Нарушитель с креативом

Сейдамет Абреков

Рано радоваться

Речь идет о строительстве в Центральном р-не Тольятти комплекса многоквартирных домов на пересечении ул. Баныкина и ул. Жилина (рядом с лесом). Ранее не только факт появления квартир в этом объекте, но и его появление на прилегающем к лесу земельном участке также в судебном порядке были поставлены вне закона.

Из материалов арбитражного дела №А55-15641/2016 (о признании права собственности за ООО «Воробьевы горы») усматривается, что мэрия Тольятти не хотела выдавать ООО «Воробьевы горы» разрешение на строительство и тому были причины. Без этого документа застройщик не мог оформить право собственности на объект. По этому в просительной части «Воробьевы горы» указа ли: «Признать право собственности ООО «Воробьевы горы» (ИНН 6323058231) на объект недвижимого имущества «Здание многоцелевого использования с универсальным спортивно-развлекательным комплексом» общей площадью 25 846,8 кв. м, количество этажей 8, этажность 7, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0304060:0028, по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, Центральный р-н, по ул. Баныкина, юго-восточнее спорткомплекса «Кристалл», состоящий, в т.ч. из 88 квартир площадью 12977,6 кв. м».

Были указаны основания, на которые опиралась мэрия Тольятти, отказывая в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. Как оказалось, данный объект должен был пройти процедуру строительного надзора. «После завершения строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства ... органом государственного строительного надзора должна проводиться проверка, по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения», — говорится по этому поводу в решении суда. Вот тут как раз и произошла загвоздка. «После июля 2015 г. проверки ГИСН в отношении объекта не проводились. Государственной инспекцией строительного надзора (ГИСН) заключение о соответствии объекта капитального строительства по окончании строительства не выдавалось», — констатировал суд. В связи с такими обстоятельствами, лицам, обратившимся от имени «Воробьевых гор» в мэрию г.о. Тольятти за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, было отказано. «Уведомлением от 10 июня 16 г. №4452/5 истцу было отказано в выдаче разрешения в связи с отсутствием заключения органа строительного надзора о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов», -стало известно из решения суда.

Но, как оказалось, «Воробьевы горы» пошли другим путем. «Истцом в материалы дела представлено экспертное заключение ООО «Экспертиза пожарной безопасности» от 9 июня 2016г. № 09/16, в соответствии с которым обеспечена пожарная безопасность объекта. Истцом в материалы дела представлено техническое заключение ООО «Капитальный проект», согласно которому обследуемый объект соответствует требованиям технических регламентов и проектной документации. Согласно экспертному заключению от 17 мая 2016 г. №3117 (т.1 л.д.70-84) объект соответствует требованиям о радиационной безопасности. Технические характеристики объекта подтверждены техническим паспортом», — сказано по этому поводу в решении суда. В результате суд признал право собственности «Воробьевых гор» на этот объект. Но точку в этой истории ставить рано. Потому как сам факт признания права собственности не приведет к тому, что этот объект будет поставлен на регистрационный учет. А без него продавать квартиры «Воробьевым горам» будет не просто.

Творчество чиновников

Объекты «Воробьевых гор» возводятся уже почти 10 лет. За это время у компании несколько раз менялись собственники, и несколько раз менялось руководство Тольятти.

Отметим, что мэрия Тольятти далеко не всегда была настроена критически по отношению к документам, которые подавала и получала компания «Воробьевы горы». Сегодня директором и совладельцем ООО «Воробьевы горы» является Михаил Сивань — брат Андрея Сиваня, погибшего в ДТП, произошедшем 20 января 2016 г. в Самаре на Волжском ш. Погибший был начальником отдела надзорной деятельности г.о. Тольятти, Жигулевск и м.р. Ставропольский Главного управления МЧС России по Самарской обл. Был способен на многих бизнесменов навести ужас.

Разрешение на строительство объекта №RU63302ООО-09 было выдано «Воробьевым горам» еще 4 марта 2009 г., сроком действия до 4 марта 2013 г. По окончании этого срока разрешение на строительство неоднократно продлялось, сначала до 31 января 2016 г., затем до 31 января 2018 г. Отдельные чиновники даже серьезно рисковали, причем не только репутацией, участвуя в творческом процессе по написанию и редактированию разрешений на строительство. Ведь изначально речь шла о том, что «Воробьевы горы» должны были построить возле леса спортивно-развлекательный комплекс, а не многоквартирные дома. Речь о квартирах пошла уже позже. Такой прием позволил обойти процедуру получения земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, через торги.

По поводу же персональной благосклонности чиновников мэрии г. о. Тольятти следует отметить особую роль руководителя департамента градостроительной деятельности мэрии г.о. Тольятти Сергея Арзамасцева и его руководителя на тот момент заместителя мэра Тольятти (2008-2012 гг.) по строительству и земельным ресурсам Николая Трохачева. Прокурорская проверка даже установила в действиях Арзамасцева признаки нарушения Градостроительного кодекса, в т.ч. и потому, что Арзамасцев не имел права вносить изменения в ранее выданное «Воробьевым горам» разрешение на строительство. Арзамасцев, по мнению прокуратуры, якобы превысил должностные полномочия. Но каким-то чудесным образом вопрос удалось замять.

При этом история с землеотводом и сопроводительной документацией на реакции одной только прокуратуры далеко не была закончена. По крайней мере, желание руководства «Воробьевых гор» зарегистрировать свой объект не нашло понимания в структурах Росреестра. На эту тему «Воробьевы горы» долго и упорно судились с Росреестром, стороны прошли два круга судебных процессов по маршруту «первая-вторая-третья» инстанции. Но последний принятый судебный акт четко указал на правоту доводов именно Росреестра. Несмотря на это в помещениях домов «Воробьевых гор» кто-то уже живет. Чтобы убедиться в этом, достаточно понаблюдать за домами в течение суток. Это должно стать серьезным поводом для проверок со стороны надзорных и контролирующих органов. Если жилье не зарегистрировано, то проживающие в нем лица так-же не могут быть зарегистрированы по месту своего фактического проживания. Этим умело пользуются те, кто практикует размещение граждан без регистрации. В других местах их не примут. А тут, пожалуйста: размещайся.

