных домов на территории г.о. Самара», понимали, что это как раз и не проблема. Под снос попадали почти все МКД, расположенные в первой линии по обе стороны основных улиц Самарского и Ленинского р-нов Самары (т.е. всего исторического центра). Их снос открыл бы возможность существенного расширения проезжей части на этих улицах. Напомним, в Москве в прошлом веке происходило расширение основных магистралей в историческом центре точно по такому же сценарию. В результате расширился бы потенциал для возведения высотных комплексов из МКД в этой части города.

Впрочем, дело исторической частью Самары не ограничивалось. Реконструкция более западных районов города позволяла строить сквозные транспортные артерии как с запада на восток, так и с севера на юг. Очевидно, что строительство новых магистралей — ул. Центральной и новой улицы вдоль р. Самары — делало стадион на стрелке абсолютно доступным. Одновременно повышалась бы ликвидность объектов и земельных участков в этом и прилежащих районах. Таким образом, подготовленный к запуску процесс имел стокхолдеров сразу в нескольких самарских группах влияния. Вот уж действительно — «консолидация элит».

Одно вытекает из другого: расширение транспортных возможностей позволяет осуществлять более плотную высотную застройку (что опять же ведет к росту капитализации как земельных участков, так и строящихся объектов). Понятно, что драйвером этого процесса в Самаре должно было стать возведение на стрелке стадиона (капитализация ЧМ-2018). Под эти же цели, опять же при губернаторе Артякове, началась проработка проекта возведения мостового перехода «Фрунзенский» через р. Самару. Без масштабной реновации исторического центра Самары смысла в этом проекте не было никакого, за исключением разве что освоить на его строительстве более 14 миллиардов бюджетных рублей. Программа реновации создавала идеальные условия для привлечения крупного инвестора. И скорее всего, такой инвестор до 2012 г. у Артякова был.

Вновь заморозить «Адресную программу сноса и реконструкции многоквартирных домов на территории г.о. Самара» пришлось после стремительной отставки в мае 2012 г. Артякова и назначения на пост губернатора Самарской обл. Меркушкина. С первых же дней появления Меркушкина в Самаре стало понятно, что новый глава региона начнет отодвигать интересы ВПГ на дальние позиции. В то же время следует понимать, что под глобальную реновацию нужно было искать своего инвестора. Времени на это было в обрез. В результате Николай Меркушкин ограничился переносом стадиона в район радиоцентра и ремонтом за счет некоммерческой организации «Региональный оператор Самарской обл. «Фонд капитального ремонта» фасадов домов (см. «Хронограф» №20 (630) от 26.06.17), судя по всему, предназначенных под снос.

Опасность медвежьих услуг

Прошло пять с небольшим лет, и ситуация для ВПГ вновь развернулась на 180 градусов. 27 сентября на пленарном заседании СГД помимо Азарова вдруг появился и Бурнаев. Заметную публичную активность начал проявлять Арсентьев и, что самое неожиданное, Шатохин. Чем занимался Рубаков в этот день, тоже известно. Словно был дан незримый сигнал — команда реноваторов снова в сборе.

На следующий день, 28 сентября, подконтрольная ВПГ газета «Самарское обозрение», словно под чью-то диктовку разместила серию материалов, свидетельствовавших о желании побыстрее разморозить программу реновации. Так, например, в статье с названием «Периферия уйдет в будущее» прямым текстом об этом: «Смена власти в Самарской обл. неизбежно означает ревизию градостроительной политики... Эксперты не сомневаются, что политика Николая Меркушкина по стимулированию объемов сдачи жилья продолжится и его преемником, Дмитрием Азаровым, но надеются на более гармоничное развитие города». Далее шел материал «Пути разошлись». В нем буквально с первых строк: «Возвращение Дмитрия Азарова ведет к возобновлению дискуссии о развитии улично-дорожной сети Самары». Явно просматривается направление, в чью сторону брошен вызов.

