Курс на повышение

Илья Ширтанов

Мероприятие в мэрии было организовано с целью исполнения поручения губернатора Самарской обл. Николая Меркушкина. Главой региона была поставлена задача совместными усилиями мэрии Тольятти, министерства управления финансами, министерства строительства и министерства имущественных отношений Самарской обл. определить, как влияет на строительную отрасль переход на коэффициенты при расчете размера арендной платы за землю, установленные постановлением правительства Самарской обл. №308.

Нововведение подразумевает значительное повышение арендных ставок на землю по сравнению с расчетами, утвержденными решением Думы г.о. Тольятти (ТГД) №972, которые использовались до последнего времени. Для обсуждения весьма острой темы в мэрию были приглашены представители ТГД, местных застройщиков, специалисты городской администрации. Правительство Самарской обл. представляла руководитель департамента государственной политики в области строительства регионального Минстроя Елена Атанова.

Рамочно ситуацию обрисовала заместитель мэра Тольятти по строительству и земельным отношениям Евгения Бычкова. По ее словам, рекомендации по расчету квадратного метра жилья с учетом издержек на аренду земли были сформированы союзом инженеров-сметчиков при Минстрое России. «Приводится цифра 12%. Это доля затрат на землепользование в цене метра жилья. Будь то арендные отношения, налоговые отчисления или иные платежи», — пояснила присутствовавшим Евгения Бычкова.

На частном примере была рассмотрена ситуация с арендной платой в Тольятти. Бычкова детализировала, что АО ФСК «Лада Дом» владеет одним из земельных участков площадью 8,7 тыс. кв. м по договору аренды от 2005 г. Т.е. договорные отношения длятся почти 12 лет.

На указанном участке возводится более 17,2 тыс. кв. м жилья. Кадастровая стоимость земли под этой застройкой составляет 9,9 м лн р. В соответствии с решением Думы г.о. Тольятти № 972 от 10 октября 2008 г. годовой размер арендной платы для этого участка составлял 44,8 тыс. р. В пересчете на 1 квадратный метр эти затраты составляли 2,60 р на 1 кв. м, или 0,01% от его стоимости.

Если к этому конкретному участку применить коэффициенты в соответствии с постановлением правительства №308 от 6 августа 2008 г., годовой размер арендной платы за 5-й и последующие годы составит 348,2 тыс. р. Соответственно, в 1 кв. м жилого помещения доля на издержки по арендной плате повысится до 20,22 р., или в процентном соотношении до 0,06%.

Аналогичные примеры существуют и по другим проектам массовой застройки. В каждом из случаев арендная плата за землю дает нагрузку на один квадратный метр в десятки, в худшем случае в сотни рублей, если освоение земельного участка идет динамично. «Гипотетически, если бы этот участок был освоен в первые 3 года строительства, затраты на аренду составили бы 70 р. в 1 кв. м. Или 0,2 %. Это при достаточно высокой кадастровой стоимости земельного участка», — сообщила Евгения Бычкова, разбирая пример другого застройщика, АО «ТольяттиСтройЗаказчик». Иными словами, застройщикам дали понять, что применение постановления правительства №308 не приведет к каким-либо катастрофическим последствиям. Наоборот, данная инициатива позволит пополнить дефицитный городской бюджет.

Генеральный директор «Лада-Дома» Вячеслав Бартоломеев не стал отрицать того, что участок в несколько десятков гектаров был получен компанией еще в 2005 г. Причем Бартоломеев настаивал на том, что «по факту земля была предоставлена под комплексное освоение». А договор о комплексном освоении территории позволяет застройщику осваивать участок, не опасаясь повышения коэффициентов по арендной плате по истечении 3-х лет.

Руководитель департамента градостроительной деятельности мэрии Тольятти Сергей Арзамасцев парировал на высказывание Бартоломеева: «В 2005 г. согласно земельному законодательству право комплексного освоения участка приобреталось на аукционе. Вам земельный участок был предоставлен по акту выбора без проведения аукциона. На тот момент это допускалось законодательством. Вы не пошли по комплексному освоению».

На что Бартоломеев привел свои аргументы. По его словам, ФСК «Лада-Дом» инвестировал в освоение участка 400 млн р. На эти деньги была построена инженерная инфраструктура для обеспечения коммунальными ресурсами кварталов за ул. 40 лет Победы. Именно на это, по версии Бартоломеева, были отвлечены силы «Лада-Дома». И именно поэтому «Лада-Дом» не вел массовую застройку территории жилыми домами.

Между тем радикальное мнение в отношении «Лада-Дома» высказала Елена Атанова, которая заявила следующее: «Хозяйствующий субъект, заходя на территорию, обсчитывает свои инвестиционные вложения и риски. Можно предполагать, что за 12 лет многое изменится. Либо ты осваиваешь участок, либо ты уходишь. Я думаю, мэрии необходимо использовать эту территорию для того, чтобы она работала». Тезис о произведенных инвестициях не впечатлил представителя регионального правительства. Иными словами, ФСК доходчиво объяснили, что повышенные отчисления в бюджет в виде арендной платы не станут непосильной ношей. Далее разговор пошел о том, что найдется немало желающих осваивать территорию, которая в настоящее время принадлежит «Лада-Дому».

Конкретных решений по итогам совещания принято не было, вопрос весьма непростой. Однако целеустремленность, продемонстрированная со стороны правительства, дает основания полагать, что цели, поставленные губернатором Самарской обл., наверное, будут достигнуты.