Нереализованный потенциал

Павел Соколов

Иллюзий больше нет

Долгое время отношение к земельной собственности в России практически никак не регламентировалось. Это стало причиной того, что понимание истинной ценности земли как объекта недвижимого имущества было существенно размыто. Сознание того, что земля принадлежит государству, то есть никому, стало одним из последних наследий советского периода истории России, которому предстояло измениться буквально несколько лет назад. Еще совсем недавно не имело широкого распространения понятие кадастровой оценки земли. Распределение земельных участков было одним из самых теневых и непрозрачных видов деятельности чиновников всех уровней власти. Цена отводимой земли устанавливалась по только им одним известным и понятным нормам. Не существовало единых правил. Это создало огромную массу спекуляций на тему земельных взаимоотношений. Зачастую вопросы землеотводов заканчивались судебными разбирательствами между структурами, считающими себя собственниками одного и того же участка.

Но ситуация начала существенно меняться в лучшую сторону. Исполнительным органам муниципальной и федеральной власти федеральным законодательством предписано осуществлять продажу земли только на основании ее кадастровой стоимости. Утверждены методики расчета. Причем эти методики доступны любому, кто пожелает это сделать. Более того, практически в каждом городе уже существует ряд специализированных независимых компаний, готовых выполнить эту работу и назвать истинную стоимость того или иного участка. Наглядный случай, сметающий сложившиеся стереотипы о том, что земля может быть дорогой только в центре города, произошел в Тольятти в начале 2005 г. После того как с 1 января 2005 г. в Тольятти начала действовать новая методика дифференцированного расчета арендной платы на основе кадастровой стоимости земли, выяснилось, что стоимость участков, расположенных в промкомзоне Центрального района вдоль улиц Ларина и Базовая, ничуть не уступает стоимости участков ряда центральных улиц города. Нет ничего удивительного, что многих это известие повергло в шоковое состояние (см. «Хронограф» №4 (76) от 07.02.05). Хотя удельные показатели кадастровой стоимости земли для каждого кадастрового квартала Тольятти были отдельно определены на основании работ, выполненных ФГУП «ВолгоНИИгипрозем» и ФГУП Поволжский кадастровый центр «Земля». Результаты этой работы были опубликованы в приложении к постановлению губернатора Самарской области №254 от 03.07.03 «Об утверждении государственной кадастровой оценки земель поселений Самарской области».

Сегодня, спустя полтора года, к обитателям улиц Ларина и Базовая пришло понимание того, что их бизнес располагается на весьма дорогостоящих землях, так как именно этой территории было суждено стать одним из эпицентров бизнес-активности Центрального района г. Тольятти. Хотя он и находится на самой окраине города.

Столичный опыт — регионам

В последнее время обнаруживается все больше примеров, свидетельствующих о том, что земля может являться объектом не только частной собственности, но и инструментом для вложения и приумножения капитала. Это подтверждается тем, что стоимость земли начала резко расти. Особенно это относится к территориям, расположенным вблизи крупных поселений. Причем для столичных городов это уже стало нормой. Это обусловлено тем, что развитие городов не может осуществляться за счет внутренних территорий. Причина не только в том, что внутри города возможна только точечная реализация инвестиционных проектов, связанных со строительством новых объектов недвижимости. Реализовать свои бизнес-замыслы в центре города инвесторам мешает масса ограничений объективного характера. Это необходимость вписаться в имеющийся архитектурный ансамбль, соответствие функциональной особенности микрорайона (практически невозможно получить разрешение на строительство развлекательного мегакомплекса внутри «спального» района), ограниченные возможности инженерной инфраструктуры и так далее.

Нагляднее всего это происходит в Москве. Буквально в течение последних нескольких лет столица получила стремительное развитие в районе МКАД. Главным образом благодаря инвестициям в строительство крупных торговых и развлекательных комплексов. Вслед за ними за пределы МКАД потянулись и строители жилья. Данный процесс в разы увеличил ценовую привлекательность земли ближайшего Подмосковья.

В июне об этом смогла узнать вся страна. Яркой иллюстрацией послужил конфликт вокруг выселения жителей частного сектора в пос. Южное Бутово.

