Виктор Клевлин:

Егор Кошеров

- Виктор Николаевич, в реформировании жилищно-коммунального хозяйства одной из основных проблем всегда было воспроизводство жилого фонда. Этим объясняется желание управляющих компаний работать с новыми фондами. Старое жилье в ближайшей перспективе так и должно остаться вне рыночных отношений. В таком случае о какой реформе может вообще идти речь?

- Никакого противоречия между реалиями и реформой нет. Есть противоречие между интересами субъектов рынка ЖКХ и существующей чиновничьей системой управления.

Закон о приватизации и Жилищный кодекс сохраняют обязательства наймодателя перед новым собственником по капитальному ремонту домов. Между тем недоремонт в Тольятти растет. Не происходит воспроизводство жилых фондов. При этом в Тольятти восстановлению подлежит практически все. Необходимо поставить задачу и назвать ее цену. Это 4 млрд. р. Ее надо свернуть в течение четырех лет. Потому что по 2010 г. включительно нужно отремонтировать весь жилищный фонд, который мы называем старым. Это задача, поставленная правительством, необходимо ее поставить и перед местным самоуправлением. Чтобы решить эту задачу, необходимо привлекать инвестиции. Только благодаря этому можно добиться кардинальных изменений в ЖКХ.

- Вы считаете, что в ЖКХ могут появиться лишние деньги на возврат инвестиций?

- Сегодня муниципалитет устами вице-мэра Николая Ренца заявляет, что на конкурентную среду приходится не более 15% от собираемых с населения средств. Этого в лучшем случае хватит на текущий ремонт, уборку территории и другие подобные работы. Остальное должно уходить коммунальщикам. Иначе говоря, ни о каком капитальном ремонте жилфонда не может быть и речи.

Между тем жилищный фонд -это колоссальный имущественный комплекс с очень высокой капитализацией. Однако норма отчислений на воспроизводство неадекватно занижена. Необходимо привести ее к нормальным объемам.

Чтобы было понятно, взглянем на цифры. Объем платежей населения в Тольятти составляет 6-7 млрд. р. в год. Значит, на долю коммунальщиков, по версии Ренца, приходится 5-6 млрд. Если мы сможем вывести из этой суммы 20% на рынок капитального ремонта, то получится 1-1,2 млрд. р. в год. В отведенные четыре года мы как раз получим необходимые 4 млрд. Теперь посмотрим, какими ресурсами мы располагаем для реализации наших намерений.

В первую очередь — учет потребляемых ресурсов. За счет учета снижаются платежи. У нас уже есть опыт. Приборы учета окупаются. А высвободившиеся средства нужно использовать для возврата инвестиций и выполнения программы ремонта. Мы просчитывали варианты возврата средств. В системе ЖКХ можно привлекать средства под 10%. Не исключены и более выгодные варианты. Это может стать хорошим бизнесом, но пока правит государство, а не рынок.

Еще один ресурс — имущество человека. Сегодня никто не задумывается над тем, что вместе с приватизированной квартирой собственник получает право на владение так называемыми местами общего пользования. Это имущество, которое решением мэра передано на баланс муниципальных предприятий. Сегодня собственники никакого участия в управлении своей собственностью не принимают.

Следующее — сетевые потери. Сегодня они составляют до 20%. Но если к собственнику придет предприятие и предложит 10%, то он заключит договор с ним.

Человек как платил, так и будет платить. Однако направление этих средств резко меняется в сторону имущества собственника.

- Почему же эти высвобожденные средства не используют для снижения платежей?

- Это заблуждение. Нельзя ставить вопрос о снижении на этапе, когда нужно ремонтировать жилфонд. Зачастую ТСЖ снижают цены на обслуживание дома только потому, что он новый. Однако пройдет 7-8 лет, и он так же будет нуждаться в ремонте. В результате чего собственникам необходимо будет заплатить большую сумму сразу. Объем платежей населения должен формироваться исключительно исходя из задачи воспроизводства. Уже хотя бы потому, что основной объем жилья старый.

И вот тут возникает другая задача — привлечение инвестиций. Раз мы ставим такую цель, то должны объяснить инвестору, подо что и под какие гарантии мы это делаем. Здесь и начинает работать институт собственников жилья. Сначала создается ТСЖ. Следующим ходом становится решение товарищества о работе с его имущественным комплексом. Речь идет о том, что этот имущественный комплекс может использоваться как залоговый инструмент для обеспечения привлеченных средств.

