Крепостные Кошелева

ИА «Центр-Инфо»

Недешево и некачественно?

16 марта Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (11ААС) определился с позицией по поводу ряда условий, содержащихся в типовых ДДУ в строительстве многоквартирных домов (МКД). АО «Специализированный застройщик «Кошелев-проект Самара» было привлечено к административной ответственности (арбитражное дело №А55-24265/2020) за то, что ущемляло права тех, кто покупал жилье в его новостройках по ДДУ.

Анализируя новость, необходимо понимать, что социальный профиль покупателей, как правило, не позволяет им претендовать на покупку жилья в центре крупного областного города или хотя бы поближе к нему, в более развитых и обустроенных районах. Как правило, переехать в МКД КПС готовы молодые семьи в самом начале совместной жизни, зачастую — с маленькими детьми. Квартиры в «Кошелеве» берут переселенцы из других муниципальных образований и даже регионов. Другая категория покупателей — это пожилые люди, оставившие жилье в центре детям и отправившиеся на выселки Самары. Иными словами, все те, для кого покупка жилья — это очень большое событие в жизни, и они тратят на него все имеющиеся семейные ресурсы.

Хотя особенной дешевизной новостройки Кошелева не отличаются. Если обратиться к специализированным сайтам недвижимости, то можно найти сведения об актуальных ценах. Для Самары в целом, по состоянию на I декаду мая, стоимость квадратного метра в новостройке в среднем составляет 46,7 тыс. р. Дороже всего метр в однушке — 50,5 тыс. р. Дешевле в трешке -42,7 тыс. р. Если обратиться непосредственно к предложениям сайта «Кошелев-проекта», то даже самые дешевые предложения готовых квартир колеблются в диапазоне 47-50 тыс. за кв. м, а конечная невысокая стоимость квартиры объясняется ее крошечной площадью, где кухня и жилая зона втиснуты в одно помещение. К примеру, такие однокомнатные квартиры площадью 22,9 кв. м Кошелев готов продавать по 50,9 тыс. р. за кв. м, что вполне укладывается в средний диапазон цен. Но есть в продаже жилье, где квадрат стоит уже 60 тыс. р. и 70 тыс. р. За такую цену можно найти жилье уже непосредственно в Самаре. Т. е. мифы о мегадоступном жилье, которым застройщик готов осчастливить всех желающих, как минимум несостоятельны. Цены вполне себе по рынку средние. Чего, если верить отзывам новоселов, совсем нельзя сказать о качестве новостроек.

Отзывы о качестве построенного и выставленного на продажу жилья уже стали хитом Интернета. В сети можно найти десятки отзывов, в которых перечислен ряд недостатков. И топ жалоб занимает именно качество жилья. Те, кто приобрел квартиры, жалуются на грибок и плесень, тонкие стены и «пенопластовые» фасады, на которые нельзя установить кондиционер (некоторые пользователи отмечают, что этот запрет даже внесен в договор купли-продажи квартиры), плохое качество инженерного оборудования и отсутствие социальной инфраструктуры.

Качество переданного покупателю жилья пользователями социальных сетей и сайтов также оценивается низко. Покупатели отмечали, что квартиры после приобретения приходилось капитально ремонтировать. Очень часто в процессе анализа можно встретить такие характеристики новостроек, как «гетто» и «урбанистический ад». «Трехэтажные домики выстроились, как бараки в концлагере. Между домами расстояние маленькое, все друг на друга в окна смотрят... Через год заметил, что в углах стал появляться грибок. Из-за него даже обои стали потихоньку отклеиваться. Пытался вывести, не получилось. Все, кто из моих знакомых купил квартиры, у всех грибок появился. Все продали уже свои квартирки и в город переехали. Не знаю, кому здесь жить нравится», — написал пользователь, спрятавшийся за псевдонимом Димок1973 на сайте отзывов otzovik.com (https://otzovik. com/review_6968115.html).

Появление новых кварталов, рассчитанных на 120 тыс. чел., уже привело к многочасовым пробкам, которые парализуют Московское ш. в час пик на въезде (выезде) в Самару. Жители гетто годами жалуются на то, что добираться до работы им приходится по нескольку часов в день, а общественного транспорта катастрофически не хватает.

Испытание на стойкость и внимательность

Тем не менее покупка даже такого жилья — тот еще квест для сильных духом. Будущему новоселу следует быть очень бдительным

перед передачей своих денег застройщику или в специализированный коммерческий банк — АО «Кошелев Банк». Из претензий — навязывание клиенту дополнительных услуг, платные подборы квартир и проверка документов для осуществления сделки. Отдельная строка жалоб -на недостоверную рекламу. Причем негативные отзывы повторяются из года в год, из чего можно сделать вывод, что менять тактику общения с клиентами детище Кошелева не планирует.

