Черных был не прав

Егор Кошеров

Нашли правду в суде

Краткая предыстория вопроса. Компания «Строй-Торг» занимается строительством различных объектов. В частности, на сегодня эта организация участвует в реализации инвестиционного проекта — строительстве здания по адресу: г. Тольятти, ул. Баныкина, 25, в котором планируется организация различных магазинов и пунктов оказания сервисных и иных услуг. «Строй-Торг» принял на себя права арендатора территории, отведенной под эти цели, получил соответствующую разрешительную документацию, дающую права на организацию строительства.

8 частности, как было установлено в ходе судебного разбирательства «Строй-Торга» и Управления Росреестра по Самарской обл., постановлением мэрии г. о. Тольятти от 15 ноября 2016 г. на основании обращения ООО «Строй-Торг» было предварительно согласовано предоставление земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства. Площадь земельного участка составляет 17 986 кв. м, территориальная зона, в границах которой образован этот земельный участок: Ж-4 — зона многоэтажной жилой застройки. Вышеназванный объект незавершенного строительства 22 июля 2016 г. по договору купли-продажи был приобретен ООО «Строй-Торг» у ООО «Тольяттистройзаказчик».

23 ноября 2016 г. между мэрией г.о. Тольятти и ООО «Строй-Торг» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером (КН) 63:09:0304060:1016, на котором расположен объект незавершенного строительства «магазин». Цель этого договора сроком 3 года -завершение строительства объекта «магазин». Именно этот договор аренды «Строй-Торг» в установленном законом порядке пытался зарегистрировать в Управлении Росреестра по Самарской обл., руководителем которого является Вадим Маликов. Но тут как раз и начались странные действия государственных служащих из числа сотрудников Тольяттинского отдела Росреестра, возглавляет который Анатолий Черных.

9 января 2017 г. Росреестр отказал «Строй-Торгу» в государственной регистрации договора аренды. В результате «Строй-Торг» был вынужден отстаивать свои права в судах. При этом с доводами компании о незаконности действий сотрудников Росреестра согласились суды уже двух инстанций. Так, 19 июня 2017 г. Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд отказал в удовлетворении жалобы Росреестра и оставил без изменения решение Арбитражного суда Самарской обл. от 5 апреля 2017 г. по делу №А55-1849/2017.

Этим решением был признан незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской обл. в государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного в г. Тольятти по адресу: ул. Баныкина, 25. В частности, суд апелляционной инстанции указал: «Ссылка Управления в апелляционной жалобе на нарушение положений п. 15 ст.39.8 ЗК РФ является ошибочной. В связи с этим правовые основания для отказа обществу в государственной регистрации договора аренды №3474 от 23 ноября 2016 г. в отношении земельного участка с КН 63:09:01304060:1016у Управления Росреестра по Самарской обл. отсутствовали».

С мыслями об ущербе

Подобный случай с участком, арендуемым «Строй-Торгом», далеко не единственный. Аналогичный судебный процесс инициировало ООО «Интеграл», которое также попросило суд признать незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской обл. в регистрации. На сей раз речь идет об отказе в регистрации договора долевого участия №51 от 13 декабря 2016 г., заключенного с дольщиком — физлицом Мариной Гаврилиной. ООО «Интеграл» строит 16-этажный жилой дом с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: г. Тольятти, Комсомольский р-н, юго-западнее пересечения ул. Механизаторов и ул. Коммунистической.

При этом к созданию проблем инвесторам и дольщикам зачастую имеет отношение один и тот же сотрудник Росреестра, а именно подчиненная Анатолия Черныха — государственный регистратор Светлана Пузанова. Важно заметить, что Пузанова занимает должность начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве. Но несмотря на это, документы, связанные с регистрацией прав на участки для строительства, как, например, в случае с участком компании «Строй-Торг», а также связанные с регистрацией прав на вновь создаваемые объекты капитального строительства, рассматриваются почему-то именно Пузановой. И это притом, что она, как было отмечено выше, возглавляет совершенно другой отдел. При этом Пузанова наверняка из определенных мотивов умеет создавать проблемы заявителям.

Правовая оценка подобным действиям государственного регистратора уже дана в ходе спора «Строй-Торга» и Управления Росреестра. Вполне возможно, что Росреестр и дальше будет пытаться оспаривать эти судебные акты, но в силу закона уже сегодня ничто не мешает компании «Строй-Торг» зарегистрировать договор аренды по вступившему в силу решению суда. Также вряд ли что-то мешает тому же «Строй-Торгу» инициировать новый судебный процесс, смыслом которого станет взыскание убытков, причиненных действиями или бездействием сотрудников Росреестра. Наверняка руководителя Управления Росреестра по Самарской обл. Вадима Машкова вряд ли обрадует перспектива нагружать бюджет управления дополнительными тратами.

Но может быть, после того, как придется компенсировать убытки и ущерб, Анатолий Черных и его подчиненные, например та же Светлана Пузанова, станут вести себя более уважительно к инвесторам и дольщикам.

Прокурор пока молчит

Еще более действенной воспитательной мерой для тех, кто непонятно для каких целей умеет создавать проблемы, пользуясь отведенными государством полномочиями, могло бы стать внимание прокуратуры к тому, что происходит в Росреестре. Тем более что относительно недавно в Тольятти был назначен новый прокурор. Им стал Альберт Москалев. 3 апреля 2017 г. прокурор Самарской обл. Константин Букреев представил первым лицам Тольятти своего однокурсника по Дальневосточному юридическому институту МВД РФ Альберта Москалева, который ранее был прокурором г. Дубны Московской обл. и г. Белогорска Амурской обл. Тогда тольяттинская общественность еще теплила надежду, что Москалев в кратчайшие сроки разберется со всеми пережитками прошлого. Но пока, к сожалению, говорить о том, что ситуация начала меняться к лучшему, не приходится. По крайней мере в случае со странными действиями Росреестра.

И это притом, что еще в конце мая Областной аналитический еженедельник «Хронограф» обратился с официальным письмом на имя Альберта Москалева, в котором предложил выступить с интервью на тему надзора прокуратуры за строительством нежилых и жилых объектов (в т. ч. с привлечением средств дольщиков). Не секрет, что прокуратуре, как надзорному ведомству, порой приходится вникать в ту или иную ситуацию, связанную со строительством, с проблемами регистрации объектов, с действиями того же Росреестра. Часто прокуратуре приходится добиваться того, чтобы различные органы муниципальной и государственной власти действовали строго в соответствии с законодательством. А значит, прокурору Тольятти (или кому-то из его подчиненных) есть что сказать по данной проблематике. Тем более что ряд процессов с участием Росреестра уже перешел в судебную плоскость. А спору Росреестра и «Строй-Торга» и вовсе еще 5 апреля 2017 г. была дана правовая оценка.

Но на момент подготовки данного информационного материала ответа от Альберта Москалева так и не поступило. Поставленные редакцией вопросы о деятельности Росреестра во вполне конкретных ситуациях также пока остались без ответа. Получается, новый прокурор предпочитает отмалчиваться и бездействовать, тем самым как бы давая понять, что его позиция Росреестра устраивает? Не хочется думать, что все обстоит именно так. Возможно, позиция прокурора Москалева как-то изменится в связи с принятием 19 июня 2017 г. постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда, во исполнение которого Росреестр обязан зарегистрировать договор аренды, представленный компанией «Строй-Торг».

"Хронограф" будет следить за развитием событий.