Кроме этого, мы должны объяснить инвестору, что за счет привлеченных инвестиций мы реструктуризируем расходы. Уменьшаем долю коммунальных платежей, увеличиваем имущественную долю. Из коммуналки выбрасываем сбытовую и сетевую часть. Эти части также попадают в конкурентную среду. При этом высока вероятность участия сбытовых компаний в уставном капитале компаний управляющих. Когда человек создаст ТСЖ, он получит в распоряжение свою долю имущества. Далее, он это собственное имущество кому-то передаст на обслуживание и заключит договор с тем, кто предложит наиболее выгодные условия. Это уже конкурентная среда. Вот против этого и выступает чиновник. А помогает ему неорганизованный собственник, который, вместо того чтобы учиться эффективно хозяйствовать, пишет жалобы.

- На деле мы сталкиваемся с тем, что собственник сегодня не организован. И организовываться ни в какие ТСЖ не хочет. Люди просто не хотят брать на себя управляющие функции, предпочитая, чтобы за них все делал муниципалитет. Как выходить из этой ситуации?

- Как ни странно, но именно муниципалитет должен сыграть здесь решающую роль. Муниципалитет -это собственник, который владеет примерно 30% жилфонда. Кроме того, законом на него накладывается ряд обязательств. Это и есть тот институт, который должен всем этим управлять и одновременно участвовать в качестве долевого заказчика. Мы прекрасно понимаем, что рядовой владелец квартиры боится управлять своим имуществом во многом из-за недостаточной квалификации. Именно мэрия способна обеспечить эффективное управление, хотя бы на начальном этапе. Но для этого муниципалитет должен стать таким же собственником, как и обыкновенный житель города. Хотя, имея большую долю, мэрия сможет существенно влиять на принимаемые решения. Здесь вступают в силу те же механизмы, что и в любом акционерном обществе, при этом возникает необходимость в работе департамента ЖКХ В качестве высококвалифицированного представителя собственника.

- Но департамент ЖКХ сам стремится стать акционерным обществом...

- В муниципальном ЖКХ мы наблюдаем замещение функций. Поэтому нет логики, нет эффективного управления и нет качественного предоставления услуг. Мы уже говорили, что муниципалитету принадлежит примерно 30% жилфонда. Департамент должен заниматься именно этими 30%, выполнять представительские функции в ТСЖ как крупный акционер. К тому же большинство других собственников не являются квалифицированными специалистами в области ЖКХ. Поэтому на департамент автоматически возлагается функция единого заказчика по обслуживанию жилфонда. Отсюда планирование и освоение средств. Все термины становятся понятными, а система — прозрачной.

Эксперты отмечают еще один странный момент в принятом коллегией втором этапе реформирования ЖКХ: отсутствие предложений по развитию и созданию ТСЖ. Между тем это фактически единственная эффективная форма управления жилфондом, которую предусматривает новый Жилищный кодекс РФ. Власть озабочена созданием рынка в сфере обслуживающих организаций, но ничего серьезного не предлагает в качестве помощи населению по созданию товариществ собственников жилья. Население сегодня не знает, с чего начать и как управлять своим жилфондом, с какими организациями заключать договоры, как производить расчеты. Впрочем, по мере реализации плана реформирования ЖКХ городские власти будут все более дистанцироваться от проблем, связанных с этой сферой, так что неудивительно, что мэрия мало заботится о просвещении населения.

Если идти к рыночным отношениям в сфере ЖКХ, то надо использовать цивилизованный путь: создавать ТСЖ как основного потребителя услуги. Пока всего этого нет, говорить о реформе серьезно нельзя.

- Парадокс нынешней ситуации заключается в том, что власть заинтересована в сохранении существующей структуры ЖКХ, даже если ее придется внешне преобразовать. Население также не стремится брать власть в свои руки. Каким же образом разорвать этот замкнутый круг?

- Я так понимаю, что инициировать все это может губернатор. Квартплата повышается — народ выходит на улицы и требует ее снижения. Сегодня соцподдержка выведена на региональный уровень. В ЖКХ это может сработать. Рост субсидий на коммунальные платежи станет индикатором низкой эффективности работы всей структуры ЖКХ того или иного муниципального образования. Прекратить этот процесс можно, только запустив процесс реформирования.

- Что нужно сделать в первую очередь, чтобы процесс реформирования наконец начался?

- Необходимо сделать еще две вещи. Первое: местное самоуправление должно принять нормативный акт о срочном моратории по налогу на землю для физических лиц — членов ТСЖ. Второе: на уровне губернии необходимо обеспечить формирование сетевых тарифов на основе транспортного объема и протяженности. Тогда сетевая система попадет в конкурентную среду. О необходимости этого мы уже говорили.

Рынок расставит все по своим местам. И только рынок заставит предприятия ЖКХ считать каждую копейку в собираемых с населения средствах.

Ссылка:

Квартплата повышается — народ выходит на улицы и требует ее снижения. Сегодня соцподдержка выведена на региональный уровень. Рост субсидий на коммунальные платежи станет индикатором низкой эффективности работы всей структуры ЖКХ того или иного муниципального образования. Прекратить этот процесс можно, только запустив процесс реформирования.