Застройщик предупреждает

Андрей Неретин

Коалиция против застройки

Глава г.о. Самара Елена Лапушкина встретилась с жителями ул. Солнечной по вопросу планируемой многоэтажной жилой застройки на земельном участке возле дома №40. Собственником земли является ООО «Скиф», где учредителями в равных долях выступают руководитель организации Алексей Василенко, Сергей Наметкин, Николай Галкин и Андрей Крюков. Люди выступают против строительства очередного высотного здания. Они обеспокоены тем, что инфраструктура микрорайона может не выдержать такой нагрузки.

Конфликт между гражданами и застройщиком обострился весной текущего года, когда жители ближайших домов заметили активность на территории предполагаемого строительства. В апреле на сайте www. change.org от имени жителей ЖК «Боярский двор», «Радужный» и «Элит» была размещена петиция на имя губернатора Самарской обл. Дмитрия Азарова под названием «Запретите застройку земельного участка вдоль ул. Солнечная многоэтажными домами!». В петиции указано, что существующие коммуникации и социальная инфраструктура микрорайона и без того перегружены. Более того, авторы петиции отмечают, что спорный земельный участок изначально предполагалось использовать в иных целях. «При покупке квартиры в ЖК «Боярский Двор» в плане на данном участке было запланировано место для прогулок с лавочками и футбольным полем. Что укладывается в рамки программы повышения качества жизни населения Российской Федерации», — сказано в петиции, которую подписали более 700 чел.

Жители обратились в комиссию по землепользованию и застройке при главе г.о. Самара (КЗЗ) с просьбой изменить зону с Ц-3 (общественно-деловая зона районного значения) на зону Ц-4с (общественно-деловая зона для размещения объектов спортивно-зрелищного назначения), чтобы не допустить жилую застройку на соседней территории. Администрация г.о. Самара отреагировала на обращение граждан. 7 мая департамент градостроительства г.о. Самара обратился в КЗЗ с вопросом о смене зонирования земельного участка с кадастровым номером (КН) 63:01:0704004:3844. По данным Публичной кадастровой карты Росреестра, его площадь составляет 1,17 га. Поставлен на кадастровый учет 12 февраля 2021 г. Его вид разрешенного использования: «для многоэтажной застройки», по документу: «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

21 мая КЗЗ приняла рекомендацию главы г.о. Самара о проведении публичных слушаний по смене правового зонирования земельного участка, принадлежащего на праве собственности ООО «Скиф». Однако застройщик посчитал, что чиновники вышли за рамки закона. ООО «Скиф» обратилось в самарский арбитраж с требованием признать незаконными действия департамента градостроительства и КЗЗ по вопросу смены зонирования земельного участка. Истец также заявил ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета на принятие решения о проведении публичных слушаний по данному вопросу. Однако суд ходатайство ООО «Скиф» оставил без удовлетворения. Предварительное заседание назначено на 24 июня (дело №А55-14092/2021).

Сортиры для приватизации земли

Несмотря на то что земельный участок с КН 63:01:0704004:3844 был поставлен на кадастровый учет лишь 12 февраля 2021 г., в действительности он имеет давнюю историю. Еще 15 сентября 2016 г. администрация г.о. Самара издала постановление №171 о предоставлении ООО «Скиф» земельного участка площадью 1,26 га в аренду «для строительства клуба многоцелевого значения». В феврале 2017 г. департамент градостроительства утвердил градостроительный план земельного участка с назначением «для строительства клуба многоцелевого значения». 30 августа 2017 г. ООО «Скиф» получило разрешение на строительство. В 2018 г. ООО «Скиф» на огромном участке построило 3 странных сооружения площадью 177,2 кв. м, 8,5 кв. м и 4,4 кв. м. Внешний вид потрескавшихся и местами уже отвалившихся стен позволяет предположить, что постройки сделаны из гипсокартона. Однако в Публичной кадастровой карте Росреестра данные конструкции классифицируются как «объекты капитального строительства» с бетонными стенами. Объекты именуются как «клуб многоцелевого назначения». Впрочем, как указывают наблюдатели, этот «многоцелевой клуб» ни дня не функционировал и его назначение до сих пор остается непонятным. Сейчас постройки больше напоминают отхожее место.

12 декабря 2018 г. в связи с вводом объектов в эксплуатацию договор аренды земельного участка площадью 1,26 га был расторгнут. По распоряжению департамента управления имуществом г.о. Самара от 13 декабря 2018 г. данный участок был разделен на два: 0,13 га и 1,13 га. Земельному участку пл. 1,13 га был присвоен КН 63:01:0000000:28352.

25 февраля 2019 г. ООО «Скиф» обратилось к главе г.о. Самара с заявлением о предоставлении земельного участка с КН 63:01:0000000:28352 общей площадью 1,13 га в собственность по договору купли-продажи. Однако 20 августа 2019 г. администрация г.о. Самара издала постановление №595 об отказе в предоставлении в собственность за плату испрашиваемого земельного участка. Администрация сослалась на положения пп. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, указав на несоразмерность площади нежилых зданий, принадлежащих заявителю, и площади испрашиваемого земельного участка. Испрашиваемый земельный участок площадью 1,13 га существенно превышает площадь расположенных на нем «объектов капитального строительства» (общая площадь 190,1 кв. м).