29 июля 2016 г. Арбитражный суд Поволжского округа вынес соответствующее постановление. В нем как раз очень скрупулезно разбирались все нюансы того, каким образом земельный участок был передан «Воробьевым горам» и как именно появлялись разнообразные редакции разрешений на строительство. «Воробьевы горы» продолжали настаивать на том, что арендные отношения между компанией и мэрией Тольятти существуют с 9 марта 2006 г., т.е. до вступления в силу новой редакции п. 15 ст. 3 ФЗ №137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ», в соответствии с которым до 1 марта 2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов. А после этой даты -только через торги.

Разобравшись во всех хитросплетениях, суд кассационной инстанции указал: «Таким образом, после 1 марта 2007 г. для жилищного строительства земельный участок не мог быть предоставлен в аренду без проведения аукциона. В спорном случае обществу было предварительно согласовано место размещения объекта 11 февраля 2005 г. (до 1 октября 2005 г.), однако договор аренды земельного участка для строительства здания был заключен с обществом на основании постановления мэра г. о. Тольятти от 16 ноября 2007 г. № 3597-1/п только 11 декабря 2007  г., т.е. после 1 марта 2007 г.».

Показательно, что договор аренды был заключен в то время, когда мэр Тольятти (2000-2008 гг.) Николай Уткин уже находился под арестом в сизо, а следующий мэр Тольятти (2008-2012 гг.) Анатолий Пушков еще не вступил в должность. Мэром Пушков стал 14 марта 2008 г. Причем за решетку мэр Уткин отправился как раз по причине деяний, совершенных на земельной теме. После ареста в мае 2007 г. Уткина в мэрии Тольятти царило нечто похожее на безвластие. Подобные условия способствуют тем, кто под прикрытием творческих порывов вдруг начал находить решение давним проблемам. Как было отмечено выше, именно в этот удивительный период хозяева проекта «Воробьевы горы» получили путевку в жизнь.

Все еще впереди

Суд не только указал на незаконность землеотвода, но и на сомнительность нахождения в составе объекта 88 квартир. «Апелляционным судом установлено, что в 2009 г. в ходе строительства указанного здания обществом была произведена корректировка проектной документации: в раздел 3 (архитектурно-строительные решения) рабочего проекта были внесены изменения, согласно которым на 2-5 этажах здания предусмотрены по одной 2- и 3-комнатной квартире и по две 4-комнатных, на 6-7 этажах — по две 4-комнатных и по одной 5-комнатной квартире... Последующее внесение изменений в разрешение на строительство в части включения в общую площадь здания 88 квартир по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для жилищного строительства», — четко указал суд.

Подобные выводы не имеют двоякой трактовки. Соответственно, суд в очередной раз сделал вывод о правомерности отказа Управления Росреестра по Самарской обл. осуществить государственную регистрацию права собственности «Воробьевых гор» на спорный объект незавершенного строительства.

А теперь вернемся к тому, что стало последним поводом вновь обратиться к теме этой застройки. Похоже, что «Воробьевы горы», не получив возможность зарегистрировать объект, обратились в суд, чтобы тот поспособствовал выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с последующим получением права собственности на объект. И -о чудо! — суд (по крайней мере пока первой инстанции — Арбитражный суд Самарской обл.) встал на сторону «Воробьевых гор». Признал право собственности на спорный объект. Причем, что характерно, в ходе этого процесса вопрос о правах «Воробьевых гор» на земельный участок не муссировался. Что само по себе странно. Как можно было говорить о законности объекта, если не только характеристики самого объекта, но и его законность нахождения на земельном участке поставлены под большой вопрос? Если не сказать жестче. Соответственно, при новом заходе в Росреестр «Воробьевы горы» рискуют вновь нарваться на отказ, тем более что база под это уже подведена. А значит, на подобные же проблемы могут нарваться и те, кто приобретет под видом квартир сомнительные площади то ли в жилом доме, то ли в спортивно-развлекательном комплексе.

Возможен и более жесткий сценарий. В Москве, например, благодаря жесткой и принципиальной позиции мэра Сергея Собянина объекты, не имеющие права на землю, просто попадают под снос. В Тольятти подобных прецедентов еще не было. Но все когда-то происходит в первый раз.

Между тем буквально сразу после вынесенного 3 октября решения в пользу ООО «Воробьевы горы» в арбитраж обратились со своими претензиями несколько компаний. 10 октября в суд поступило заявление от ООО «Группа Ренессанс Страхование» о взыскании с ООО «Воробьевы горы» задолженности в размере 250 тыс. р. А уже 18 октября о претензиях к ООО «Воробьевы горы» в суд заявило ООО «Аверс». Свои требования в ООО «Аверс» оценили в размере 1,256 млн р. На первый взгляд, суммы относительно скромные. Однако в этом можно усмотреть некую тенденцию.

По сути, контрагенты ООО «Воробьевы горы» увидели, что у компании Михаила Сиваня появился шанс оформить в собственность крупный объект недвижимости. Следовательно, у него появляется крупный актив, который его контрагенты могут начать расценивать как гарантию возврата своих средств. Не исключено, что на горизонте вскоре могут обозначиться и куда более крупные кредиторы Сиваня и его «Воробьевых гор». Если дело примет такой оборот, то потенциальным дольщикам «Воробьевых гор» не помешает стать более бдительными.