Владимир Шулятиков:

Дарья Светлова

- Владимир Борисович, еще пару лет назад решение жилищного вопроса за счет ипотечного кредитования было практически недоступно для широких масс. Высокая ставка по кредиту значительно ограничивала спрос на данный банковский продукт. В каком состоянии находится этот рынок сегодня и какие тенденции прослеживаются?

- Рынок ипотечного кредитования довольно динамично развивается, и сегодня условия ипотеки, предъявляемые банками, стали более лояльными. Увеличены сроки кредитования и возраст заемщика, а снижение процентной ставки можно назвать тенденциозным: она фактически сравнялась с уровнем инфляции в стране. Сегодня покупка жилья — это достаточно выгодное вложение средств. Стоимость недвижимости растет, ставка рефинансирования падает, а долг остается на том же уровне и бремя для заемщика со временем уменьшается. Появление в этом секторе рынка крупных финансовых структур, готовых приобретать ипотечный продукт, с каждым днем увеличивает количество российских банков и агентств, предлагающих населению ипотеку. Федеральная программа, по которой большинство из них работает, предполагает единые стандарты по выдаче, оформлению и рефинансированию (переуступке) кредитов. Различия в условиях предоставления ипотечных кредитов по банкам могут заключаться в комиссиях за проведение тех или иных операций, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, небольшие колебания имеют место и в процентных ставках.

В Самарской области АВТО-ВАЗБАНК одним из первых начал работать по этим федеральным стандартам в партнерстве с Самарским фондом жилья и ипотеки и Тольяттинским ипотечным агентством. Сегодня ипотечный кредит стал доступен достаточно широкому кругу граждан. Срок кредитования — до 30 лет с ежемесячным аннуитентным (равными долями) платежом вполне по силам работающим супругам. Возрастной ценз участников федеральной ипотечной программы установлен от 18 до 75 лет, хотя раньше этот срок строго ограничивался пенсионным возрастом.

Один из существующих сегодня принципов выдачи ипотечного кредита — в том, что сумма выдаваемого кредита не должна быть меньше 30% от стоимости приобретаемого жилья. Выдавать маленькие суммы банкам экономически нецелесообразно. Это, можно сказать, золотая середина, с которой имеет смысл работать кредитным учреждениям. Впрочем, в ипотечных программах банков минимальная сумма кредита может быть меньше федеральных стандартов. К примеру, в собственной ипотечной программе АВТОВАЗБАНКа минимальная сумма кредита составляет от 200 тыс. р.

Сегодня по программам АВТОВАЗБАНКа граждане могут улучшить жилищные условия, купить или построить квартиру, воспользовавшись кредитом «Ипотечный» или «Строительный». Здесь ставка ипотечных кредитов варьируется от 12% до 14% годовых в рублях при сумме кредита от 30% до 90% от стоимости квартиры и сроке от 12 до 120 месяцев.

- Существуют ли еще какие-то отличия собственной программы АВТОВАЗБАНКа от федеральных стандартов ипотеки, помимо минимальной суммы кредита ?

- Ключевое отличие в том, что банк, наряду с общепринятым, применяет в своей практике иной порядок предоставления кредита. Собственный ипотечный кредит ОАО «АВТОВАЗБАНК» может предоставить не только после регистрации права собственности приобретаемого жилья на заемщика и передачи в банк правоустанавливающих документов, как это оговорено в федеральной программе, но и до регистрации на основании расписки о том, что заемщик сдал полный пакет документов в Регистрационную палату.

Этот вопрос изначально был камнем преткновения в продвижении ипотечной программы. Согласитесь, для продавца есть существенная разница — получить ли деньги сразу после продажи своей квартиры или только после того, как будут оформлены документы в Регистрационной палате уже на другого собственника. Во-первых, здесь присутствует психологический мотив опасения, что квартира уже в чужой собственности, а реальных денег еще нет. Во-вторых, когда существовала проблема с регистрацией ипотечных сделок, срок регистрации (включая время ожидания даты подачи документов на регистрацию), бывало, доходил до трех месяцев. И когда человек продавал свое жилье с целью улучшения жилищных условий, то он не мог ждать столько времени для расчета. За три месяца стоимость жилья могла измениться в сторону увеличения настолько, что вырученных от продажи денег уже не хватало для осуществления задуманного. В результате многие продавцы просто отказывались от продажи квартир с использованием ипотечных кредитов банков.

Учесть интересы всех участников цепи позволил переход на выдачу кредита до регистрации, при предоставлении в банк расписки о передаче документов в регистрирующий орган.