Власти Москвы пожелали построить на территории поселка крупный многоэтажный жилой комплекс. Жителям частных домов, подлежащих сносу, была предложена компенсация исходя из старых норм расчета стоимости земли, которые действовали еще задолго до того, как цена земли за МКАД выросла в разы. Вполне логично, что люди требовали компенсацию исходя из рыночной стоимости занимаемых ими участков.

Стоит отметить, что продажа земли по рыночной стоимости стала одним из основных источников бюджетных поступлений в казну Московской области. Это позволило губернатору Борису Громову превратить Московскую область в один из преуспевающих субъектов РФ.

Сотка земли в непосредственной близости от МКАД в отдельных случаях превышает $15 тыс. И это не предел. Цены на землю в Подмосковье продолжают расти. За последние полгода рост составил в среднем 35%, а на Рублевском шоссе цена сотки земли увеличилась на 70%. На других трассах западного направления рост составил от 20% до 30%. Как отмечают аналитики оператора недвижимости Penny Lane Realty, причиной сложившейся ситуации является появление большого количества профессиональных лэнд-де-велоперов, которые играют на постоянном повышении цен на землю.

Однако всем известный факт гласит: то, что получило распространение в Москве, неминуемо получит развитие в регионах. Самарская область один из немногих субъектов РФ, в котором быстрее всего находят применение столичные бизнес-стандарты. Область уже является одним из ключевых промышленно-финансовых и логистических центров Поволжья. Московские инвесторы активно вкладывают средства в регион. Такой сектор, как строительство, не может их не интересовать.

После того как федеральным центром была начата широкомасштабная работа с привлечением правоохранительных структур по созданию в Самаре и Тольятти конкурентной среды в сфере выделения участков под застройку, возможности столичных застройщиков в Самарской области могут существенно усилиться. В силу более мощных финансовых возможностей они смогут приобретать землю по более выгодным для продавца ценам. В связи с этим эксперты «Хронографа» прогнозируют возможный резкий рост стоимости земель, расположенных в направлениях стратегического развития г. Тольятти, предусмотренных генеральным планом.

Между тем в Тольятти уже известны случаи, когда инвестор согласился выкупить участок из расчета $1,2 млн. за га под жилую застройку (см. «Хронограф» №24 (143) от 10.07.06).

Три способа оценки

Существует несколько методик оценки рыночной стоимости земли. Самым надежным в мировой практике принято считать метод сравнения продаж. Приемлемая точность его результатов обеспечивается наличием большого массива достоверной и доступной информации о состоявшихся сделках купли-продажи участков земли в данном районе и по каждой статье земельного рынка. В российской практике земельный рынок малоразвит, а статистика, необходимая для проведения оценки, отсутствует, поэтому оценщик не располагает полнотой информации о сделках купли-продажи и может ориентироваться только на цены предложения или спроса с внесением последующих корректировок. Другим достаточно эффективным методом оценки можно считать метод соотнесения. Он состоит в выявлении нормального соотношения стоимости земельного участка и его улучшений. Это соотношение обладает достаточной устойчивостью в каждом сегменте рынка недвижимости. Суть метода заключается в том, что сначала одним из методов определяется рыночная стоимость объекта недвижимости, который может быть построен (или расположен) на этой земле (вместе со стоимостью земельного участка). Затем из нее вычитаются стоимость его строительства (реконструкции), включая прямые затраты и накладные расходы, стоимость финансирования (кредита) и «разумный» предпринимательский доход (с учетом степени риска). Остаток может рассматриваться как экономически обоснованная оценка рыночной стоимости земли.

Еще одним методом является метод разбивки на участки. Он представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования оцениваемой территории, не имеющей аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, где решается вопрос их рационального перспективного освоения. Разбивка на участки, соответствующие типичным в данном районе условиям рыночных продаж, позволяет не только обосновать оптимальную гипотезу развития, но и оценить инвестиционную привлекательность всего земельного массива.

Так или иначе, но сам факт наличия методов оценки рыночной стоимости говорит о том, что существует практика их использования. На фоне начавшихся тенденций по созданию рыночных отношений в сфере земельных отношений, инициированных федеральными органами власти, земле, несомненно, предстоит стать в России одним из национальных богатств наравне с сырьевыми ресурсами.

"Хронограф" будет следить за развитием событий