К примеру, в январе 2015 г. УФАС России по Самарской обл. привлекло застройщика к административной ответственности за недостоверную рекламу. Основанием стало обращение от гражданина, который рассказал, что видел по телевизору рекламу об экономии 450 тыс. р. и более при покупке двухкомнатной квартиры в мкрн Крутые Ключи («Кошелев-проект»), Однако заявленной экономии семья гражданина, став дольщиками, так и не увидела. В офисе продаж, как это водится, пояснили, что выбранная ими квартира, ее метраж и этажность не подпадают под условия акции. УФАС такие объяснения не устроили, и, проверив, что рекламные ролики не содержали в себе оговорок о площади и этажности квартир, подходящих под акцию, оштрафовали застройщика на 100 тыс. р.

Однако воспитательного эффекта это решение УФАС, похоже, не принесло. Клиенты продолжают жаловаться на маркетинговые приемы, используемые при продаже квартир КПС. Порой дело доходит по полиции. «Три раза приходилось сталкиваться с риелторами отдела продаж (сами себя они называют менеджерами по продажам). После первого посещения хотел писать жалобу самому Кошелеву, поскольку риелторы многократно обманывали меня с продаваемыми квартирами: по телефону предлагают нужную квартиру, а когда приезжаешь в отдел продаж, выясняется, что данную квартиру только что продали, и предлагают купить квартиру дороже или хуже. После второго раза пришлось за помощью обращаться в полицию, т.к. меня очень грубо ввели в заблуждение и не возвращали мои деньги за квартиру, которую бронировал. Со слов полицейских, я не первый к ним обратившийся с подобной проблемой», — такое впечатление оставил пользователь под псевдонимом Сергей 091 на сайте otzovik.com в декабре 2017 г. (https://otzovik.com/ review_5776498.html).

Пользователь с никои Matilda61 1 октября 2018 г. оставила такой отзыв (орфография автора): «Недавно я купила квартиру в 31 очереди Кошелев Парка. При оформлении документов квартира оказалась на 20 т. р. дороже. Мне объяснили что сюда вошли помощь менеджера в подборе и оформлении квартиры(10 т. р.) и электронная регистрация (в течении 5 дней) договора (10 т. р.). Я начала возмущаться. Менеджерам платят зарплату. Это их работа, продавать жилье. А зарегистрировать я могу сама отнести договор в МФЦ бесплатно. Я и плакала, и ругалась. Я пенсионерка, на руках больной брат. Но все бесполезно. Регистрации с 13 сентября 2018 г. до сих пор нет. То документ неправильный, то компьютер завис. Как оказалось это добровольная услуга. Умоляла вернуть деньги. Но разве отдадут!!! Будте внимательны!» (https:// otzovik. com/re vie w_7 034104. html).

Помимо жалоб на непрозрачные условия акций и сведения о реальном наличии квартир, потребители жалуются на то, что забрать деньги у КПС или у АО «Кошелев-Банк» (именно он выступает финансовым посредником между покупателем и застройщиком) очень сложно. «Расчет с застройщиком должен был проходить через аккредитив, который необходимо открыть в «Кошелев-Банке», который по непонятным причинам оплачивает полностью только покупатель квартиры. О-ва (скрытая фамилия менеджера по продажам. – Прим. ред.) сообщила нам, что аккредитив открывается на несколько месяцев, и если вдруг мы передумаем приобретать выбранную квартиру, мы сможем без каких-либо проблем деньги из аккредитива забрать в любое время. В итоге мы нашли другой объект недвижимости, который не связан с «Кошелевым проектом», и решили забрать деньги из аккредитива, предварительно заказав их в банке. Придя за ними на следующий день, выяснилось, что мы не можем забрать их! БЕЗ СОГЛАСИЯ ОТДЕЛА ПРОДАЖ! Наши же деньги, которые еще не поступили застройщику, мы не можем забрать из банка. Мы обратились к О-вой, и тут выяснилось самое интересное — согласие отдела продаж нам нужно ждать месяц, а деньги все это время будут находиться в банке и банк будет ими пользоваться», — поделилась своими впечатлениями пользователь YuliyMA сайта banki.ru в сентябре 2017 г. Судя по тому, что представитель банка в ответе на претензию признал пользователя клиентом, ситуация с аккредитивом имела место в реальности.

Юрьев день по-кошелевски

Условия, на которых КПС готов продавать свое жилье, порой вызывает оторопь у органов, в чью компетенцию входит проверка соблюдения законности. Прокуратура Самарской обл. поручила районным прокуратурам проверить исполнение законодательства в сфере долевого строительства МКД в части соответствия требованиям законодательства ДДУ граждан.