- Объемы финансирования, пришедшие на вторичный рынок, разогрели спрос и возможность получения банковских кредитов на вторичное жилье. Как результат, сегодня стоимость 1 кв. м в «хрущевках» выше, чем в новостройках. Однако повышение цены на «хрущевки» жилищную проблему не решает...

- Без новостроек эту задачу не решить. В то же время строительная отрасль находится в непростом состоянии. Из-за стагнации на первичном рынке недвижимости многие компании столкнулись с дефицитом оборотных средств. 70-80% строительных организаций из-за нехватки средств, чтобы завершить один дом, вынуждены начинать строительство следующего. Это приводит к тому, что рано или поздно наступает время дефолта, а удар приходится на дольщиков. Они вложили деньги, ждут очереди, а этот час может и не пробить. Многие граждане, получив подобный опыт, в дальнейшем стараются вообще не прибегать к ипотечному кредитованию. Одновременно с этим и кредитные учреждения, пытаясь себя обезопасить от возможных убытков, отказываются от предоставления такой услуги. В разработке собственных ипотечных программ мы постарались решить основную проблему всей цепочки участников ипотечной сделки. Уже более трех лет АВТОВАЗБАНК успешно реализует собственную программу строительного кредитования в Самаре, являясь опорным банком «СТРОЙПРОГРАММЫ: метры гарантированы». Ее принципиальное отличие в том, что финансирование строительства новых объектов осуществляется на средства, выделенные АВТОВАЗБАНКом, а не за счет привлечения денег от населения. АВТОВАЗБАНК разработал комплекс схем финансирования строительства на период старта и до момента ввода объекта в эксплуатацию, где выступает посредником между застройщиком и гражданином, инвестором. Если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, если пайщик окажется не в состоянии продолжать платить по кредиту или займу, дом все равно будет построен. Приобрести недвижимость в объектах стройпрограммы могут не только жители Самары, но и тольяттинцы. В рамках стройпрограммы существует 6 вариантов приобретения жилья, в том числе без подтверждения доходов.

- Динамичное развитие ипотеки в стране приводит к расширению линейки ипотечных продуктов. Имея опыт в развитии услуг населению, а также в финансировании и обслуживании строительного сектора, его инфраструктуры и смежных отраслей, АВТОВАЗБАНК предлагает совершенно новый на рынке ипотечного кредитования продукт — ремонтный кредит. Что послужило этому причиной и почему его относят именно к ипотечной группе?

- Финансовое положение людей в целом улучшается, и первое, на что человек готов взять кредит, -это на улучшение своих жилищных условий. Но улучшение жилищных условий может заключаться не только в покупке жилья или расширении уже существующей площади, но и в улучшении тех стандартов, в которых мы привыкли жить. Более того, многие строительные организации сдают квартиры с так называемой черновой отделкой, то есть голые стены. В таком новом доме без проведения капитального ремонта проживать просто невозможно, а ремонт такого рода — весьма дорогостоящее мероприятие, и скопить на него собственными силами средства достаточно сложно, тем более что строительные материалы постоянно растут в цене. Поэтому мы считаем, что такой ипотечный кредит будет востребован.

К ипотечной группе ремонтный кредит относится в силу того, что он предоставляется под залог той квартиры, в которой будет осуществляться ремонт. Кредит предоставляется на сумму от 20% до 50% от стоимости жилья, под залог которого берется данный кредит. Срок кредитования определен от года до 10 лет, процентная ставка -17% годовых. Допускается участие созаемщиков, но не более четырех человек, которыми могут выступать члены семьи и родственники.

Принципиальное отличие этого продукта от обычного потребительского кредитования — в сроке кредитования. Потребительские кредиты выдают максимум на 5 лет. Этот кредит подразумевает максимальный — 10 лет. Кроме того, упрощена сама система оформления ремонтного кредита. Ставка 17% годовых — не самая минимальная из существующих, но ниже, чем ставка по потребительским кредитам. АВТОВАЗБАНК стремится расширить линейку услуг. И совсем недавно нами был разработан еще один ипотечный продукт — кредит на неотложные нужды под залог недвижимости. В некоторых случаях этот кредит может быть более удобен для наших заемщиков, чем традиционная ипотека. Кредит выдается на 5 лет. Сумма кредита -до 70% оценочной стоимости недвижимого имущества, которое предоставляется банку в качестве залога. Предметом залога недвижимого имущества могут выступать отдельные квартиры, коттеджи, коммерческая недвижимость, гаражные боксы, дачные, садовые или земельные участки, находящиеся в Самаре, Тольятти и в близлежащих к ним населенных пунктах, а также в других городах, где имеются филиалы банка.