Крупнейшими поставщиками Меркушкину статистики по росту темпов строительства жилья были периферийные проекты — это «Корпорация Кошелев» (основатель Владимир Кошелев) с проектом «Крутые Ключи» и «Кошелев Парк», ГК «Амонд» (основатель Ростик Хугаев) с проектом «Волгарь», а также ГК «Древо» (основатель Николай Чудаев) с проектом «Южный город». Все трое — прямые конкуренты проекту реновации Самары. И, естественно, в «глобальную консолидацию элит» они не попадали.

Сейчас группа Кошелева застраивает прилегающие к Самаре с северо-востока территории Волжского р-на, куда по программе реновации переселять самарцев уже нельзя. Кроме того, Кошелев умудрился построить свои районы на местах, где, судя по всему, должна пройти одна из транспортных магистралей север — юг. Хугаев и Чудаев заняты освоением южных приграничных территорий Самары. Понятно, что если бы началась комплексная застройка в черте города, то продажи у девелоперов Кошелева, Хугаева и Чудаева могли бы резко упасть. Это в их планы не вписывается. Но вполне устроит тех застройщиков, кто за время губернаторства Меркушкина ощутил на себе работу маркетингового пылесоса «Корпорации Кошелева», проектов «Южный город» и «Волгарь» по вытягиванию из Самары всех тех, кто пока еще готов приобретать жилье. Стоит также напомнить, что Самара хоть и город-миллионник, но рынок жилья здесь все же имеет пределы. Лоббисты и потенциальные бенефициары программы реновации Самары прекрасно осознают, что если не отключить этот пылесос, то предложение на первичном рынке жилья Самары может превысить спрос.

Примерный алгоритм действий гипотетической команды нового главы региона Азарова по переходу «на более гармоничное развитие города» вполне предсказуем. Начать могут с пересмотра приоритетов по поддержке финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры. Во временном правительстве главы Самарской обл. Азарова обязательно найдутся те, кто, даже не спросив у него (полагая, что таким образом окажут шефу услугу, но не понимая, что медвежью), поднимут вопросы: зачем бюджет оплачивает строительство огромной школы и детских садов на территории еще даже не построенного пос. Кошелев Парк (см. «Хронограф» №23 (633) от 17.07.17), и не логичнее ли строить за бюджетный счет школу и детские сады в Самаре, где люди уже живут? Следующим будет вопрос целесообразности строительства туда дороги. Параллельно есть кому организовать массированное информационное сопровождение преимуществ новых проектов, реализация которых будет начата в рамках «развития застроенной территорий» Самары. Безусловно, заказчиками такого сценария будут те застройщики и бизнес-элиты, кто сегодня наперегонки побежал консолидироваться вокруг Азарова. Не следует забывать и о «стратегическом инвесторе». Кроме того, упущенные пять лет не вернешь. Это значит, что реновацию никак нельзя начинать до окончания ЧМ-2018. В общем, грядущая консолидация элит по избирательному принципу сулит новому главе региона массу сложностей. А ведь эти элиты вряд ли вообще интересуют тонкости политических реалий, на гранях которых сегодня приходится балансировать Азарову, находясь в статусе врио губернатора.

Важнейшим условием АП РФ при назначении Азарова новым главой Самарской обл. стало создание иллюзии преемственности по отношению к ушедшему в отставку губернатору Меркушкину. Это, конечно, противоречит корпоративным интересам элит, пролоббировавших ротацию губернаторов в Самарской обл. Однако не в их интересах открыто игнорировать условия АП РФ. Отсюда вытекает другая, куда более сложная задача: организовать передел экономических сфер влияния в регионе без шума.

Убрать с рынка Кошелева, Хугаева и Чудаева — это значит начать передел сфер влияния в строительном бизнесе. Сделать это тихо вряд ли возможно. В ответ со стороны АП РФ могут последовать определенные меры, поскольку еще одной задачей для Азарова является консолидация региональных элит. Причем, как показывает практика, в Москве эту консолидацию могут видеть несколько иначе, чем в Самаре. Ведь в преддверии выборов президента РФ в марте 2018 г. нестабильная ситуация в регионе может негативно сказаться на результатах голосования.