Выяснилось, что в случае с дольщиками, заключившими соответствующие соглашения с КПС, вмешательство прокуратуры оказалось отнюдь не лишним. «В ходе проверки было установлено, что договоры участия в долевом строительстве, заключенные между АО «Специализированный Застройщик «Кошелев-проект Самара» и гражданами-потребителями, содержат условия, ущемляющие права потребителей», — к такому выводу пришло надзорное ведомство.

Также прокуратура высказала принципиальную позицию по двум тезисам, отраженным в договоре. Первая претензия касалась формулировок п. 6.4 типового договора, согласно которому «Перемена лиц в обязательстве Дольщика (переуступка прав требования, перевод долга) допускается лишь после получения Дольщиком письменного согласия об этом Застройщика...». Надзорное ведомство сочло, что это ограничивающее положение не соответствует требованиям законодательства, «т.к. нормы... не предусматривают обязанности Участника долевого строительства в получении письменного разрешения Застройщика». Иными словами, родители, которые купили квартиру для детей, а потом по личным причинам решили перенести на них оставшиеся обязательства по оплате купленных квадратных метров, в силу закона не должны это согласовывать ни с кем — ни с менеджером отдела продаж, ни лично с Владимиром Кошелевым.

Особый интерес прокуратуры вызвало еще одно условие ДДУ, поражающее своей крепостнической смелостью и капиталистическим размахом. КПС считает, что отказ от ДДУ должен стоить клиенту кругленькую сумму. «В случае одностороннего отказа (расторжения) Дольщика от исполнения настоящего Договора по основаниям, не связанным с неисполнением/ненадлежащим исполнением Застройщиком своих обязательств по Договору, а также при отсутствии вины Застройщика в действиях/основаниям, по которым участником долевого строительства расторгается настоящий Договор, Застройщик начисляет штраф в размере 20% от общей стоимости квартиры...», — цитирует прокуратура спорные положения ДДУ.

В обычной логике ситуация с ДДУ выглядит так — гражданин, желающий стать собственником жилья, выступает одним из соинвесторов массовой застройки. Он инвестирует собственные средства, зачастую на этапе котлована или фундамента, чтобы в итоге получить квадратные метры подешевле. Иных причин назвать договор ДДУ выгодным, пожалуй, не существует, поскольку деньги — сразу, а квадратные метры когда-нибудь потом. Но если в ходе строительства у дольщика изменились жизненные обстоятельства, например он потерял работу, переехал в другой регион или, наоборот, нашел больше денег, чтобы купить жилье получше, то рассчитывать на полный возврат средств ему, как следует из положений договора с КПС, не стоит. Желание распрощаться с долевкой от Кошелева в «гетто» (именно так в рунете окрестили строительные проекты КПС. – Прим. ред.) будет стоить ему примерно 200 тыс. р. за самую дешевую «однушку» и выше, если дольщик «размахнулся» на полноценную квартиру. Впрочем, ради справедливости можно отметить, что освободиться от обязательств ДДУ с КПС, хоть и с уплатой отступных, все-таки можно было круглогодично, а не только в Юрьев день.

Прокуратура, конечно, такой аппетит попыталась умерить. «Застройщик не имеет права требовать каких-либо штрафных санкций в случае расторжения договора по инициативе участника», — настаивают в надзорном ведомстве. Материалы прокурорской проверки легли в адрес управления Роспотребнадзора, и в дальнейшем на КПС был составлен протокол об административном нарушении, а сам застройщик был признан виновным в нарушении Закона РФ №2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей» и оштрафован на 10 тыс. р. Кстати, обжаловать в «Кошелеве» решили именно факт наложения штрафа, копеечного по сравнению с оборотами застройщика. По мнению представителей КПС, желание «нагреть» небогатого дольщика на 20% от стоимости квартиры из-за желания расторгнуть ДДУ является сущей мелочью, не соразмерной оплате неприподъемного штрафа в 10 тыс. р.

Суд, впрочем, с подобными морально-финансовыми трактовками не согласился. «Учитывая социальную значимость требований законодательства в рассматриваемой сфере, пренебрежительное отношение АО «Специализированный Застройщик «Кошелев-проект Самара» к требованиям публичного права, а также то, что неправомерные действия общества могли повлечь причинение существенного материального вреда потребителям, основания для признания правонарушения малозначительным отсутствуют», — говорится в постановлении 11ААС по делу МА55-24265/2020.

Выводы застройщиком пока не сделаны. На момент подготовки публикации проекты договоров с оспоренными прокуратурой условиями продолжают висеть на официальном сайте застройщика http:// кошелевпроект.рф.