19 ноября 2019 г. ООО «Скиф» обратилось в самарский арбитраж с заявлением к администрации г.о. Самара с требованием признать незаконным постановление №595 и предоставить в собственность за плату вожделенный земельный участок (дело №А55-36152/2019). В суде случилось чудо. Арбитраж встал на сторону ООО «Скиф». Для суда оказалось важным то, что ООО «Скиф» в обоснование испрашиваемого земельного участка приложило «градостроительное обоснование», согласно которому «инвестор» намеревается эксплуатировать на данной территории детские и спортивные площадки, беговую дорожку, парковку, тротуары, планирует озеленить территорию и т.п. Суд согласился с выводом из «градостроительного обоснования» о том, что «испрашиваемая площадь необходима для полноценного функционирования клуба в целом, с учетом эксплуатации расположенных на земельном участке объектов капитального строительства». В решении суда сказано: «Испрашиваемый земельный участок был сформирован и ранее предоставлен в аренду ООО «Скиф»... как единый комплекс и единый элемент планировки территории, представляющий собой клуб многоцелевого назначения для занятия спортом и иными занятиями жителей на озелененных площадках клуба. Комплексное освоение земельного участка осуществлялось согласно общему проекту строительства, утвержденному в установленном законом порядке с уполномоченными государственными органами».

По решению арбитражного суда от 27 мая 2020 г. постановление №595 было признано незаконным. Суд обязал администрацию направить в ООО «Скиф» проект договора купли-продажи земельного участка с КН 63:01:0000000:28352 общей площадью 1,13 га. Администрация с решением суда не согласилась и подала апелляционную жалобу, но 23 июля 2020 г. Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд оставил ее без удовлетворения (дело №А55-36152/2019).

Подмена функционала

Бенефициары ООО «Скиф», отсудив внушительный кусок территории в коммерчески привлекательной части Самары, быстро свернули свои декларации по планам строительства «многоцелевого клуба». В начале 2021 г. земельный участок с КН 63:01:0000000:28352 площадью 1,13 га был снят с кадастрового учета. Был поставлен на кадастровый учет земельный участок с КН 63:01:0704004:3844 площадью 1,17 га, который находится практически в тех же самых границах, что и предыдущий. Однако есть пара отличий. Если исчезнувший участок площадью 1,13 га по карте правового зонирования относился к зоне Ж-1 («Зона застройки индивидуальными жилыми домами»), то новоиспеченный участок, как было указано выше, относится к зоне Ц-3 (общественно-деловая зона районного значения). Более того, земельный участок под старым кадастровым номером имел вид разрешенного использования «клубы (залы встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения». После фокуса со сменой кадастрового номера участок теперь имеет вид разрешенного использования: «для многоэтажной застройки».

ОАЕ «Хронограф» направил запрос в ООО «Скиф» с вопросами о том, как собственнику удалось поменять правовое зонирование и вид разрешенного использования земельного участка, у которого фактически сменился кадастровый номер. Генеральный директор ООО «Скиф» Алексей Василенко ответил: «Смена правового зонирования осуществлялась по решению собственника в строгом соответствии и соблюдении требований законодательства. Порядок, процедура и сроки смены зоны определены Градостроительным кодексом РФ. Решение о смене зонирования вынесено уполномоченным органом». Руководитель фирмы отметил, что разрешение на строительство еще не получено, а противодействие граждан, по его мнению, можно расценивать как злоупотребление правами.

Очевидно, руководство ООО «Скиф» не рассчитывало, что городские власти по просьбе «трудящихся» вынесут на публичные слушания вопрос о смене правового зонирования земельного участка. Их исход выглядит предсказуемым при массовом участии жителей окрестных домов. Пока все идет именно к этому. «В ближайшее время будут проводиться общественные слушания по этому вопросу. Всех жителей я призываю принять в них участие и высказать свою позицию», — говорила Елена Лапушкина на встрече с гражданами. Пожалуй, суд является единственной инстанцией, которая может спасти компанию от публичных слушаний. Странно, что никто из участников предстоящих выборов в Самарскую губернскую думу до сих пор не воспользовался ситуацией.

"Хронограф" будет следить за развитием событий.

Комментарии

Алексей ВАСИЛЕНКО, генеральный директор ООО «Скиф»

- Тот случай, что жителям «не нравится» соседство существующих объектов либо строительство которых планируется в будущем, не может являться причиной ограничения прав собственника земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности. Вместе с тем возмущения граждан, жителей района могут быть расценены как злоупотребление правами (ст. 10 ГК РФ). Любые протестные акции, инициированные активными жителями ближайших домов, будут решаться в рамках правового поля.